[너나위] 24년 시장 복기, 25년 전망(줄어든 리스크)
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안녕하세요. 너나위입니다.
11월에 왜 이래? 싶을 정도로 덥다가 하루 아침에 추워졌는데 다들 잘 지내고 계신가요?
이제 연말이 되었으니 올 해 한 해 시장을 복기하고 다가올 새해를 준비해야겠지요.
저는 신이 아니기에 전망 따위는 하지 않습니다만…
여긴 저희 홈그라운드이니 한 번 나름의 시나리오를 그려보겠습니다.
여기서만 보실 수 있는 것이니…한 번 읽어보시겠습니까?
2024년 부동산 시장 복기
2024년 시장을 복기해보겠습니다. 지난 시장의 복기는 굳이 설명하지 않아도 중요합니다.
2024년 거래량입니다. 3월에 4천건 회복, 7월까지 내리 증가. 9월 찬바람 불며 함께 위축되었습니다.
전세 거래량은 꾸준히 초반 장기 평균(1만 1천건) 이상의 거래량을 보여주다가 매매로 수요가 이전되면 줄어들었습니다.
거래량이 늘어나며 자연스레 집값의 반등이 나타났으며 6월 들어 장기 평균 (6천건)을 넘어서고, 7월 최고 거래량은 무려 9천건을 넘겼습니다.
거래량이 늘어나며 시장이 회복된 이유는,
첫 번째, 정책 측면에서 신생아 특례론 출시 등으로 9억 이하 상대적 저가 매물의 소진이 발생했고 그 집을 매도한 사람들의 상급지 갈아타기가 발생하였기 때문입니다. 정책 대출은 마중물 역할을 하였습니다.
두 번째, 구매력 측면에서 3월 이후 새로운 회계년도 대출영업을 해야 하는 은행들이 미국 금리인하 기대감을 선반영하여 대출 영업을 경쟁을 했고 이에 따라 매도에 성공한 수요가 몰렸습니다.
세 번째, 경제 측면에서 코로나 이후 물가 상승에 대응하기 위한 임금의 상승, 즉 소득 상승이 있었습니다. 간혹 실질 소득 상승이 미약했다는 주장이 있는데 그건 평균이고, 집을 사는 사람들은 물가가 오를 때 지출을 줄여 종잣돈을 마련합니다.
네번째, 부동산 시장 상황 측면에서 신규 입주 부족으로 인한 전세 상승과 인플레이션으로 인한 분양가 상승 등으로부터 매수 수요가 대기해야 할 이유를 찾지 못했습니다.
다섯번째, 가격이 이전 고점보다 낮은 수준으로 2년 이상 유지되어 사람들이 지난 상승장으로 한 단계 올라온 가격에 적응을 마쳤습니다.
그러나 8월 들어 거래량이 줄어들었고, 9월에는 급기야 3월의 4천건 밑으로 떨어졌습니다. 전세 역시 기존 매수로 수요를 빼앗긴데다 대규모 입주를 맞이하여 거래량이 줄었습니다. 그리고 이번 주 들어 오랜만에 ‘아파트 값 결국 꺾였다. 27만에 하락 전환’ 과 같은 기사를 맞이하게 되었습니다.
사실 개인적으로도 이런 것이 놀랍지 않습니다. (이제 경제상황과 부동산 시장이 눈에 보이시는 구나)
방송에서도 여러 번 말씀드렸듯이…1년 12달 내내 오르는 시장은 대세 상승 시기에도 없었기 때문입니다.
그러나 많은 분들이 놀라거나 당황하는 것을 보며 경험이 부족하거나 준비가 안되어 있는 분들이 많다는 생각도 솔직히 했습니다. (나,,,,ㅎㅎ)
이제 다시 거래가 줄어들고 지표상 하락 거래가 나오는 이유를 한 번 보겠습니다.
첫번째, 정책 측면에서의 변화는 크지 않습니다. 여전히 신생아 특례대출을 조건이 동일합니다. 최근 2개월 전체 아파트 거래 중 9억 이아 아파트 거래가 차지하는 비중이 증가한 것을 보면, 이 부분은 이전과 크게 다르지 않습니다. 그러므로 앞으로도 크게 달라지지 않을 것이라 볼 수 있겠습니다.
두번째, 구매력 측면에서 큰 감소가 있었습니다. 정부는 상반기 집값의 상황 인식 수준을 여름 들어 높였고, 그 과정에서 극단적 대출 조이기를 실행하였습니다. dsr2단계 도입, 대출 금리 상승, 총량 규제, 상반기 뜻밖의 호황에 힘입은 은행별 대출 실적 호조 등으로 인한 셧다운이 진행되었습니다. 대출 금리의 상승보다는 한도의 축소는 즉각적으로 매수 대기자들의 구매력에 타격을 주었고, 9억이 넘는 아파트들에 대한 구매력을 순식간에 약화시켰습니다. 이는 거래량 감소로 연결되었습니다.
대출 규제 이후 9,10월 금액대별 거래비중을 보면
9억 이하 거래 52.8%(대출 규제 시행 전 대비 10% 증가)
9억 초과 거래 47.2%(대출 규제 시행 전 대비 10% 감소)
대출 조이기가 발생하면 9억 초과 아파트 거래에 직접적 영향을 줄 수 있음을 알 수 있습니다. 반대로 9억 이하 아파트의 경우 구매력이 유지되고 있음을 알 수 있습니다.
세번째, 경제 측면에서 자영업자 폐업, 정리해고 등의 이슈가 새롭게 부각되었고 경기 침체 우려가 현실화되고 있습니다. 이에 대한 부분은 오늘 구해줘 라이브에서 자세히 다뤄볼 예정입니다.
네번째, 부동산 시장 상황 측면에서 신규 입주 부족으로 인한 전세 상승과 인플레이션으로 인한 분양가 상승 등은 변함이 없습니다. 여전히 매수자들은 ‘지금 싸게 살 수 있다면 사는 것’보다 더 좋은 대안을 찾지 못하고 있습니다.
다섯번째, 가격이 상반기에 생각보다 많이 올라 사람들의 인식수준이 다소 달라졌습니다. 전고점 돌파 단지들이 최상급지 혹은 지역별 대방 아파트들에서 나오면서 사람들의 심리적 저항선이 조금 높아졌습니다. 그러나 중요한 사실은 여전히 압도적으로 많은 수의 아파트들이 전고점 대비 저렴한 가격대에 머물러 있다는 것입니다.
너나위님, 너무 머리 아픈데 25년은 어떻게 될까요?
위의 다섯가지 측면에서 상황이 어떻게 바뀔지를 한 번 살펴보고 정리해보겠습니다.
첫번째, 정책 측면에서의 변화는 크지 않을 것이다. 신생아 특례대출은 그 취지와 명분상 없앨 이유가 없습니다. 다만 그 외 디딤돌이나 보금자리론은 이미 한도 축소 등 일부 조정이 있었습니다. 이 또한 큰 변화는 없을 것으로 보입니다.
두번째, 구매력 측면에서 지금보다 더 안좋아질 것은 없습니다. 왜냐하면 정부 의도대로 거래량 감소와 하락 전환이 나왔고, 사기업인 은행들의 이윤 추구를 막을 명분이 없기 때문입니다.
회계년도는 통상 4월부터 다음 해 3월까지인데 3월 정도가 되면 대출의 조건이 양호해지는 일들이 일어날 확률이 높습니다. 즉, 축소된 구매력 중 일부는 되살아날 것이라는 뜻입니다. 집을 매수할 수 있는 여건은 다시 좋아질 것입니다. 이 상태에서 여전히 9억 이하 주택 거래가 유지된다면 다시금 갈아타기 수요가 부활할 수 있습니다. 지난 시장 복기시 확인한 9억 이하 신생아론 신규 매수 →9억 이하 매도자들의 9억 초과 갈아타기 시도' 환경이 충족된다는 것이지요.
세번째, 경제 측면에서 자영업자 폐업, 정리해고 등의 이슈가 새롭게 부각되었고 경기 침체 우려 또한 별반 달라질 것이 없습니다. 중요한 것은 자영업자 폐업 증가. 정리해고라는 파도도 봐야하지만 , 그 파도를 일으키는 바람과 그 바람이 불어일으킬 다른 나비효과도 함께 봐야한다는 것입니다.
네번째, 부동산 시장 상황 측면에서 신규 입주 부족으로 인한 전세 상승과 인플레이션으로 인한 분양가 상승 등은 앞으로도 변화의 여지가 없습니다. 매수자들은 앞으로도 지금 싸게 살 수 있다면 사는 것보다 더 좋은 대안을 찾지 못할 것이기에 가격의 조정이 일어날 경우 실제 행동으로 옮겨갈 것입니다. 지금의 상황은 하기 싫어서 안하는게 아니라 할 수 없어서 못하는 것입니다.
다섯번째, 가격의 측면은 이번 찬바람 시기에 어느 정도의 조정이 나오느냐에 달렸습니다. 현장 가보면 생각보다 호가가 내려오지 않았다고 하시는 분들도 계시는데 이상합니다. 제 눈에는 직전 실거래가 대비 이미 호가가 내려온 단지들이 꽤 많습니다. 경기도는 더욱 많고, 지방은 더더욱 많습니다.
위의 요소들을 면면히 살펴볼 때, 지금은 기회가 맞습니다. 다만, 본인의 실력과 몰입도에 다라 하나도 안 내린 것 같은데 뭔소리야 라고 할 사람과 진짜 기회를 잡을 사람이 나뉠 것입니다. 애석하게도 이 부분은 제가 어찌 해드릴 수가 없습니다. 본인의 노력이 필요하지요. 어찌보면 당연한 말입니다.
코인 시장을 보며 배울 수 있는 것
트럼프가 당선되고 코인은 연일 불기둥을 내뿜고 있습니다.
그런데 이것 보면 투기 시장이든 투자시장이든 비슷하구나 싶습니다.
얼마 전 식당에서 혼밥 중이었는데 옆 테이블에서 남성 두 분과 여성 한 분이 함께 식사 중이었습니다.
투자는 분위기 안 좋을 때 하는 것입니다.
내년에 투자하고 싶다면 지금 준비하는 것입니다.
제가 몇 번을 이야기하는지 모르겠습니다.
제 글을 읽으시는 게 중요한게 아니라 좋은 투자를 위해 준비하고 어느 정도 준비가 되면 투자하려고 하는 태도가 중요합니다. 아는 게 중요한 게 아니라 하는게 중요하다는 것입니다.
좋은 투자를 하려면
부동산 투자에서 좋은 투자의 요건이 몇 가지 있습니다.
- 좋은 시기에 산다
- 좋은 물건을 산다
- 좋은 가격에 산다
- 좋은 과정으로 산다
좋은 시기에 사는 것은 쫓기며 사는 것이 아니라 충분히 둘러보고 심사숙고할 시간적 여유가 있어야 한다는 것입니다. 지금 매물 많으니 이 조건을 성립합니다. 당장 급할 필요가 없습니다. 그러나 이런 시기에는 두려움이 장애물이 됩니다. 두려운 이유는 몰라서입니다. 알아야 합니다. 더 깊은 수준으로
좋은 물건을 사려면 집이라는 거주용 부도산의 특징을 알아야 합니다. 신축vs구축, 역세권 vs비역세권 이런 해묵은 논쟁은 막상 투자하려면 아무 짝에도 소용이 없습니다. 강남의 10평대 구축 아파트는 12억이 넘습니다. 은평구의 20평대 신축 아파트는 12억에 미치지 못합니다. 진짜 신축이면 무조건 구축보다 나은가요? 가치를 볼 줄 알아야 합니다. 이걸 모르면 좋은 시기임에도 좋은 물건을 못삽니다.
좋은 가격에 사려면 가치를 볼 줄 아는 상태에서 그에 합당한 가격인지를 판단할 줄 알아야 합니다. 그리고 동일 가격대의 대안을 많이 알아야 합니다. 그러나 애석하게도 준비가 되지 않은 사람들은 오매불망 집 한두개가 전부입니다. 사고나서 몇 년 뒤 후회합니다. 왜 다른 집은 다 오르는데 저희 집은 안 오를까요?
좋은 과정으로 사려면 거래를 많이 해봤어야 합니다. 하다못해 복사기에 종이 넣고 복사하는 것도 많이 해본 인턴 직원이 안해본 정규직 신입보다 잘합니다. 부동산 거래 많이 해보지 않았다면 지금 같은 거래 절벽시기에는 그 경험부족으로 인한 손해만 작게는 수백, 많게는 수천입니다.
좋은 시기인지를 판단하고
좋은 물건인지를 판단하고
좋은 가격인지를 판단하고
좋은 과정으로 살 수 있도록 빠른 시간 안에 경험 부족을 커버하려면 배워야 합니다.
[본]
▶지난 시장의 복기는 중요하다.
▶전세 역시 기존 매수로 수요를 빼앗김.
▶9억이하의 거래는 꾸준히 되고 있다.
▶좋은 투자의 요건
- 좋은 시기에 산다
- 좋은 물건을 산다
- 좋은 가격에 산다
- 좋은 과정으로 산다
[깨]
▶나는 복기라는 걸 안하고 있다.
▶절대가가 싼 매물이 팔려야 갈아타기를 통해 상급지까지 영향을 미친다. 연쇄적인 영향.
▶매수가 많다는 것은 전세 수요가 줄어들 수 있다는 것을 알게됨.
▶대출 한도를 줄인다는 것=구매력을 줄인다는 것
▶3월부터 집을 매수할 수 있는 여건이 형성될 가능성.
[적]
▶작은 것부터 복기하는 습관 갖자.
▶아파트 가격이 오른다, 내린다로 예측하는 것이 아니라 정책, 구매력, 경제상황, 시장상황, 현재 가격 등을 바탕으로 지켜보는 것이다.
▶미리 준비해서 투자하자.
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소피이 : 금욜챌 고생하셨습니다! 오후도 빠팅입니다 ♡
우리의봄 : 룰루랄라님 월챌 고생 많으셨습니다 :) 남은 저녁시간도 응원합니다❤️