[월부학교 가을학기 찬 8람 불 땐, 메로나💚 케이비R] 독서후기 #04 - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

[월부학교 가을학기 찬 8람 불 땐, 메로나💚 케이비R] 독서후기 #04 - 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

0. 책의 개요

 책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

 저자 및 출판사 : 이현철 / 매경출판

 핵심 키워드 : #부동산 흐름

1. 저자 및 도서소개

저자는 공인중개사로 부동산 중개업을 하면서 대면하는 사람들의 심리를 분석하고 연구하며 우리나라만의 전세제도가 매매가에 영향을 미치는 영향에 관하여 연구하였다. 책을 통해 생각의 전환을 통해서 돈을 벌었으면 하는 마음이며 적은 투자금으로 적절한 투자법을 공유하는 강의를 하고 있다.

3. 책을 읽고 본 내용 및 깨달은 점, 적용할 점

PART 01 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’으로 변한다

01 아파트에 대한 잘못된 상식 Best 10

주택은 다른 물건들과 다르게 생활권이라는 공간적 제약이 작용합니다. 인구는 수요에 영향을 주는 하나의 변수에 지나지 않습니다. 항상 집은 투기 수요가 존재한다는 사실을 인식해야 합니다. 주택은 일단 투자 상품이면서 소비재이기도 합니다. 집으로 돈을 벌어본 사람들은 30% 정도 할인하면 싸다 생각하고 계약에 이르는 확률이 높았습니다. 집을 잘 못 사는 사람들의 특징이 바닥에서 사려고 노력한다는 것입니다. 그런데 바닥은 어딘지는 아무도 모릅니다. 부동산은 1물 1가라는 특성이 있습니다. 똑같은 부동산이 하나도 없다는 것입니다. 현장의 아주 세밀한 분위기나 상황을 모르면 절대 이해 할 수 없는 그런 상황들이 현실 속에서 빈번하게 벌어 지고 있습니다 그래서 집값이나 전세가는 단순히 집의 개수만 가지고 가격을 논 할 수 없는 아주 특별한 특징을 가지고 있는 부동산만의 고유한 영역입니다. 

02 아파트 가격? 먼저 전세에 대한 이해가 필요하다

월세의 경우 전세에 어느 정도 종속적이라는 것이 될 수 있습니다. 전세의 시세에 따라서 월세가 결정된다는 의미입니다. 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이라고 생각합니다. 주택이 일반재화가 아닌 필수품이라는 것과 움직이지 못하는 것에서 발생한 지역성이라는 특성 때문에 아주 특별한 현상이라고 불 수 있습니다. 같은 시간대에 거래된 매매가와 전세가는 반드시 매매가가 조금이라도 높을 수밖에 없습니다. 전세 세입자는 실수요자입니다. 부동산 시장은 지역적 한계가 명확히 존재합니다.

03 주택가격에 영향을 크게 미치는 요인

부동산 가격을 결정하는 데 가장 중요한 것이 결국 수요와 공급인데, 수요 요인 중 가장 중요한 것이 시장 참여자들의 심리입니다. 사람들은 위기에 처하거나 판단이 어려운 상황에 직면했을 때, 자기의 직관보다는 대중이 움직이는 방향으로 함께 움직인다는 것이었습니다. 시장이 침체기일 때는 사는 쪽보다는 파는 쪽으로 방향을 잡고 시장이 활황일 때는 매수 쪽으로 방향을 잡는 것이 일반적입니다. 그래서 나타나는 현상이 폭락과 폭등입니다. 아파트 가격을 분석할 때 가장 중요한 것은 현장에서의 사람들의 심리, 즉 매수하려고 하는 사람들의 적극성 여부와 팔려고 하는 사람들의 적극성 여부가 분석이 필수적으로 선행 되어야 합니다. 가격에 영향을 미치는 요인인 선분양제, 전세제도, 사람들의 심리보다 더 강력한 것은 사실 정부 정책입니다. 정부는 어느 정도 진정을 시킬 수 있는 정도의 정책만을 쓸 수 밖에 없는 한계성을 지니고 있습니다. 우리나라와 같은 특수한 문화나 관습 등에 의해서 수요와 공급이 다른 나라와 다르게 형성되기도 합니다. 특히 중요한 것이 학군이라고 볼 수 있습니다.

PART 02 부동산 투자에 숨어 있는 비밀

01 황금알을 낳는 투자 11

현명한 아파트 투자자는 반드시 아파트 사이클에 대해서 파악하고 있어야 합니다. 자금 계획을 마련해 세를 놓고 그들 통해 장기적으로 일정 정도 수익을 얻으려 하는 행위는 투자에 속하는 것입니다. 폭등상황이 있었기 때문이고 마침 폭락이 이루어지려고 하는 상황이었습니다. 폭락기에는 주택매매가와 전세가가 동시에 하락하는 형상이 나타나게 됩니다. 하락안정기에는 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다. 아직은 사람들의 투자 심리가 위축되어 있기 때문에 정부의 정책을 믿고 투자에 임하기에는 부정적인 시각이 크게 우세하기 때문입니다. 상승 안정기에는 매매가와 전세가가 동시에 올라가는 현상을 타나냅니다. 폭등기에는 상승안정기를 거치면서 집값 상승의 분위기가 전반적으로 퍼지게 되기 때문입니다. 정부정택의 규제정책은 생각보다 효과를 보기가 어렵습니다. 끝마무리 시점에서의 가격을 끌어올려 주는 역할을 하는 사람이 바로 실수요자입니다. 공포에 휩싸여 너도나도 던지게 되면 그때 폭락이 이루어집니다. 가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다. 그러나 꼭대기에서 파는 것은 정말 기적에 가깝다고 봐도 무방합니다. 아무리 좋은 호재가 있는 지역도 하락하는 사이클에서는 맥을 못 추게 되어 있습니다. 문제는 시기를 고려하지 않고 분위기에 휩쓸려 다시면서 좋은 물건만 찾는 것이 만사는 아니라는 것입니다. 전세와 자가를 적절하게 넘나드는 지략을 써서 자산을 적절하게 늘려갈 수 있습니다. 사람들은 조금의 리스크도 안고 가는 것을 두려워 합니다. 약간의 리스크를 안고 가는 투자자가 성공할 확률이 높다고 말씀드립니다. 새 아파트가 학군지역을 이기는 상황이 발생한 것입니다. 투자에 임할 때는 스스로 우선 순위를 투어서 그 순위에 따른 기준을 잡고 판단하면 그리 어렵지 않은 투자가 될 것입니다. 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다.. 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다. 갭 투자를 행한 분들은 길게 가져가시는 것이 투자 수익률을 가장 높게 가져가실 수 있을 것입니다. 지방이 활황시장이 되는 시기에는 정부의 특별한 규제가 가해지지 않는 시기에 해당된다는 것입니다. 가능하시면 결정을 하실 수 있는 당사자가 동행해서 물건을 분석하시라고 조언을 하고 싶습니다. 웬만하면 주변 분들에게는 조언을 안 구하시는 것이 오히려 좋은 결정을 하시는 지름길이라는 것을 잊지 마시기 바랍니다. 그냥 공부만 하신 분과 투자를 겸하면서 공부를 하시는 분은 반드시 차이가 발생합니다. 이렇게 공부만 하시는 분은 오히려 투자를 잘 못합니다. 투자를 안 하고 하는 공부는 부정적으로 될 가능성이 휠씬 큽니다. 왜냐하면, 주변에 모든 정보를 취합하면 부동산에 대해서 부정적인 사람이 많습니다. 이분들은 나름의 또렷한 놀리를 가지고 있습니다.

02 초보자가 좋아하는, 그러나 피해야 할 투자 5

싸게 사고자 하는 의지와 노력은 좋습니다. 그리고 경매는 다른 물건에 비해서 싸게 구입하기 좋은 투자 방법입니다. 그러나 다시 생각해보면 경매 투자만큼 비효율적이고 위험한 투자가 없습니다. 경매 투자와 일반 부동산 투자를 비교해 보겠습니다. 경매를 참여하기 위해서는 필수적으로 공부가 선행 되어야 합니다. 오히려 본격적인 상승이 시작될 때는 비싸더라도 살기 좋고 학군 좋고, 교통 좋은 부른대 있는 아파트가 더 많이 오른다는 사실인 것입니다. 그러나 남들이 다 한다고 해서 무작정 따라 사는 것보다는 나만의 투자법을 확실하게 익혀서 간단하게 투자하는 것이 좋습니다. 사업은 조합원이 결정하는 것이고 그 결정의 근거는 사업성과 조합원의 수익 여부라고 말씀드려도 소용이 없는 분이 허다했습니다. 장기적인 운영의 묘를 통한 커다란 수익을 노리는 것이 부동산 투자의 정석입니다.

03 무주택자들이 궁금한 BEST 9

주택보급률이 100%가 되면 가격이 안정돼 흘러갈까요? 수요는 일정 지역에 새로운 아파트에 몰리게 되어 있습니다. 전세는 투기 수요가 없는 실수요가 전부 입니다. 실수요 쪽에서 가격 상승을 일으킬 가능성이 농후합니다. 집값이 내려가려면 시장 잠여자들이 공포에 가까운 심리상태여야 합니다. 폭등이라는 것은 단기간에 많은 금액의 상승이 이루어질 때 그것을 비로소 폭등이라 일컫는 것입니다. 진짜 입주 물량의 지속적 증가 여부를 봐야 합니다. 분양권에 프리미엄이 어느 정도 형성되느냐에 따라 더 오를 수도 있으며, 떨어질 수도 있습니다. 부동산의 특성과 주택이 가진 특성을 고려해 접목시켜야만 오류에 빠지지 않을 수 있습니다. 자가로 들어가시는 것이 훨씬 더 좋은 상황이 될 것이기 하긴 때문입니다. 집을 한 채를 사더라도 반드시 어느 정도 투자 목적을 가지고 투자를 한다 생각하고 실행하는 하는 것이 좋습니다. 손해를 보는 것보다는 버는 것이 조금이라도 좋겠죠? 아파트의 흐름을 알아야 어느 정도 가시권에 있다는 것을 아셔야 합니다. 흐름을 어느 정도 익히고 올라가는 흐름에는 반드시 보유하고 있어야 하는 것이 더 중요한 것이라는 것을 말씀드리는 거입니다. 돈이 행복의 필요충분조건이 아니라고는 하지만, 최소한의 필요조건은 된다고 봅니다. 반대로 돈이 없는 것은 불행의 필요충분조건이 될 수 있습니다.

부동산은 필수재 이지만 투자재 성격이 있어 가격의 흐름과 변동이 생기는데 그 변화에 대해서 전세가를 통해 설명하여 부동산에 대한 이해도을 높일 수 있었습니다. 전세는 실거주 요소만 있었는데, 18년도에 전세자금대출이 생기면서 실거주 요소 이외의 다른 성격도 생겨 일부는 책의 내용과 다를 수 있지만 부동산은 사람들의 심리라는 점과 특성 등을 다시 한번 이해 할 수 있었습니다.

좋은 책 읽을 수 있어 감사합니다.