골드트윈선배님께서 발제문마다 투자에 도움이 되는 적절한 사례들을 통해 설명해주셔서 모든 발제문이 정말 흥미롭고 투자 개념을 잡는데 도움이 많이 되었습니다!!
내일 네시반에 일어나는 임장 일정이 있어서 오늘 돈독모참석 일정이 부담스럽다고 느껴졌었는데, 막상 끝나고 나니 3시간이 너무 빨리 지나간 것같아 시간이 아쉬웠습니다!!ㅠㅠ 500만원어치의 값진 경험!
#입지
우리가 임장을 하고, 지역을 알아가는 이유는 그 지역 사람들이 좋아하는 요소가 무엇인지 알고, 그 요소를 더 많이 갖춘 단지를 알기 위해서이다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라
▶ 깨달은 것
내가 하려는 소액투자는, 모든 입지가 완벽히 좋은 아파트에 투자할 수 없다. 비싸기 때문이다.
내가 투자하는 아파트는 분명 어떠한 아쉬움이 있는 집일 것이고, 그 아쉬운 점을 감안하고라도 사람들이 왠만큼 살고싶은곳. 숨겨진 가치가 있는 아파트일 것이다.
이 숨겨진 가치를 비교평가해서, 100점은 아니더라도 그 아파트의 가치가 가격을 상회하는 곳을 투자하는 것.
이것이 내가 하려는 소액투자의 전략이다.
▶ 적용할 점
부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목을 갖춰야 한다.
1)임장 후 저평가 여부를 only 매매가 기준으로만 뽑는다. (투자금 기준으로 뽑지 않는다.)
2)단지의 입지가치 순서를 쭉 매기고, 옆에 매매가를 다 붙여서, 저평가 단지를 찾는다. 저환수원리 적용!
3)이 작업이 완료 되면, 그제서야 전세가를 붙여서 투자금 얼마드는지를 확인한다. (투자금에 맞춰 필터링해서 보는것 아님!!XX)
#잃지않는 부동산투자
2. 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술
내 투자금으로 최고의 수익을 낼 투자 전략을 짜기 위해서는, 시뮬레이션 활동이 필요하다.
플랜A) 종잣돈 한번에 1호기에 투자했을때 상승기를 거치며 얻을 수익금
플랜B) 종잣돈을 2채에 나눠서 투자했을때 상승기에 얻었을 수익금
플랜C) 올해 1채, 내년 1채 투자했을때 상승기에 얻얻을 수익금
→ 이 시뮬레이션을 통해 나에게 가장 큰 수익을 가져다 줄 수 있는 투자 전략을 실행한다.
2천만원으로도 광역시 투자한 분이 있다. (https://weolbu.com/community/1919511 _하이하이님 후기)
▶ 깨달은 것/적용할 점
생각의 한계가 나의 한계다. 내가 몇천만원밖에 없으니 중소도시만 봐야한다고 생각하면 절대 더 좋은 가치, 내 투자금으로 할 수 있는 최고의 단지에 할 수없다. 많이 깎이는 시장이니, 내 투자금보다 5천 넘게 위에있는 단지들도 장바구니에 담자. 많은 앞마당, 전수조사를 통해 10개의 후보를 추리고, 10개의 네고를 진행한다. 이 중 가장 많이 깎이는 단지에 투자한다.
#협상의 기술
3. 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력
매수인(싸게사기), 부사님(거래성사), 매도인(비싸게 팔기), 임차인(안전한 물건, 낮은 주거비) 모두 각자의 원씽이 다르기 때문에 협상이 필요하다.
가격을 깎기 위해서는 매도자가 나에게 깎아줘야할 명분을 찾아서 깎아야 한다.
협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄수있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
<매도인에게 유리한 상황을 만들어 가겪을 깎게 협상하는 사례>
- 빠른 잔금으로, 매도인이 이사갈 때 자금 확보 부담을 줄여준다.
- 계약금 중도금 조기/증액 이체로 세입자 보증금 빨리 빼서 매도인의 대출 부담을 줄여준다.
- 5/31 다주택자 종부세 부과기간 이전에 명의를 가져와서 세금을 절세시켜준다.
- 하자부분을 찾아 수리비를 부담해야 하는 부담을 제거해준다.
내가 대출을 일으켜서 빨리 납부를 하더라도, 부담하는 이자와 중도상환 수수료보다 더 많은 가격을 깎을 수 있다면 트라이 한다. 내가 줄여준 종부세, 수리비 만큼 혹은 그 금액의 50%라도 깎아달라고 요청한다.
그 집주인이 일시적 2주택 혹은 법인물건 종부세(11%) 절감 등 양도세 얼마나올지 등기부등본 떼서 내가 먼저 계산해보고, 부과되는 세금만큼 혹은 50%만큼 깎아달라고 한다.
<깎아서 팔 수 밖에 없는 투자하기 어려운 단지>
이런 특징의 단지는 협상 잘 해서 싸게 사올수 있는 가능성이 크다.
- 네이버부동산 적극적인 광고 문구(언제든 입주 가능 등)
- 네이버 부동산 광고개수 많은 경우
- 낮은 전세가, 월세 낀 물건(투자금 많이듬)
- 매도인 매수가격 낮은경우
- 이사날짜 정해진 경우
- 집상태 안좋은 경우, 내가수리할테니까 그금액 or50%라도 깎아달라 하기
▶ 깨달은 것/적용할 점
협상의 기술을 미리 익혀서 실전에서, 일년치 강의료 벌것이다!
협상의 기술 책도 읽어보고 / 투자후보가 10개까지 늘려서 내 마음 흔들리지 않게, 조금함을 제거하고 / 정 안되면 그냥 보내줄 줄도 알아야 한다.
내 투자금에 들어오는 단지는 언제든 살 수 있으니까 그것보다 5천 넘게 드는 아파트 보면서 깎아서 산다!
"다 힘들지만 열심히 하고있는 이유는 되고싶은 것이 있기 때문이다.
내 꿈인, 성공한 삶을 사는것.
이 꿈을 이루기 위해 어제보다 나은 오늘, 지난달보다 나은 이번달을 만들어 가는것이 나에게 필요한 일이다.
꿈이 있는 사람을 쉽게 흔들리지 않는다."
댓글 0
골드트윈 : 수빈2님 고생하셨습니다! 멋진 1호기도 응원드려요!!!