열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 41기 40조 존경받는별1] 식빵파파님께 제대로 비교 평가하는 방법을 배우다.

식빵파파님의 비교평가 바이블

비교 평가를 통한 최고의 아파트 매수법을 배우다.

비교 평가란? 비교를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾는 것이다.

제대로 비교 평가를 하면요

1. 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.

2. 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.

-더 좋은 투자 물건을 살 수 있게 하고 그 물건이 수익이 날 때까지 자산을 지켜 투자로 돈을 벌 수 있게 해주는 것이 바로 비교 평가를 하는 이유이다.

나에게도 가장 어려운 숙제 같은 것이었다. 같은 투자금으로 더 좋은 것은 없는지 생각하고 있을 때 월부를 만났고 특히 이번 식빵파파님의 비교평가 강의를 통해서 비교 평가를 왜 해야 하는지 어떤 방법으로 해야 하는지 나의 고민을 해결해주는 강의였다.

파트1. 시장진단과 비교평가

비교평가를 하기 전 시장진단이 필요하다는 것을 알았다.

전체적인 시장 분위기 파악(기사, 뉴스, 방송 등)

실제 현장을 통한 사실확인(kb통계, 전화임장, 부동산 매물수)

특히 kb통계를 통한 전국 아파트의 분위기 상황을 알 수 있는 자료임을 알 수 있었다.

절대적 저평가시기인지, 상대적 저평가시기인지 판가름하는 지표이기도 하였다.

이처럼 시장진단이 필요한 이유는 시장에 맞는 가장 좋은 투자를 진행할 수 있기 때문임을 알 수 있었다.

파트2. 실전 투자로 이어지는 비교평가

서울수도권 : 상대적 저평가 시장(비싼 것이 아니라, 좋은데 아직 싼 것)

-생활권 고정 비교평가 : 단지개수 최대 4~5개(초보는 2개부터)

같은 연식, 같은 평형, 같은 생활권(같은 직장, 환경, 학군, 비슷한 교통공유), 하지만 다른 가격 수준

-가격 고정 비교평가 : 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교(상위/중위/하위)

예시는 중위가격 레벨(5~8억대 가격 고정하고 생활권과 평형은 고려하지 않는다.)

지방에서는 5억대, 6억대 등 가격대별로 비교평가를 한다.

주의) 비교평가를 통해 가치 판단하는 단계에서는 호재 검토를 하지 않는다. 하지만 같은 가격 같은 조건이라면 호재가 있는 단지를 우선시 검토하면 된다.

“나라면 어떤 선택을 할까?” 마지막 질문을 던져 보기.

파트3. 투자 의사 결정

생활권 고정, 가격 고정 비교평가 ＞ 가치 대비 싼 단지들 파악

-가치 대비 싼 단지들 매물 임장 후 투자 의사 결정

단지별 1등 뽑기 : 매물 임장 후 가장 좋은 물건 찾기

임장지 내 투자 의사 결정 : 단지별 1등 중 가치 대비 가장 좋은 물건 투자 의사 결정

1. 가격은 싼가?
2. 조건 상태 좋은가?
3. 투자금 적게 들어가는가?
4. 감당 가능한가?

그리고 저환수원리, 투자 기준에 맞는가? 확인하기

(저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크)

현재 투자가 불가능 할 경우에는 시세 트레킹을 통해 단지들의 가격을 기록하고 추적해 나가는 행위를 통해 보지 못했던 기회를 잡을 수 있고, 더 좋은 투자의 기회를 잡을 수 있기 때문이다. 한 달에 한 번씩 업데이트하면 된다.

마지막 부동산 투자자로 성장하는 법

1. 기준 : 싸게 사서, 비싸게 판다. 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자한다. (전고점 대비 15~20하락 기준) 등 명확한 투자 기준을 가지고 있으면 된다.

2. 시간 : 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다.

지금, 이 시각 많은 튜터님들과 선배님들이 해온 과정들을 따라서 하면서 그 투자기준들을 배우고 듣고 결국 그 명확한 투자 기준에 따라서 투자하는 것이 목적이다. 그리고 투자자로서 아는 지역과 단지를 만들어 가는 데는 최소한이 시간이 걸린다는 것을 겸허히 받아들이고 지름길을 찾기 위해서 애를 쓴다는 것은 투자처를 찍어주는 강의를 듣는 것이 아니라 한 지역, 한 단지를 더 알아가는 것이 결국 지름길임을 이번 강의를 통해서 느끼게 되었다.

그리고 시세트레킹을 통해서 내가 지금 투자하지 못하는 상황이라 하더라도 만들어 놓은 앞마당의 단지들을 기록하고 추적해 가면서 투자하기 위한 준비임을 알게 되었다. 거창할 필요도 없고 매매, 전세, 투자금 정도만 보아도 됨을 알 수 있었다.

독서/강의/임장/투자