[꽃사슴11] 월부챌린지 칼럼필사 #1

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[메로나] 1개월 안에 앞마당이 부족한 투자자가 저평가단지 찾는 3가지 방법

2023.06.29

시간이 부족하고 앞마당이 부족해도 투자가 가능한지 정말 많이 물어봅니다.

저는 교대근무를 해야하는 상황이였고 다른 분들보다 온전히 주말에 투자시간을 확보하기가 어려웠습니다.

저는 자신있게 대답합니다. “할 수 있습니다.”

투자공부한지 6개월밖에 안된 시기에 1호기를 했었습니다. 당연히 임장횟수도 부족했지만 그럼에도 제가 어떻게 지금까지 해왔고 여러분도 할 수 있다는 자신감을 드리고 싶어 이 글을 쓰게 되었습니다. 많은 분들이 시간이 부족한 좋지 못한 상황속에서도 할 수 있다는 것을 알려드리고 싶습니다. 

-마인드-

비교평가 이전에 ‘무조건 투자 한다’는 마음으로 임하세요

많은 분들이 비교평가는 필수라고 생각합니다. 그리고 앞마당이 많아야지만 투자를 할 수 있다고 생각합니다. 과연 그럴까요? 앞마당이 5개 이상이면 비교평가를 통해 싼지 비싼지를 알 수 있습니다. 하지만 알 수 있는 것과 직접 행하는 것은 다릅니다. 앞마당이 많다고 해서 투자를 잘하는 것이 아닙니다. 내가 지금 가고 있는 지역을 꼼꼼히 보고 그 지역내에서 남들과 다르고 틀리더라도 스스로 투자하기 괜찮다고 생각하는 단지를 뽑아 보는 것입니다. 내가 뽑은 단지가 남들과 달라도 됩니다. 아니 달라야 합니다.

중요한 것은 고민하는 단계를 거치고 물어보는 과정을 통해 계속 정답과 가까워지는 것입니다.

“내가 뽑은 단지가 저평가된 단지가 아니라도 됩니다. 내가 뽑은 단지가 저가치 단지라도 됩니다. 내가 뽑은 단지가 비싼 단지라도 상관없습니다.”

마인드가 중요합니다. 앞마당이 부족하고 내가 아는 것이 부족하다고 생각하는 순간 내가 원하는 투자는 멀어집니다. 앞마당이 부족하더라도 내가 현재 가고 있는 지역을 확실히 이해하고 부족한 실력이지만 최대한 투자가능한 단지를 찾아본다는 마음에서 우선합니다. 비교분석에 현혹되어 비교게임에 고민하기 보다 내가 현재 임장하고 있는 하나의 지역에서 투자가 가능함을 꼭 기억하고 임하세요.

-실전연습-

부족한 앞마당, 가격차이가 많이 나는 단지를 우선 의심하세요.

저평가라는 말이 무엇일까요? 가치대비 가격이 싼 단지를 말하는 것입니다. 앞마당이 부족한 상황이나 전혀 감을 잡지 못하겠다면 이렇게 생각해보세요. 제가 1호기 할 때 접근했던 방식입니다.

지금 현재 임장지에서 비슷한 연식, 비슷한 단지인데 가격차이가 많게는 1억 적게는 5천만원 이상 차이나는 단지들을 찾아보세요. 중요한 것은 비슷한 연식이라는 것입니다.

[1단계, 네이버 시세 확인] 

전체적으로 내 앞마당 시세를 생활권별로 입력하고 펼쳐놓습니다. 1시간이면 충분히 모두 입력가능합니다. 임장을 했기 때문에 어느 생활권에 어떤 단지 가격들을 보면서 그 지역, 단지의 모습이 떠올르 것입니다. 그리고 내가 마음에 드는 단지들 좋은것부터 계속 보세요. 가격을 익히고 단지를 상상하면서 원페이지 속에 있는 임장지의 단지들과 친해지세요 투자가능한 단지가 어디인지 스트레스 받지마시고 1단계에서는 아파트 단지이름과 가격과 친해지세요 . 

[2단계, 가격차이 많이나는 단지 찾기]

내앞마당의 가격과 단지가 친해졌다면 내가 앞마당이 부족하고 비교분석을 잘 모르겠다면 펼쳐놓은 단지가격들중에 비슷한 연식임에도 가격차이가 많이 나는 단지를 먼저 찾아보세요. 특히나, 연식이 좋은 단지일수록 가격차이가 많이 난다면 그 지역에서 싸다고 생각하시면 됩니다. 예를 들어볼게요

생활권이 다르지만 두 생활권의 비슷한 연식의 단지가 현재 매물 가격이 1억 이상 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. 아직 앞마당이 부족하고 비교평가가 어려운 분들이라면 내 임장지에서 비슷한 연식을 비교하고 가격차이가 많이 나는 단지를 확인하고 체크해봅니다. 앞마당이 부족해도 충분히 이작업은 가능합니다.

과거가격을 보면 지금의 가격차이가 많이 나는 것을 확인할 수 있스빈다. 이 단지들이 절대가 비싸서 투자하기가 힘들다고 하더라도 이렇게 가격차이가 많은단지들을 하나, 둘 찾으면서 여러분의 실력이 늘 것입니다. 그리고 이러한 단지들은 분위기가 좋을때는 비슷한 가격에 시세 상승을 통해 제자리를 찾아가게 되어있습니다. 이 작업은 앞마당이 많을 필요도 없으며 내 임장지에서 누구나 찾을 수 있는 단계이며 저역시나 지금도 이렇게 찾아보고 있습니다. 왜곡된 가겨을 찾기에 가장 좋은 방법입니다.

[3단계, 매물임장시 물건 상황 파악]

매물임장을 토해 매물의 사정을 파악하고 매도자의 상황이 어떠한지 파악안 후 협상해보세요. 시세는 단지 가격표일뿐입니다. 가겨표에서 실제가격이 되는 것은 여러분의 몫입니다.

물건의 가격표보다 실제 매물임장을 통해 그 물건의 상화이 어떠한지 제대로 파악하고 충분한 협상을 통해 실질적으로 내 투자금이 최소화할 수 있는 방법을 찾아야하고 움직여야 합니다. 그 작업을 통해 최종적으로 내 상황에 맞는 물건을 찾을 수 있습니다.

-검증단계-

최종확인을 거치세요

앞마당이 부족한 분들이라면 실질적으로 내가 찾은 단지가 저평가 단지가 아닐 수 있고 투자가능한 단지가 아닐 수 있습니다. 하지만 매물문의를 통해 여러분은 처음보다 상당히 좁혀질 것입니다. 특히나 앞마당이 부족한 상황에서는 필수적으로 거쳐야 합니다. 

이런 과정없이 앞마당을 계속해서 넓혀나가는 것은 실력이 늘지 않습니다. 단순히 지역분석에 그치는 경우를 정말 많이 보았습니다. 남들보다 빠르게 성장하고 싶고 조금더 괜찮은 단지를 투자하고 싶다면 비교분석할 단지가 없음에도 최종확인을 거쳐야 합니다. 그렇게 한다면 내가 앞마당이 부족하고 투자 실력이 부족하더라도 저평가 단지를 찾을 수 있고 내 기준에 부합하는 투자 가느한 단지를 찾을 수 있습니다.

투자공부한지 1년이 지나면

투자공부한지 2년이 지나면

투자가능한 단지가 저절로 보일 줄 알았습니다.

하지만 돌이켜보니 투자공부 기간이 중요한 게 아니라 

앞마당이 부족하더라도 내가 하고자 하는 의지가 있고 지금 내가 가고 있는 임장지에 집중한다면

언제든지 내가 원하는 투자를 할 수 있다는 것을 알게 되었습니다.

투자할 수 있다는 마음가짐으로 동료들과 즐겁게 임장하고 집중하면서 그리고 내가 생각한 것과 맞는지 검증의 단계를 거치면서 투자가능한 단지를 찾아보세요

-3단계-

1. 좋은 마인드를 가지고
2. 지금 내가 임장하고 있는 지역에서 가격차이가 많이 나는 단지를 찾아보고
3. 거인의 어깨를 빌려 검증을 받아 앞마당이 부족하더라도 투자를 할 수 있습니다.

“할 수 있습니다”

느낀점

1. 이번달 성동구 임보쓰면서 뭔가 왜이렇게 허전한 듯 하지.. 싶었더니만 시세그룹핑을 안했구나 =_= 오늘퇴근하고 시세그룹핑 해서 업로드 해야겠네.
2. 2년반이 지나도 아직 초보자 같은건, 내가 정말 아파트 분석만 하고 저평가를 악착같이 찾아내는 노력을 100% 기울이진 않았던 것 같다. 검증, 나보다 더 잘하는 사람한테 이러한 논리로 뽑는게 맞는지 검증이라는 걸 거쳤어야 했다. 돈이 아깝다는 이유로 자주 하지 못했던 것 같다. 당장 나보다 잘하는 선배들이 많지 않더라도 나는 과연 같은 앞마당을 가진 동료분들께 적극적으로 의견을 묻기는 했었나? 반성한다.