[웨스] #246 칼럼필사_[새벽보기] 서울 잔금 안되도 투자할수 있어요

[웨스] #246 칼럼필사_[새벽보기] 서울 잔금 안되도 투자할수 있어요

https://blog.naver.com/dawnsee1/223427786757 (2024.4.26)

최근 3년 수도권 가격이 하락하면서

다시금 저렴해진(지금은 데드캣 씨게-왔음) 서울 가격에

서울 투자를 생각하시는 분들이 많아졌다.

문제는 서울이 엔간한건 10억이다보니 잔금에 대한 부분이 늘 걸림돌이었다.

아 나 어차피 10억 없는데 잔금 없으니 서울 아파트 못가져.

너바나님께서 잔금 안되면 투자 하지 말라고 하셨으니

서울 투자는 내 몫이 아니다.

혹은 좋은 물건은 내것이 아니다 난 5-6억 정도로 해야겠다 라고 생각한다.

나는 메이드 바이 월부 투자자 이기 때문에

내  투자원칙의 거의 모든 부분이 너바나님, 너나위님께 배운 투자원칙이다.

그 중 너바님께서 늘 강조하시는 것이 리스크이다.

감당되는 것만 하라는 것이다.

폭등장, 폭락장 모두를 경험하고

수십억의 시세차익, 수억의 역전세를 경험해 보고 나니

나도 그렇게 생각하게 되었다.

리스크는 너무 중요하다.

당연히 잔금을 치뤄야한다.

근데 잔금을 치룰 필요가 없다.

음???

무슨 소리냐

아래 표를 보자

세낀 매물 매수 시 필요 금액 : 10억 – 6억 = 4억

전세 재계약 시 필요 금액 : 전세 6억에 대한 잔금 = 6억

세 낀 매물(전세 낀 매물)을 산다면 애초에 잔금 치를 필요가 없다.

10억의 매물을 살 때 6억 전세라면 4억만 있으면 매수할 수 있다.

따라서 10억 잔금을 치를 필요가 없다.

그리고 전세만기가 도래하면 10억이 필요가 없다.

왜냐하면 이미 4억을 지불했고, 내가 세입자에게 줘야할 돈은 6억이다.

비규제 LTV 70%이므로, 주담대를 실행하고

세입자에게 돈을 주면 된다.

따라서 전체 잔금이 필요없다.

계산해야할 것은 현재 전세금을 내가 주담대 실행해서 줄 수 있으면 된다.

단, LTV나 본인 DSR 등을 반드시 고려해야한다.

이 글 읽고 또 신나셔서? 신용대출 받고 최대한 좋은거 샀다가

DSR 때문에 주담대 안되고 잔금 못치뤄서 곤경에 처하면 안된다.

+ 그리고 나 포함 많은 사람들이 착각하는 것이

리스크의 정의는 내가 생각하지 못한 리스크가 리스크이다.

내가 아파트 전세 레버리지 투자를 하는데

전세를 못맞춰서 잔금을 치르는 것이 리스크가 아닌 것이다.

그건 당연히 예상 가능한 리스크이고, 실제 리스크는

잔금을 어떤 방식으로든 못치르는 것이 리스크 인 것이다.

투자자라면 오히려 그런 리스크를 걱정하는 것이

진짜 투자자라고 볼 수 있다.

뭐든 무리하진 않길 바란다.

투자로 성공하기 위해서 물론 승부를 걸 시기도 있다.

하지만 승부를 걸 땐 내가 하는 행동이 어떤 결과를 초래하는지

정확히 이해했을 때 하는 것이다.

내 경험 상 아파트 투자 4-5채 이상 투자 5년 이상은 해줘야

승부 걸 수 있는 시기를 알고

실행할 수 있는 것 같다.

깨:

세낀 매물을 사더라도 향후 재계약할 때는 결국 똑 같은 잔금리스크가 생기는 게 아닐까 했었는데 꼭 그렇지는 않다는 것을 알게 되었다. 첫 매수때 잔금 범위는 매매가 전체이지만 전세재계약 때 잔금 범위는 전세금에 국한된다. 따라서 주담대로 막을 수가 있다. 그런데 이렇게 생각해보면 결국 또 똑같애 지긴 한다. 그럼 처음 살 때도 주담대 받고 잔금치면 되는 거 아닌가? 어쨌든 그럼에도 불구하고 전세재계약 때는 확실히 잔금의 규모가 줄기는 한다.

적:

잔금 대응 가능한 범위가 얼마인지 계산해보기, 정확한 LTV와 DSR까지 파악하기