[웨스] #247 칼럼필사_[새벽보기] 서울 잔금 못쳐도 투자해도 괜찮다는데요?

[웨스] #247 칼럼필사_[새벽보기] 서울 잔금 못쳐도 투자해도 괜찮다는데요?

https://blog.naver.com/dawnsee1/223743505975 (2025.1.31)

“잔금이 되지 않는 서울 수도권 투자 괜찮나요? 연봉 1억인 사람도 6~7억 대출이 나오지 않는데, 9억 10억짜리 집을 투자해도 되나요? 서울은 전세가격이 싸고 컨디션만 좋으면 무조건 뺄 수 있다는데 그 말을 신뢰하여 잔금이 안되는 투자를 해도 되는지 왜 서울 수도권은 잔금이 안되도 투자를 추천하는 것인지 궁금합니다.”

마친 나도 아래와 같이 쓴 적이 있다.

매수할 때는 세낀 것을 사고,

나중 2년이 지나 전세 재계약 땐 주담대 활용하여

전세보증금은 내줄 수 있으니 꼭 아파트 전체 금액이 필요 없다는 것이 골자이다.

질문자분의 질문은

10억 아파트의 잔금을 칠 수 없는 질문자가

전세 세팅을 해야하는 물건을 매수할 때

전세가 안빠지면 큰일인데

주변에서 서울은 전세를 다른 물건보다 조금 싸게 내고

수리 잘되어있으면 무조건 빠지니까 잔금 못쳐도 투자해도 된다.

이거 믿고 투자해도 되냐?

이다.

투자해도 될까?

이론적으론 당연히 가능하다.

일단 이미 내가 쓴 글에도 나와있지만

잔금이 안되면 투자하면 안되는 것이 기본이다.

경험 있어도 전세 뺄 땐 늘 머리 한 쪽 구석이 아픈 마당에

경험이 없는 초보자가 잔금이 안되는데

잔금 날짜가 째깍째깍 다가오는 공포를 이겨내기란 참 어렵다.

짚을 들고 불 속에 뛰어드는 격이랄까.

비약하면 이론적으론 우리도 워렌 버핏, 일론 머스크와 같은 사람이다.

우리도 그들이 될 수 있다.

될 수 있나?

백번 양보해서

잔금 안되도 투자해도 괜찮다.

말한대로 전세를 정말 싸게 내리면 된다.

입주 지역은 특수성이 있으니 배제하고,

입주 없는 곳의 수리되어있는 물건의 전세가격이

다른 물건보다 3~4000만원 싸면 서울에선 금방 나간다.

이론은 맞다.

근데 그러면 투자금은?

우리가 피터지게 비교평가 하는 이유가 무엇인가?

우리가 그렇게 급매를 찾는 이유가 무엇인가?

평범한 물건보다 3-4천만원 싼 물건을 찾기 위함이다.

그렇게 열심히 공부하고 발품, 손품, 입품? 팔아야

3-4천만원을 이득보며 투자하는 것인데

잔금 안되서 투자금 3-4천을 더 들인다라는 것은

투자를 진지하게 고민해보지 않았다는 것이다.

3-4천이면 살 수 있는 급지가 달라진다.

4급지 살거 3급지 살 수 있는 가격이다.

상급지 물건을 안다면 그 물건을 포기하고

한 급지 아래 물건으로 내려와서

투자금 3-4천을 더 들이는 결정하는 것은 매우 어려운 결정이다.

여기까지 읽는 분들은

질문자의 질문이 이상하게 느껴질 수도 있다.

저런 질문은 왜 하는거지?

하지만 이건 누구나 빠지는 함정이다.

질문자분도 가만히 생각하면 분명히 알 수 있다.

잔금을 칠 수 없는 물건은 나에게 맞는 물건이 아님을

혹은 투자금을 더 넣는 결정을 할 수 있는 사람이 아님을

하지만 욕심이라는 것이 내 머리에 들어오면

우리 모두 합리적인 판단을 할 수 없다.

공포도 마찬가지이다.

공포가 내 머리에 들어오는 순간부턴

합리적인 판단을 하기가 참 어렵다.

그렇기에 욕심과 공포를 다스리는 것이

탁월한 투자자의 기본 조건이라고 말한다.

아직 그 기술이 내가 없다고 한다면

원리원칙에 맞게 투자하는 것이 좋다.

+참고로 9억 물건을 잔금 치려면

무주택은 LTV 70%, 1주택은 LTV 60%로 대출이 된다.

1주택 기준 DSR이 된다는 가정 하에 5.4억 가량이 나오므로

나머지 3.6억을 투자금으로 가지고 있어야한다.

그것이 내 종잣돈이든 DSR 잡히지 않는 금액이든

주담대를 먼저 실행하고 차후 신용대출을 실행하는 방법이든

어떠한 방법으로든 잔금이 되어야한다.

그것이 안되면 전세 낀 것만 매수하면 된다.

본:

잔금 안되면 절대로 투자하지 말아라

서울 투자하고 전세 낮게 빼면 된다고? 이론만 그럴 뿐이다. 그리고 된다고 하더라도 피 같은 투자금은 어쩌나? 3~4천이면 한급지 더 올릴 수 있는 큰 돈이다.

결론적으로 잔금안되면 절대 투자하지 말아라. 생각처럼 전세맞추는 게 쉬운 일이 아니다.

깨:

내가 전세 맞추는 것의 난이도를 너무 쉽게 생각했던 것 같다. 수십채에 투자하고 시장에 그렇게 오래계신 분이 이야기 하는 것을 들어야한다. 내가 우연히 전세 셋팅을 편하게 했다고 해서 전세 셋팅이 쉽다는 것은 아니다. 그냥 순전히 운이 좋았을 뿐이다.

적:

내가 잔금이 되는 최대치에 대해 계산하기

저축 열심히 하기 (3-4천이면 급지가 바뀐다)

남기고 싶은 한 문장:

입주 없는 곳의 수리되어 있는 물건의 전세가격이 다른 물건보다 3-4000만원 싸면 서울에선 금방 나간다. 이론은 맞다. 그런데 투자금은?

우리가 피터지게 비교평가하는 이유가 무엇인가? 우리가 그렇게 열심히 급매를 찾는 이유가 무엇인가? 평범한 물건보다 3-4천만원 싼 물건을 찾기 위함이다.

그렇게 열심히 공부하고 발품, 손품, 입품? 팔아야 3-4천만원을 이득보며 투자하는 것인데 잔금 안되서 투자금 3-4천을 더 들인다라는 것은 투자를 진지하게 고민해보지 않았다는 것이다. 3-4천이면 살 수 있는 급지가 달라진다. 4급지 살거 3급지 살 수 있는 가격이다.