**새 정부 초기 부동산 시장 분위기를 알아보고, 4가지 시장 결정 요소를 분석해 내집마련 전략을 세우는 시간
**25년 6월 현재 부동산 분위기는?
스트레스 DSR 3단계 전 움직임
<매매시장>
-강남3구, 용산 등 -→ 서울 외곽으로 번져나감(단순 확장이 아닌 세분화) : 학군 랜드마크, 신축 랜드마크, 역세권 랜드마크
<전세상승>
-서울, 수도권, 지방(대전제외)을 가리지 않고 매물 부족,-→갱신 계약 증가-→가격 상승 순환(계약갱신을 하지 않으면 나왔을 전세매물이 잠기는 상황, 하지만 새로운 전세 수요는 증가하여 가격을 밀어 올리고 있는 상황)
==> 원인을 알아야 결정과 대처가 가능하다 ; 시장 주기 이해의 필요
<시장 사이클>
1.폭락 : 매매,전세 동반 하락
2.침체: 매매 하락, 전세 상승
3.반등: 매매 반등, 전세 상승
4.상승&폭등 : 매매 상승→폭등 / 전세 상승
-2009년부터 21년까지(13년동안) 전세가 지속적으로 상승했기 때문에, 무리하지 않는 선에서 내집 마련은 꼭 필요하다.
다시 폭락: 21년 가을~23년 초까지(매매, 전세 동반 하락) 모든지역의 아파트가 25~50%까지 하락
-전세가 떨어지면 매매는 반드시 떨어진다.
현재:) 2,3 침체&반등 : 매매 반등, 전세 상승
<1.폭락/ 2.침체>
-수요 : 금융위기 수요 급감(+보금자리 주택 기대; 이명박정부) , 매수 대기수요 전세 쏠림 현상 발생
-공급 : 실제 입주 물량 감소 (공급주체, 분양시장 위축으로 인해)
-정책 : 규제 완화 (단, DTI 규제 유지)
-금융 : 주담대 금리5%로, 금리 부담으로 주택구입 X
:전세는 상승, 매매는 안정
<3. 반등/ 4. 상승&폭등>
-수요 :(초기) 전세난 전환수요(전세의 지난 6년간 상승으로)→(후기)장기 상승, 정책실패 폭등
-공급 :(초기) 입주물량 감소 지속(침체분위기 지속) →(후기) 15,16,17년 3년간 입주물량 급증(집값 오르는 분위기라.)
그래서 전세가는 안정이 됨
-정책 : 빚내서 집사라 함(박근혜)→(후기) 전방위 규제(지역, 금융)(문재인) : 지방 작은 도시까지 조정대상지역으로 묶음.
-금융 : (초기)LTV, DTI 완화 →(후기)DTI 규제/ 저금리(2-3%) :15억 넘는 대출 해주지 마!!
<이번 하락&반등>
<1.폭락>
수요: 금리 급등에 따른 전세수요 이탈(역전세)→매매 수요 폭감, 가격 급락에 따른 매수 심리 악화.:2022년 거래 거의 없었음.
공급: 2019-2021년 공급 소화 안 됨(역전세난)
정책: DTI규제 강화 유지,
금융: 주담대 금리 5%까지 상승
<2 &3 침체 & 반등>지난 2-3년 동안(23-25년)
-수요 : 반등-숨고르기 반복에 따른 가격 수용(중심→외곽)/ 대다수 주택수요 전월세 이동(전세수요 증가)
-공급 : 코로나 후유증, PF 위기로 공급 주체 감소. 분양 안됨. / 역대급 공급 감소(비아파트 포함: 전세사기 때문에)
-정책 : 연초 완화(특례보금자리론, 신생아특례대출 출시, 대출 영업) →연말 규제 반복(올해도?)
-금융 : 주담대 금리 3%대까지 (금리 인하기)
<사진>
2025년 하반기 :
-정책 대출, 세제에 관한 규제가 나올 확률 높음
-시장 분위기 : 지금보다는 수그러 들 것.
-거래량 : 거래량 줄어들 확률 높음
-전세 : 상승할 것
**침체 반등기의 특징은 크고, 작은 등락이 반복된다는 것.
-터무니 없이 나오는 호가에 달려들지 말 것!/ 조급해 하지 말 것!
**정리해 두어야 사실들
수요 : 상급지 이동에 대한 열망 커짐, 전세가 상승으로 인한 전환 수요 잠재
공급 : 신규 입주 물량 역대 최악, 허울 뿐인 공급 대책, 눈에 보이는 분양 없음
정책 : 똘똘한 한 채 트렌드를 변화시킬 정책 없음. 조만간 금융, 세제 중심 억제 정책 출현 가능
금융 : 매년 초 금융기관 영업 목적 대출 환경 완화 반복(연초 금리 인하, 절판 마케팅)
정보환경 : 예언가 난무하는 환경 속에서 스스로 준비하지 않을 때 치러야 할 대가가 있을 수 있음.
결론 :) 수요, 공급, 금융에 관한 사실은 앞으로 2-3년 동안 안 바뀔 것,
-변화의 여지가 있어 보이는 것은 정책, 정보 환경 뿐
-현재 수요를 억제하는 것이 아닌 관망하더라도 좋은 내집 마련이 가능하리란 기대감을 주는 정액이 나와야 함(ex보금자리주택), 동시에 참여 주체들이 스스로 기준을 가지고 행동해야 함.
**행동의 기준 (내집 마련 원칙)
매수 : 시장의 단기 등락에 연연하지 말고, 장기적 관점으로 적절한 기준의 집을 매수해 거주하라.
임차 : 언제든 매수로 전환할 수 있는 환경을 조성하여 임차 거주하라. (앞으로 2년 동안 언제든 매수할 수 있는 상황하에 전세, 월세를 살아라.)
정보 : 지식, 언변, 학위가 아닌 경험과 지난 시간의 조언을 바탕으로 평가하라.
==> 스스로 준비해서 감당할 수 있는 선 안에서 내집 마련 하자.=> 이것은 원칙!!
깨달은 점 :
1. 현재 시장 상황이 침체&반등기 라는 것을 알게 되었다. 부동산 시장의 사이클의 겨울을 지나 봄쯤?
2. 각 시장의 주기마다의 특징들이 비슷하다는 것. 그래서 이러한 시장의 특징을 투자에 적용해야 한다는 것
그래서 현재, 투자하기 좋은 시기라는 것.
3. 정책에 따른 현재의 단기 등락에 연연하지 말고, 이렇게 과열이 있으면 하반기 정책 변화로 인한 냉각의 시기도 올 것이기 때문에 올라가는 집값을 쫓아가지 말 것.
4. 앞으로 2-3년은 유지될 수요, 공급, 금융 정책을 잘 인지하고 있을 것,
적용할 점 :
- 현재 내가 투자하고 싶은 지역도 매매, 전세가가 상승하는 모습을 보이고 있다. 매매가가 일주일만에도 몇 천씩 뛰는 상황이다. 이에 조급해 하지 말고, 하반기 숨고르기 상황을 지켜 보며 지속적으로 시세 트래킹할 것. + 종잣돈 바짝 모을 것
- 언제든 투자할 수 있는 나의 환경과 자금 출처를 준비해 둘 것.
- 저환수원리에 입각해 적정한 시기가 되면 주저 하지 말고, 투자할 것.
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