[웨스] #261 칼럼필사_[새벽보기] 올라가버린 서울, 입지 좋은 곳을 따라가 살까, 덜 좋은 곳을 사야될까

[웨스] #261 칼럼필사_[새벽보기] 올라가버린 서울, 입지 좋은 곳을 따라가 살까, 덜 좋은 곳을 사야될까

https://blog.naver.com/dawnsee1/223531743537 (2024.7.31)

주의 : 오늘 글은 뇌피셜 많음

이 이야긴 거의 틀릴 가능성이 높음

틀릴 이야길 왜 하냐. 맞을 수도 있으니까

맞냐 틀리냐보다 중요한건 생각의 과정

투자는 상황에 대응하는 것

투자를 평생해야하는 것이라고 생각한다면

내 상황에 최선의 대응을 하는 것이 투자자로써 생존 비결

생각의 과정에서 원칙과 기준을 발견할 것

요즘 서울 시장이 올라서

그동안 서울을 보고 있었던 분들의

질문이 참 많이 온다.

이런 분들이 보던 아파트들은

대부분 좋은 아파트이기 때문에

이미 전고점 가까이 가거나

심지어는 넘은 아파트들이 대부분이다.

저번 상승장도 놓쳤는데

이번 장조차 놓치면 더 비싸게 사야하는 것 아닌가

하는 생각에 조급함이 많다.

하지만 예산엔 제약이 있기 때문에

보던 곳을 쪼금 무리해 쫓아가 살까

아님 그보다 덜 좋은걸 사야하나 고민이 많다.

뭐가 좋을까?

그간 실거주와 투자의 관점에서

이야길 많이 했는데, 오늘은

노력하는 투자자 vs 만족하는 투자자

의 관점에서 이야기하고자 한다.

노력하는 투자자와 만족하는 투자자의 차이는

내가 당장 상황이 좋아지지 않아도

좋은 결과가 나올 때까지

노력을 넣을 수 있는지 없는지의 차이다.

나는 아파트 투자는 반드시

실력이 존재하는 영역이라 생각한다.

그리고 내가 정의하는 실력은

기술(투자실력) + 그릿(열정+끈기)이다.

2가지가 모두 있다면

시간이 필요한 아파트 투자에서

실패할 확률은 없다고 생각한다.

얼마나 더 빠르게 성공하느냐는

다른 자산과 차이가 있지만

성공을 할거냐 말거냐는

이미 정해져있기 때문이다.

실거주도 투자다.

실거주라고 해서 정말 실거주만 하면 되는 분들은 없을 것이다.

실거주라고 해도 거주 해결에 더해

아파트 시세차익의 기대까지 있기 때문이다.

다만 1,2채 많으면 2,3채 정도로 만족하는 분들이 여기에 해당한다.

서울의 아파트는 통상 상승장을 거치면

매가의 최소 2배가량이 되기 때문에

3채라고 해도 10억 3채면 지금은 30억이지만 차후는 60억이 된다.

월급쟁이가 결코 쉽게 만들 수 있는 돈이 아니다.

사람마다 다르지만

3채를 알차게 잘 사놓으면

노후해결까진 충분히 가능하다고 생각한다.

따라서 만족하는 투자는 나쁜거고

노력하는 투자는 좋은거고 그런 것이 아님을

분명히 밝힌다.

그저 본인의 상황과 선택에 따라

맞게 선택하면 될 문제이다.

만족하는 투자자

내가 만족하는 투자자다 라고 한다면

비싼 것만 하지 않으면 된다고 생각한다.

비싼 것이라는 건 전고점 정도면 비싼 것 같다.

전고점에 다다른 아파트의 전세가율이 높은 편은 아니기 때문이다.

서울의 최선호아파트(1,2군 신축)의 전세가율이 65%라면

매매 가격이 싼 수준이라 생각한다.

하지만 현재는 40%대이기 때문에 싸다고 보기 어렵다.

23년과 같이 통상적인 상황에서 벗어나

매매가격도 싸지만 전세가격도 싸서 전세가율이 낮을 순 있다.

다만 지금은 전세가격도 바닥을 다지고 올라왔기 때문에

전세가 비싸진 않아도 엄청 싼 상황이 아니라면

현재 전세가율은 통상적인 상황이며

통상적인 상황에서의 전세가율이라면

40%대에 있는 전세가율은 매매가가 싸다고 보긴 어렵다.

고덕그라시움 (전세가율 45.1%), E편한세상금호파크힐스(전세가율 47.2%)

아무리 좋은 것도

가치보다 비싼 값이라면 굳이? 라고 말하고 싶다.

나는 비싼 자산을 절대 사지 않는다.

비싸지 않은 아파트는 사도 된다.

비싸지 않은 수준은 전고점 -15% 정도 일 것 같다.

(전고점 -20%-30%은 다  싼 것이다)

이런 아파트는 사도 된다.

선호 아파트가 이미 전고점까지 올랐고

그 온기가 수도권 평균 정도의 아파트까진 흘러오기 때문에

‘전고점-15%’이 안전마진이기 때문이다.

그럼에도 불구하고 현재 비싼 아파트로 분류된 것을

사고 싶다면 어떻게 해야할까?

계속 올라가는 자산은 없다.

오르는 상황이 있다면 내리거나 조정받는 상황도 반드시 나온다.

하반기엔 아무래도 그런 상황이 이어질 것 같다.

내려가지 않아도 물건을 좀더 고르는 상황에서 매수하면

실거주를 좀더 쾌적한 동호수에서 살 수 있다.

만약 그렇게 되지 않는다면

올라간 가격에서 사야하는 것을 각오해야한다.

그것이 싫다면 지금 사도 된다.

장기적으로 봤을 때 지금 가격은 10년 뒤의 가격보다 매우 높은 확률로 싸다.

만약 싸지 않다면 그건 우리나라 경제가 10년 동안 제자리 걸음을 했을 때이다.

그게 아니라면 경제성장 + 인플레이션 효과로

필연적으로 부동산은 물가와 거의 유사하게 올라가게 되어있다.

따라서 지금 사야한다면

후보를 몇 개만 두지말고 좀더 여러 개의 후보에서 골라

현재 시점에서 가급적 싼걸 사길 추천한다.

정리하면

1. 굳이 비싼 것을 지금 분위기에서 따라살 정도로 현재 가격은 싸지 않다.

2. 비싸지 않은 것은 사도 좋다. 서울 평균 이상 아파트는 많이 오를 것이다.

3. 비싼 것은 사고 싶다면 계속 올라갈 순 없으므로 하반기 조정을 조금 기다려도 좋다.

4. 그럼 좀더 우호적 환경에서 매수 가능하다. 다만 조정이 안되면 더 비싸게 사야하는 것은 대가이다.

5. 매수한다면 장기적으론 비싼 것은 아니기 때문에 지금 매수해도 좋다. 다만 지금 시점에선 싸지 않기 때문에 다른 단지들과 비교해서 조금이라도 싼 것을 사라.

노력하는 투자자

행동 기준을 쓰기 앞서

좀더 본질적인 이야길 해보자.

노력을 왜 해야하는가?

조금이라도 좋은 물건을 적은 금액으로 사기 위함이다.

왜 좀 더 잘 사야하는가?

다른 이유 없다.

돈이 없기 때문이다.

적은 돈을 가지고 많이 불려야한다.

부동산 투자는 시간으로 하는 것이다.

시간은 누구에게나 공평하다.

만족하는 투자자, 노력하는 투자자에게

모두 공평하다.

그럼 누구에게나 있는 시간은 차별요소가 아니다.

따라서 돈이 적은 월급쟁이가 성공하고 싶다면

나에게 있는 노력을 반드시 넣어야한다.

이 노력은 단순히

덥든 춥든 가야하는 발품

밤낮으로 시세보고, 지역분석하는 손품

만 해당하는 것이 안디ㅏ.

수많은 마음고생이 포함된다.

물건이 나올까 나오지 않을까

이 물건 가격 협상 쎄게 해도 되나

이거 날라가면 더 올라가는거 아닌가

매전갭 줄어든다고 하는데

그게 안오면 어쩌지

이렇게 아파트 안사고 버티다가

다 올라버리면 난 닭쫓던 개가 되는건가

매수하고도 편히 실거주하는게 아니라

전세 놓고, 전세 빠질까 안빠질까

전세가격을 올려야하나 내려야하나

역전세 나면 머리아픈데 어쩌지

와 같은 마음고생이 노력에 포함된다.

세상에 공짜가 없다.

이런 마음 고생을 하기에

월급쟁이들이 거둘 수 없는 결과가 오는 것이다.

마인드셋은 이정도로 하고

본인이 노력하는 투자라라면

어떻게 해야하는가?

기본적으로는 만족하는 투자자와 같다.

비싼 것은 안산다.

위에서도 얘기했듯 전고점이면 안싸다.

덜 비싼 것은 살 수도 있다.

장기 보유하는 수도권 물건이면

절대적으로 비싼 수준이 아니기 때문이다.

지금 가지고 있는 돈이 있어서

굳이 모험을 하고 싶지 않다면

-15%에 머물러있는 것들을 일다 사고

유주택으로 포지션을 중립으로 박고

시장을 관망해도 된다.

내가 가진 돈이 부족해서

수익률을 극대화해야한다면

매전갭이 줄어드는 시기를 노려야한다.

매수가가 좀더 오르더라도

전세가가 좀더 오르는 순간을 기다려야한다.

Q. 만약 그렇게 안되면 어쩌나요?

A. 그렇게 될 때까지 기다리면 된다.

매수가가 전세가보다 더 오르는 이유는

매매가 전세보다 유리하기 때문인데,

아파트는 보통 가격이 계단식으로 오른다.

오랜 시간 횡보하고 단기간 오르고

횡보하고 단기간 오른다.

횡보 하는 이유는 사람들이 매매보다 전세가 유리하다고 생각하고

전세로 몰리기 때문이다.

통상 아파트 시장은 오르는 시기보다 횡보하는 시기가 길다.

기회는 반드시 온다.

투자자라면 알겠지만 기회는

늘 우리 생각보다 빨리 온다.

이번 기회가 갔다고 해서 아쉬워할 것 없다.

사실 우리는 보통 기회가 왔는데도 기회인지 모르거나

더 좋은 기회를 기다리는 경우가 대부분이기 때문이다.

수도권에 2012년부터 2018년까지 있었고

그 이후 지방에 2019년부터 2020년까지 있었으며

2023년부터 지금까지 있다.

따지고 보면 21년, 22년을 제외하면

모두 억 단위 이상의 돈을 벌 수 있는 기회가 활짝 열려 있었다.

21년도 잘 타겟하면 수익률 100% 이상되는 것들이 많았다.

(내 물건 중에 있다)

결국 정말 비쌌던 21년 후반, 22년 정도를 제외하면

투자기회는 거의 계속 있었다.

지금 오른 서울 시장을 한탄하고

속상해할 것이 아니다.

사실 2012년까지 갈 것도 아니다.

내가 왜 2023년에 못샀는지

왜 내게 확신이 없었는지를 한탄해야한다.

지금도 싼 물건들 많다.

올라간 서울 물건말 볼 것 없다.

안올라간 물건들 많다.

그런 물건 보면

이건 좀 이래서..

저건 좀 이래서..

라고 생각이 들텐데

이러면 기회가 또 가는 것이다.

확신이 없어서 매수하기 무섭다면

기록해라.

그것이 제 가치로 가는 것을

내 손으로 내 눈으로 본다면

또 다시 오는 기회를

꽉 잡을 수 있을 것이다.

정리하면

1. 비싼건(전고점) 사지 않는다.

2. 노력하는 투자자에겐 수익률이 중요하므로 최고의 상황(서울 평균 전세가율 70%)을 기다리는 것이 좋다.

3. 안정적으로 투자하고 싶다면 아직 오르지 않은 물건(전고 대비 -15% 이상)을 골라서 사라

4. 앞으로 오는 기회를 놓치지 않기 위해 노력해라

참고로

나는 노력하는 투자자로써

기다리고 있다.

기회가 온다고 분명히 믿고 있다.

기회가 오냐 안오냐 문제가 아니라

그때까지 내가 최고 수준의 투자자로써

살아남느냐 사라지느냐가 훨씬 더 현실적인 문제다.

언제나 내가 문제다.

깨:

날짜만 달랐지 칼럼 속 내용은 지금 상황과 똑같다. 작년에도 동일했었다. 그렇다면 작년에는 다시 얼마나 빠졌나? 과거사례 스터디를 해본다.

보기님의 기준에 따르면 현재 나의 방향성인 똘3 전략은 노력하는 투자자가 아니라 만족하는 투자자의 범위에 들어간다. 근데 사실 만족하느냐 노력하느냐는 사람마다 다른 것 같다. 나는 똘3을 하되, 그 똘3을 정말 최고의 투자를 하고싶다. 근데 사실 최고의 기준도 애매하긴 하다. 그냥 15% 빠진거 사게 될 수 있다. 노력이 무색하게..그냥 오래 살아남는 게 최고인 것 같다. 언제나 역시 내가 문제다.

적:

과거사례 스터디=> 시세트래킹했던 것을 들춰보았다.

2024.6~8월 데드캣바운스 이후 2024.9~12월 동안 시세가 얼마나 침체되었는지?를 중점적으로 보았다. 보니까 전체적으로 5~7프로 정도 빠졌다. 2급지 대장단지는 빠지지않고 그대로 보합세를 유지했다. 따라서 이번 바운스도 하반기로 갈수록 가격이 보합 OR 5~10프로 떨어질 수도 있다. 물론 오를수도있지만…1년새에 집이 엄청 부족해진다든지, 사람들이 돈이 많이 생겼다든지 하기는 어려울 것이다. 그리고 오히려 바운스가 작년보다 더 컸기 때문에 조금 더 빠질 가능성마저도 있다. 조심해야하는 시장이다. 너무 많이, 그리고 너무 끝단까지 상승장이 퍼지는 것 같아서 놀랍긴하지만 기본적으로 단기고점+심리과열구간이라는 것을 염두에 두어야겠다.

남기고 싶은 한 문장:

나도 노력하는 투자자로써 기다리고 있다.

기회가 온다고 분명히 믿고 있다.

기회가 오나 안오냐 문제가 아니라

그때까지 내가 최고 수준의 투자자로써

살아남느냐 사라지느냐가 훨씬 더 현실적인 문제다.

언제나 내가 문제다.