[세이코] 규제와 혼란의 시장에서도 절대 잃지 않고 10억 버는 투자의 원칙 @밥잘님 1강 후기

규제와 혼란의 시장에서도 절대 잃지 않고 10억 버는 투자의 원칙

“열반스쿨중급반을 임장 과제가 없으니까 강의 듣고 혼자 임장 다니면서 투자를 해야겠다. 하는 마음으로 오는 분들이 많으세요. 열반스쿨중급반은 마인드 강의다. 그렇게 생각하고 교양수업 듣듯이 가볍게 오셨다면 죄송하지만 마음을 다시 붙잡아주셔야 해요. 나는 이 강의를 통해 실전투자자로 성장하고, 실전투자 한다. 라는 마음으로 강의에 임하셔야 합니다.”
 

밥잘님의 강의는 이번이 처음이었는데 강의 시작부터 뼈맞고 마음을 다시 고쳐먹은 1인입니다. 사실 지난달 앞마당 마무리하면서 이번 달 강의는 가볍게 수강할 생각이었는데 강의와 독서를 원씽으로 가져가는 밀도 있는 한 달을 보내야겠다라고 다시 한번 마음 먹었고, 앞으로 들을 3주간의 강의들의 토대를 단단하게 다질 수 있는 강의였습니다.

Part 1 현 시장상황
 

2025년 8월 기준 전고점 대비 가격 수준을 한판 정리해주셨는데 나의 투자금에 맞는 지역은 주로 수도권 외곽 쪽이다보니 상급지가 날아간다는 이야기를 들을 때면 어디 딴 나라 이야기 같다가도 아직 매수 경험이 없고 시장 참여를 해본 적이 없는 나로써는 내가 보고 있는 지역이 날아가버리면 어쩌지? 하는 막연한 두려움에 휩싸일 때가 종종 있다.

그런데 이 장표를 보고 느낀 부분은 서울 수도권 상급지는 전고이상 가격이 올라간 단지들이 60%이상이었지만, 4-5급지의 경우 60%이상이 -10~20% 가격 수준에 머물러 있다는 것이다. 강의에서 강사님들이 해주시는 말씀을 당연히 신뢰하지만 수치적으로 보니 약간 흔들렸던 마음이 한층 더 차분해졌고, 아직 내가 아는 지역이 많지 않기 때문에 내가 모르는 것일 뿐 기회는 도처에 널려있다는 걸 다시한번 알게 되었다.
 

Part 2 투자의 원칙

저평가 : 가치대비 싼 가격에

환금성 : 현금화가 쉽고

수익률 : 충분한 수익을 가져다주며

원금보존 : 원금을 잃지 않고

리스크관리 : 감당할 수 있는 선에서

“가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야 한다. 너무 비싸게 매입하고도 나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며, 충분히 싸게 매입하고도 좋은 투자가 아닐 만큼 나쁜 자산은 없다.”

 - 하워드 막스 [투자에 대한 생각]

“여러분, 상황이나 조건을 듣고 투자를 하려니 잘 안되는 거에요. 원칙을 가지고 프로세스를 거쳐서 급매를 잡아야하는데 원칙, 프로세스 다 제끼고 급매를 잡으려고 하시니까. (중략..) ”
 

”가치보다 싸게 사면 어느 시장상황에서도 어려움 만날 가능성이 적어집니다. 가치가 좋아도 비싸게 사면 한번쯤 어려움을 만나게 되요. 어려움이 왔을 때 헷지가 안된다면 손절매해야 할 상황도 생겨요. 보통 손절매하는 건 돈이 없어서가 아니에요. 멘탈이 나가서 그래요“ - 밥잘님

저환수원리 중에서도 가장 기억에 남는 부분은 환금성 파트였는데 예시로 들어주셨던 지방 단지를 보고 나였어도 다른 수강생분들처럼 해석했을 거 같다는 생각을 했다. 가격을 받쳐주고 있으니 이게 더 좋은 거 아닌가..? 하는.

환금성이 좋은 물건은 시장상황이 좋지 않더라도 가격만 조정한다면 매도가 가능하지만 환금성이 떨어지는 물건은 이 경우 가격을 낮춰도 매도가 어렵기 때문에 가격 변화가 없어 마치 가격을 방어하는 것처럼 보였던 것이다.

환금성에 대해 지난달 조원분들과 이야기 나눈 적이 있는데, 호가가 같은 두 단지 중에 상위 생활권이지만 생활권 내에서는 선호도가 떨어지는 A단지와 후순위생활권이지만 생활권 내에서는 선호도가 높은 B단지 중 어떤 단지가 나은지에 대해서 열심히 토론했는데 후순위 생활권이라도 선호도가 높은 B단지가 낫다는 의견이 대부분이었다. 

실제로 실거래만 보더라도 A단지는 연간 3-4건의 거래가 있었고 B단지의 경우 한 달에 3-4건 이상 많게는 10건 이상 거래가 있는 걸 보니 같은 호가라 해도 A단지는 결국 그 호가로 체결이 어려울 수도 있을 거라는 생각을 했다. 결국 B단지가 환금성 측면에서 우위에 있는 것이다. 즉, B단지가 수요가 더 풍부하다는 것이다. 

강사님들이 강의에서 종종 ”퉁쳐서 보지 마세요! 단지 대 단지로 보셔야 해요!” 라는 말소리가 머릿속에서 챡- 매칭되는 시간이었다.

Part 3 투자의 프로세스

“앞마당 만들 때 앞마당만 늘리는 게 아니라 앞마당 한 곳 한 곳 볼때마다 정말 투자한다는 마음으로 매물을 보고 정리하셔야 해요.”

실전 투자로 연결되지 못하는 이유는 3가지 유형 중 하나입니다. 에서 3가지를 모두 가지고 있어 뼈맞은 기분이었는데, 사실 내가 반마당을 많이 가지고 있는 이유는 매임의 장벽이 너무 컸기 때문이었다. 결국 전세 레버리지 투자는 최종적으로 집에 투자를 하는건데 정작 나는 막연한 두려움에 정작 투자대상은 외면하고 있었다.

지난 달에야 겨우 매임을 제대로 시작했는데 투자원칙으로 매물검토하는 걸 알려주시는데 난 정말 “시작”만 했구나 라는 생각이 들었고, 지난주 매임 다녀온 매물들을 이번 주말에 정리해보면 좀 더 매물에 대해 면밀하게 검토할 수 있을 것 같다는 생각을 했다.

그리고 당장 투자가 어려울 것처럼 보이는 매물에 대해서도 투자검토 체크리스트를 통해 각각의 항목을 검토해보면 조건을 만들어 낼 수도 있고 정말 당장 투자가 어렵더라도 이미 그 물건에 대해 다각도로 검토했기 때문에 추후에 타겟팅 되는 가격에 들어왔을 때 좀 더 빨리 움직일 수 있겠구나 라는 생각을 했다.   

초보들이 흔히 하는 실수도 나는 3가지 모두 했다. 지난 주 부동산에 갔을 때 부사님의 브리핑을 들으면서 규제속에서도 물건을 만들려는 적극적인 사장님이 어느 분인지 판단하려 했으면서 막상 나는 세낀 매물만 보고 왔다. 모순도 이런 모순이 없다. 싱글투자자이기에 유사시에 현금 대응능력이 떨어지니 세낀 물건 아니면 주인전세만 봐야지! 하는 마음에 사로잡혀 있었던 것 같다. 어떤 상황이 어떻게 만들어 질지 모르는데 입주 물건은 무조건 제끼고 와서 인지 밥잘님의 말씀이 더 콱 박힌 것 같다. 다음주에 매임을 다녀올 때는 입주 물건이라도 매도자의 상황이나 조건들을 좀 더 딥하게 파악하고 오겠다는 마음가짐으로 다녀와야겠다.
 

Part 4 성공한 진짜 비법

마지막 파트에서는 밥잘님의 실제 투자사례를 복기해주셨는데 원칙을 지켜 투자하면 당장은 손해?인가 하는 것도 나중에는 오히려 좋은 결과가 될 수 있다는 걸 알았는데, 매매가는 충분히 저렴하게 샀지만 임차인 맞추는 게 어려워 결국 처음 계획보다는 낮은 가격에 전세를 셋팅하게 되어 아쉬움이 남았지만, 시간이 지나고보니 전세 만기시에 공급물량 때문에 역전세가 날 수도 있는 상황이었지만 오히려 무리하지 않은 전세가가 역전세를 피할 수 있게 해주었다.

”다시 돌아간다면 편견을 지우고, 비슷한 조건에서 리스크가 더 적으면서 나에게 유리한 투자를 위해 더 노력 해볼 것 같아요 투자하지 않으면 진짜 인사이트를 얻을 수 없고 복기 없이 성장 할 수 없습니다.“

“여러분 꼭 투자하세요. 그리고 반드시 복기하세요.

[독-강-임-투-복] 반족하고 반드시 투자자로 성장 성공하세요”

BM 포인트 

1. 저환수원리 맞춰 매임한 매물 정리하기

2. 당장 투자하기 어려운 단지 투자검토 체크리스트 작성하기