집을 산다고 쓰고 입지를 산다고 읽는다.

1/ 잊기 전에 기록하기 

ㅇ LTV 담보가치(집 값) - KB시세일반평균가 기준 (집 값 10억에 70%면, 7억 대출 가능)

ㅇ DTI (총부채상환비율) - 주담대 연원리금+기타대출 연이자/연소득: 정책대출 시 활용 

ㅇ DSR (총부채원리금상환비율) 차주 상환능력 - 모든 대출의 원리금과 이자 포함: 주담대 연원리금+기타대출 연원리금/연소득

   *스트레스 DSR - 금리상향에 대비 더 높은 금리로 DSR 산정, 수도권은 1.5% 가산

한도 높은 순 LTV > DTI > DSR

부동산 계산기 활용 https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/

1/ 어떤 입지를 골라야 하는가

ㅇ 위치: 강남과의 접근성, 다음으로 도심(시청/광화문, 여의도 소요시간)

ㅇ 직주근접: 양질의 일자리 인근

ㅇ 교통: 양질의 일자리로 빠르게 갈 수 있는가?

ㅇ 환경: 편의시설(백화점, 마트, 병원, 한강/공원 인접 등) + 아파트가 밀집되어 있는가(신축, 브랜드, 대단지)

ㅇ 학군: 공부 잘 하는 학생 + 학원가가 있는가? 

    [공부 잘하는 학교] 중학교 학업성취도평가 85%이상, 95% 이상은 전국구(학군지가 아닌데 85%이상이면 양호)

    *중학교 학군지가 좋지 않으면, 초등학교가 가까운지가 더 중요   

    [양질의 학원가] 학원이 많고 질적으로도 좋아야 한다. ▶ 좋은 학군지는 역세권의 가치를 상회하기도함

    입지가 안 좋을 수록 신축(연식)의 가중치가 높아짐

[ 매수 Long list 작성법 ]

1/ 예산 확인

2/ 부동산 지인(지역 선정) - 지역 아파트 - 평단가 시세 높은순 정렬(예산 ±10%) 엑셀 다운로드

3/ 네이버 부동산(단지 선정) - 아파트/ 매매/ 가격(예산±10%) / 면적(20평대)/ 세대수(300세대 이상) - 역세권/아파트 밀집 단지 중심

    *단, 4층 이상만 접근

  - 1개 지역 10개 단지, 3개 지역 30개 단지 정도 선정

  - 필터링: ① 위치/ 교통(강남 접근성)으로 소거 ② 환경, 학교 고려

4/ 가치 분석 - 엑셀 비교표 작성

5/ 가격 비교 분석(아실) - 전고 가격, 매매가(전고대비 하락률), 실거래가(최근 3개월)

    *전화 임장으로 싸게 나온 이유 물어보기, 사유를 알면 더 네고를 할 수 있음

2/ 나에게 적용할 점 찾기

서울 5개 지역의 분위기 임장과 일부 매물 임장을 마쳤고, 현재도 진행 중이다.

각 입지별 우선순위, 매물별 우선 순위 리스트를 빠르게 마련해두고 앞으로 나오는 규제 타이밍을 기다릴 요량이다.

무엇보다 중요한 것은 확신을 가질 수 있을 정도의 분석과 손품/발품,

그리고 때가 왔을 때 망설이지 않는 것이라고 느꼈다.

이제 다음주까지의 목표는, 

1/ 각 은행별로 내 신용대출 가능 금액을 확인하고

2/ 5개 구역의 50개 가량 Long-list를 작성

3/ 각 매물별 우선순위를 정해둔 후

4/ 규제로 인해 출렁이는 시장에서 내 예산 범위 내로 떨어지는 급매물을 매수 할 준비 완료

응원한다.