안녕하세요? 너바나입니다.
벌써 한해를 마무리하는 12월이 왔네요? (시점;2018.12)
올해 잘 보내셨나요?
올해 계획을 세운대로 잘 지내셨나요?
저는 연말이라 전세 맞추는 시간을 들이느라
바쁘게 일상을 보냈습니다.
저는 보통 계약을 할 때 직접 대면하지 않습니다.
가급적 전화나 무자를 통해 예의바르게
물어보고 또 직접 대면해서 계약서를 작성하기보다
우편으로 서류를 주고 받는 방식을 택했습니다.
과거에는 직접 만나보면서 집상태도 체크하고 했는데
요즘은 제 시간을 더 효율적으로 사용해야하고
집 부분수리야 많이 들어야 500만원이내에서 해결할 수 있으니
차라리 그 시간에 책을 읽거나 더 소중한 일을 해나가는 것 같습니다.
아마 몇년전부터 시세차익형 투자를 하신분들의 경우
올해 여름까지 행복한 결과를 맞으셨을 겁니다.
2016년에 제 기중에 맞는 투자가능한 물건을 정리했는데
300개 단지 중에 300개가 전부 올랐더군요.
시세차익 평균이 1.7억정도 올랐습니다.
아마 이 글을 읽으시는 분들은
그 때 샀어야 했는데 아쉬워했을지 모릅니다.
하지만 투자에는 늘 편익이 있으면 비용도 따르는 법
투자규모나 자산 규모가 커지면 그에 따라 리스크도
커지게 됩니다.
사람마다 그릇이 있다고 하죠
저는 그 부분도 투자에 적용된다고 생각합니다.
대부분 투자시장에 장미빛 희망을 보고 들어옵니다.
하지만 실제 겪어보면서 그 장미빛 희망이 아닌
그 안에서 문제가 발생하고 어려움을 겪으며 힘들어합니다.
맞습니다. 어떤 편익(수익)에도 대가가 따릅니다.
요즘 워런 버핏과 관련된 책을 많이 읽고 있는데
60년이상 투자한 대가의 통찰력을 보면서
아직도 갈길이 멀다는 생각을 많이 합니다.
시세 차익형 투자를 하면서 상승장을 겪고 그 다음에
겪는 어려움은 유동성 문제입니다.
아마 이미 겪으신 분도 계시지만 2019년에는
전세금액을 돌려줘야하는 경우가 생길 겁니다.
제 경우에는 꽤 큰금액을 올해 전세금을 돌려줬고
(다행히 올해는 올려받은 금액과 돌려준 금액이 비슷했습니다.)
내년에는 1.5억~2.0억정도 돌려줄 예상을 하고
리스크 대비하고 있습니다.
어느 정도 규모가 되면 할머니, 할아버지세입자. 외국인 노동자 상관없이
세입자를 받습니다.
왜냐하면 공실리스크보다 크니까요.
수십개의 집을 관리해야하는데
차라리 빨리 해결하고 또 다른 일을 처리하는게
임대사업을 하면서 중요한 일이라는 것을 깨달았습니다.
아마 이 글만보면 아찔하신 분도 계실겁니다.
하지만 저는 걱정하지 않습니다.
분명 상승장이 끝나고 4~5년뒤에는 전세가가 다시 올라갈 것이고
제가 돌려준 전세금 이상을 다시 돌려받는 시기가 올거니까요.
제가 겪은 부동산 시장은 5:3:2 정도로 전세가가 올랐습니다.
5년은 상승,3년은 보합,2년은 하락
앞으로 2년은 전세 유동성을 대비하는 시장이 지나가면
또 다시 상승하는 시장이 올 겁니다.
만약 본인이 이 어려운 시기를 버켰다면
그 이후는 본인이 가진 규모(리스크)만큼
더 편익을 얻는 시기를 가지게 되실 겁니다.
이런 시세차익의 리스크를 대비하기 위해
다음 다섯가지를 준비하시길 바랍니다.
1.감당할 수 있는 규모를 운용하십시오.
무조건 집 개수만 많다고 좋은게 아닙니다.
집이 양보다 질이 훨씬 더 중요합니다.
2.마이너스 통장은 최후의 보루로 남겨두십시오.
마이너스까지 모두 투자에 쏟은 뒤 전세가 하락에
어려움을 겪으신 분들을 많이 봤습니다.
가급적 마이너스 통장은 리스크 대비로 남겨두시는게 좋습니다.
3. 무피투자에 집착하지 마세요.
그래도 제가 돌려주는 전세금 규모가 작았던 것은 무리하게
투자금을 줄이기보다 적정수준보다 낮게 놨기 때문입니다.
덕분에 지금 시세보다 1~2천비싼 금액이지만 무리없이 재계약을 했습니다.
부동산 사장님 덕분에 무리하게 비싸게 전세를 놓은 곳은 지금 시세보다
전세금이 5천만원정도 떨어진 곳도 있으면 그런데는 임차인이 모두
이사를 나가게 되어 새로 임대차를 구해야하는 동시에 역전세가
났습니다.
4.전세금이나 매매금액중에 일부는 리스크 대비용으로 남겨두세요.
전세금을 올려받거나 매매차익이 났을 경우 모두 재투자해야합니다.
절대 생활비로 쓰시면 안됩니다.
하지만 그 중 일부는 항상 이런 리스크에 대비하셔야합니다.
한 채에 2천만원 정도는 역전세 리스크를 대비해 남겨두셔야합니다.
어느정도 규모를 갖추고 나면 계속 늘이기 보다
리스크를 재점검하는 시간을 꼭 가지시길 빕니다.
5. 한 곳에 너무 한시기에 몰빵하지 마세요.
한 곳에 몰빵할 경우 잘되면 큰돈을 벌지만 이런 리스크에 취약하게 됩니다.
또한 너무 한시기에 전세를 많이 세팅해두면 유동성에 문제가 발생할 수 있으니
적어도 6개월 정도의 텀을 두면서 해나가시길 바랍니다.
물론 나중에는 그 시기가 짧아지겠지만 많이 보유할 수록 유동성대비능력이
좋아집니다.(안좋아질수 없어요. -_-;;)
마지막으로
위기는 기회라는 말이 있습니다
버티는 사람에게 분명
치른 대가만큼 큰 편익이 올겁니다.
그 편익은 여러분이 예상한 수준을
아마 훨씬 넘을 겁니다.
아마 이 글을 읽으신 분들중에
전혀 리스크가 없는 분들은 또 위로와 위안을 받을지
모르겠습니다.
하지만 No risk, No return
위험도 없으면 수익도 없습니다.
리스크는 잘 관리 대응하면 됩니다.
제 경험상 남들이 가장 열광하고 좋아할 때 리스크를 고민해야하고
남들이 리스크상 주저주저할 때가 용기를 내야할 때라고 생각합니다
비용(리스크) 잘 대비하시어
더 큰 편익을 얻는 투자자 되시길 빕니다.
p.s.
지난 송년회에서 전부는 아니지만 약 200분의 제자분을 보게 되어서
반갑고 기분이 좋았습니다.
긴 얘기를 나누고 싶었지만 잠시 안부를 묻는 것만으로도 행복했습니다.
힘들지도 모르지만 월부를 통해 여러분께 위로가 되었으면 좋겠습니다.
저 또한 성장을 게을리 하지 않고 여러분들께 참된 조언을 해드릴수 있는
투자자 그리고 선생님이 되도록 노력하겠습니다.
올 한해 진심으로 감사드립니다.
-너바나드림-
현재 1호기 투자후에 투자금이 떨어진 상태. 나의 그릇을 넓히고 소액으로 투자할 수 있는 앞마당을 넓혀가야할 때이다.
제 경험상 남들이 가장 열광하고 좋아할 때 리스크를 고민해야하고
남들이 리스크상 주저주저할 때가 용기를 내야할 때라고 생각합니다
지금 많은 제약으로 인해서 사람들이 주저주저할 때(생각보다 시장이 사그라든거 같진 않지만) 용기를 내야할 때라고 말씀하셨듯이 자꾸 쉬고 싶어하는 마음을 내려놓고 환경에 머물면서 앞으로 나아가자!!!!
적용할 점: 워렌 버핏의 책을 좀 더 읽어보기!
<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>
현금 2억 있다면 여기를 보세요.
제2의 강동구라 불리는 여기가 어디냐면.. (대부분 모르는 ‘이곳’의 지역명 공개)
▼'이곳' 바로 공개▼
http://link.weolbu.com/466F3dG
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