안녕하세요
월급쟁이의 행복한 노후와
내집마련을 돕는 월부 튜터 재이리입니다.
요즘 지방 시장,
진짜 오랜만에 뜨거우졌죠/
이미 오른 울산을 복, 최근의 부산, 대구까지 현장 분위기를 보면
“이럴 때 아니면 언제 투자하겠어?”
싶은 마음이 절로 듭니다.
하지만 동시에, 2020년 초와 너무 닮은 흐름이 보여요
전세가 순식간에 붙었다가도 일주일 새 물량이 확 쌓이고,
“전세 금방 빠질 거야”라는 기대가 어느 순간 “어? 왜 안 빠지지?”
로 바귀는 순간에 처하게 됩니다.
지금은 기회와 위험이 공존하는 시장이에요
그래서 오늘으, 지금 지방 투자 전 반드시 알아야 할 3가지를 짚어드리겠습니다.
- 지금 지방 투자가 기회인 이유
-비규제지역! 규제 프리존
부산, 대구 등 모든 지방은 현재 비규제지역입니다.
대출, 종부세, 취득세 등 규제에서 비교적 자유로워 수도권 대비 진입장벽이 낮은 상태예요.
수도권과 달리 대출 규제 등에서 자유로워 실거주하시는 분들께도 유리하고,
세금 부담도 적어 투자자에게도 좋은 상황입니다.
-역대급 공급 물량 정리 후 전세 씨마름
2020년부터 쏟아졌던 신축 물량이 입주를 마치면서, 전세 물건이 거의 없는 상황이 되었습니다.
상황이 이렇다 보니 일부 지역에서는 임차인이 임대인의 조건에 맞춰줘야 하는 진기한 풍경도 펼쳐지고 있더군요.
-지방 투자, 기히를 어디서 잡나요?
예를 들어 부산이나 대구의 대장급 단지는 이런 상황에서 가수요가 빠르게 붙어 매매가가 먼저 급등하며 움직입니다.
하지만 아래의 특징을 가진 단지들은 다릅니다. 우리에게 틈새의 투자 기회를 만들어 줍니다.
위치가 살짝 아쉽지만 신축이거나
위치,학군 등으로 확실한 수요가 있지만 연식이 아쉬운 단지가 그 예가 됩니다.
이러한 이유로 실거주 수요는 탄탄하지만
매매가가 아직 조금 기다려주는 단지에서는
전세가가 먼저 차오르며 우리에게 찰나의 순간을 주게 됩니다.
지금 내가 아는 지역에서 그런 단지들이 어디가 있을지 한번 찾아보세요!
2.이것 모르면.. 예상 투자금이 2~3천만원 더 듭니다!!
-네이버 부동산만 보면 늦는다.
실거래가에 전세가 한두 개 찍히기 시작하면 조금 늦은 때입니다.
이때부터는 매매가가 좀처럼 깎이지 않기 시작합니다.
현장에서는 그 전에 이미 전세가가 올라고 있거든요.
그 찰나의 순간을 잡아야 합니다.
최근 광역시 한 신축 단지에서 34평 고층 RR 물건을 매수했습니다.
전세가 5억 중반이던 시기였습니다.
월요일만 해도 사장님들이
“5.5억은 너무 세다, 5.4억으로 내라”고 하던 분위기였습니다.
하지만 저는 5.5억에 매무를 내놓았고, 아침에 올린 매물이 저녁에 바로 가계약금이 들어왔습니다.
그리고 다음날 화요일, 같은 단지에 제가 뺀 전세금보다 +7천만원이 높은 호가가 나왔습니다.
순간 저는 고민했습니다.
'계약금 일부가 100만 원밖에 안 되는데,
배액배상하고 더 비싸게 받을까?'
다행히 욕심을 버렸습니다.
그랬다가는 곧 시작될 치킨게임에 휘말리릴 뻔 했으니까요.
[치킨 게임: 어떤 문제를 둘러싸고 대립하는 상태에서 서로 양보하지 않다가 극한으로 치닫는 상황. 1950년대에 미국 젊은 이들 사이에서 유행한 자동차 게임의 이름에서 유래하였다.]
-전세 시장은 하루가 다르게 변한다.
제가 전세를 뺀 그 날을 기점으로, 일주일 동안 단지 내 전세 매물이
0~2개에서 15개 넘게 급증했습니다.
호가 상으로 뛴 전세가를 보고 투자자들이 유입되면서 물량이 쌓이기 시작했습니다.
일중일 새 ‘씨가 마른 전세’가 ‘꽤 쌓인 전세’로 바귄 겁니다.
그 시점에선 실거래가 호가보다
현장 분위기가 훨씬 정확합니다.
‘이제 전세가 오르고 있다’는 걸 느낄 때 이미 투자자들이 들어와 경쟁 전세를 붙이기 시작합니다.
시장을 제대로 파악하지 못하면 투자금이 2~3천만원씩 더 들어갑니다.
호가만 보고 들어가면 전세가 안 맞고, 잔금일이 다가올수록
전세빼기 불안이 스트레스로 바뀝니다.
3. 지금 지방 투자할 때는 이렇게 하세요.
매매가를 최대한 낮추고, 전세가는 욕심을 낮추세요.
이미 매매 계약을 했다면, 전세를 빠르게 빼야 합니다.
예상 전세가는 현재 호가에서 1~2천만 원 정도 낮게 잡고 들어가세요.
대신 처음부터 매매가를 최대한 깎아내면 전세가에 여유가 생깁니다.
-내가 전세 최고가를 찍겠다는 마음을 버리세요/
저는 단지 내에서 고층 RR 물건이었습니다.
월요일만 해도 “그 전세가는 비싸다”던 분위기였지만 하루 만에 시장이 바뀌었죠.
제가 뺀 전세가보다 +7천만 원 올려서 물건이 나오는 걸 보면서, 순간 배액배상을 고민했던 제 자신이
어리석었다는 걸 깨달았습니다.
그랬다가느 ㄴ지금 전세 빼고 있는 분들과 함게 치킨게임을 시작할 뻔했습니다.
지역 시장 상황을 고려하면 오래 기다리면 언젠가는 빠지겠지만, 몇 달씩 전세 경쟁하며 마음 졸이다
결국 잔금까지 치르게 되는 상황은 현명한 투자자가 겪어야 할 고생이 아닙니다.
결국, 저는 빨리 결정하고 마음 편히 계약을 하였고 뒤늦게 들어온 투자자들은 애타는 마음으로 전세세팅을 하고 있습니다. 빠르고 정확하게 판단하면 기회지만, 옥심 부리면 순식간에 돈과 시간을 쓰며 고생값을 치르게 됩니다.
-전세는 가격보다 속도입니다.
가능하다면 전세 임차인을 미리 구해서 빠르게 마무리하는 것이 최선입니다.
지금은 전세가 없는 단지일 지라도, 그 단지는 나만 보고 있는 게 아닐 겁니다.
투자자들이 몰리면 순식간에 물량이 쌓입니다.
[기회: 어떠한 일을 하는 데 적절한 시기나 경우]
지금 지방 시장은 분명 기회입니다.
전세가 붙으며 매매가 기다려주는 시기 그 찰나를 잡는 사람이 결국 승자가 됩니다.
현장의 분위기를 읽고, 욕심을 버리고, 빠르게 움직이세요/
그것에 지금 지방 투자에서 성공하는 유일한 방법입니다.
지방 투자
언제보다 ‘어떻게’가 훨씬 중요합니다.
그 ‘어떻게’를 아는 어려분이 다름 상승장이 주인공이 되길 바랍니다.
추운 날씨 감기 조심하셔요:)
최근 수도권 투자 만 생각하다가 광역시 투자도 고려해야 하는 시장으로 변화가 되면서 이번 재이리 튜터님의 글을 통해서 지방 시장을 어떻게 접근해야 하는지 배울 수 있었습니다. 수도권 시장과 다르게 아무리 전세 물건이 없다고 하더라도 지방은 수도권 보다 수요가 적기 때문에 전세를 뺄 수 있을 때 빼지 않으면 다른 물건들과 경쟁을 해야 하는 경우가 발생할 수 있다. 투자 경험이 없어 전세가 한 단지에서 전세가 갑자기 15개가 튀어 나오는게 실감이 안되지만 이번 칼럼을 통해서 임차인을 미리 구할 수 있으면 구하고 잃지 않는 투자라고 판단이 된다면 임차인이 왔을 때 계약을 진행해야 하다는 것을 알 수 있었습니다. 또한 너나위님 강의에서도 말씀해 주셨지만 컴퓨터로 물건을 보거나 실거래를 보는 것 보다 현장의 상황이 훨씬 더 빠르게 돌아간다는 것도 다시 한번 알 수 있었습니다.
현재 저의 투자금으로 가능한 단지 중 실거주 수요가 확실한 단지에서 투자 물건을 찾을 수 있도록 노력해보겠습니다.
