안녕하세요!
투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.
지방투자 기초반에서 2주차 강의를 진행해주셨던 잔쟈니 튜터님께서
요번 라이브코칭을 진행해주셨는데요 정말 감사하게도 제 질문도 채택되게 되어
튜터님의 머릿속의 사고 과정을 한번 들여다 볼 수 있어 너무나 감사했습니다.
그리고 정규강의 과정에서는 듣기 힘들만한 전세 재계약에 관한 과정이라든지
매도에 대한 노하우 등 여러 방면의 뒷이야기들을 다뤄주셔서
잔쟈니 튜터님의 경험을 간접경험으로서 얻을 수 있었습니다.
(1) 종잣돈별 투자 방향
거의 가장 많은 질문을 차지하는 것 중의 하나인 주제라고 말씀주셨고
이 안에서 투자금별로 어느 지역을 딥다이브해서 봐야하는지
명확한 기준을 제시해주셨습니다.
그리고 매물을 찾고 찾다보면
4천만원으로 5천만원 급의 단지를 할 수 있는 곳이
반드시 있다고 하셔서 정말 임장때 눈에 불을 키고 워크인 해봐야겠다고 생각했습니다.
아쉽게도 이번에 부산이 너무 핫해서인지 토요일에 워크인을 하려니 문이 다 닫겨있다가
저녁 먹을 시간이 되어서야 사장님들이 안에 있던 적이 많아
개인적으로 아쉬웠었는데요 하나라도 물건 더 찾기위해
상대적으로 부사님들이 여유있으신 평일에라도 찾아가야겠다고 생각이 들었습니다.
추가적으로 소액투자일수록 공급을 반드시 꼭 봐야한다고 강조해주신점이 인상깊었고
지금은 내 종잣돈에 핏한 지역을 가서 돈 벌수 있는 선택에 집중해야한다고 말씀해주셨습니다.
홈런을 칠 공만 고르는게 아닌 안타나 번트도 치면서 앞으로 나가야하는 선택을 해야한다고
말씀해주신 점이 너무 찰떡같은 비유라 느껴졌고
홈런만 치려다가 삼진아웃되는 우를 범하지 않기 위해서라도
지금 내 종잣돈에 투자할 수 있는 단지를 해야겠다는 생각이 강력하게 들었습니다.
마지막으로 저 포함해서 많은 분들이 지금 수도권 규제로 인해
지방에 투자 기회가 오고 있고 내가 보는 시장이 날라갈까봐
조급한 마음을 많이 가지고 있으셨을텐데요
이 부분에 대해 날라가는건 상관이 없고
좋은 물건을 보는 눈만 있으면되며
좋은 물건을 걸러내지 못할걸 걱정해야한다고 일침까지 한번 날려주셨습니다.
BM
소액투자일수록 공급에 집중!!!!
좋은 물건을 걸러내는 눈!! (시장 예측 X)
(2) 투자 전략
처음은 생활권 정리와 생활권 순위에 관한 질문이었는데
실전 투자와 생활권은 크게 관계가 없고
선호도를 보는게 훨씬 중요하다는 말씀을 해주셨습니다.
개별 단지의 선호도가 훨씬 중요하고
생활권은 하나로 묶어서 산발적인 정보를 묶어서 이미지화 했을때
기억이 잘나는 효과를 얻기 위해서 하는 거라고 목적을 알려주셨습니다.
개별 단지의 선호도와 내가 팔때 실거주자들이 받아줄까?! 이런 점들이 훨씬 중요하게 작용함을
한번 더 머리속에 각인시켜야겠습니다.
그리고 매물임장의 단지를 선정하는 방법을 알려주신게 굉장히 인상깊었습니다.
안그래도 조원분들께서 많이 물어보셨던 내용이라 나름의 답변을 드리긴했었는데
이렇게 라이브에서 딱 정리해주시니 너무 좋았습니다.
일단 처음은 내 종잣돈 + 30% 단지부터 보고
지역 내 뾰족한 선호도 있는 단지를 보고
마지막으로 지역 내 저평가 단지를 봐야한다고 알려주셨습니다.
지금 매임을 진행하고 있는 과정에서 너무나 도움이 되는 꿀팁이었고
알려주신 방향대로 매물임장 단지 다시 한번 설정해봐야겠다고 생각이 들었습니다.
그리고 제 질문이었던 비교평가 관련 질문이었는데 이에 대해서
튜터님은 결국은 다른 지역에 있는 단지들 또한 개별 단지의 선호도가 중요하다고 하셨고
튜터님의 뇌 구조에 대해 시각화를 해주시면서 무엇을 중요하게 보시는지를 알려주셨습니다.
광역시와 중소도시의 아파트가 지역내 선호도가 비슷하다면 당연히 체급이 큰
광역시를 하는게 맞고 중소도시에서도 뾰족한 선호도를 가지는 단지라면 중소도시를
택하는 것도 매도할 수 있는 기간이 길어지는 관점에서 좋다고 말씀해주셨습니다.
마지막으로 제 현재 임장지인 부산진구의 단지들이 예시로 나왔던 파트2 최종 질문에서
후순위 생활권의 신축단지도 충분히 수익을 벌고 나올 수 있는 단지라는 점을 알려주셨고
이게 최선의 선택이냐를 따지는 방법으로 네이버 부동산에 가격을 설정하고 이정도 가격으로
상급지에 대안이 있나 없나를 확인해보는 과정까지 알려주셨습니다.
확신 한 방울을 더하는 과정
1.전고점 내림차순으로 선호도 확인
2.매매가 같은 단지들 비교
3.투자금이 같은 단지들 비교
BM
중소 도시에서도 뾰족한 선호도가 있는 단지는 매도 기간이 길 수 있다는 관점에 따라 투자할 수 있다.(광역시와 비교)
네이버 부동산 가격 설정 후 상급지에 대안이 있나 확인하기
(3) 보유 및 매도 노하우
이번에 전세 재계약을 하게되다보니 유독 눈에 들어왔던 파트이고
임차인과의 전세 재계약 과정에 대해 설명해주신 점이 참 도움이 많이 되었습니다.
문자로 나가겠다는 연락이 오면 전화를 통해 상황을 파악하고
여기서 진짜 중요한건 다음 임차인이 구해진 후에 이삿날을 잡아야한다는 점과 집을 잘 보여주실 것을 당부해야합니다.
부동산 사장님께도 꼭 얘기해서 이삿날을 먼저 잡지 않도록 한번 더 당부해줘야한다고 강조해주셨습니다.
재계약 프로세스에 대해서 중도에 나가는 경우와 만기가 도래에 나가는 두가지 경우에 대해서
정말 자세히 설명해주셔서 도움이 많이 됐고
우편으로 교환하는 방법을 저는 이번에 세입자분께 의견드려봤는데
부동산에 위임하는 방식으로 하자고 말씀하셔서
부동산에 대필료를 내고 위임하는 방식으로 진행하기로 했습니다.
잔쟈니 튜터님의 경우 지방은 가기가 힘들어서 우편 또는 계약위임을 하고 세입자 나가면 곤란한 경우
빠른 확정을 위해 돈을 내고서라도 부동산 가서 얼른 하시라고 위임을 하시는 방법을 사용하신다고 하셨습니다.
이런 실전적인 이야기들과 함께 얘기를 해주셔서 정말 이해가 잘갔고 도움이 많이 되어
다음 재계약때 한번 이 자료를 다시 찾아봐야할 거 같습니다.
마지막으로 매도시에는 갈아탈 집에 대한 확신이 있을때만 매도를 하는게 정말 중요하다는 점을 말씀주셨고
종잣돈이 없는 기간에는 모의투자 계약서를 작성하여 내 돈이 들어가지 않는 투자경험을
늘리는걸 정말 해보라고 말씀해주셨습니다.
BM
전세 재계약 프로세스 (상황별로 맞춰 진행)
돈이 없을때는 모의투자 계약서 작성
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