안녕하세요. 월부학교의 메이트의오른8반 탑권입니다.
월부환경에 있지 않았던 3개월(20년 10~12월 불장) 동안..
지방광역시 2000년대 구축 30평대 N호기를 진행했던
소중한 경험을 공유하고자 글을 쓰게 되었습니다!!
언제나 글쓰는 것에 익숙하지 않고,
항상 두서없이 글을 쓰는 편이라..
이해하기 힘들수도 있으니
너그럽게 봐주시기 바랍니다^^
이글을 읽으시는 분들이 도움이 될지는 모르겠지만,
단, 1명이라도 영감을 얻었으면 하는 마음으로 작성해봤습니다!!
# 항상 현장에서 실전투자를 해야하는 이유!!
20년 월부학교 여름학기(7~9월) 막바지
9월 중순 첫 아이가 태어났습니다.
아이출산과 함께 9월 임장지에 열중하기는
참 힘들었던 시기였습니다.
또한, 아내와의 약속때문에 잠시 가을학기(20년 10~12월)는
쉬고 가족에게 전념하기로 했습니다.
우선 아이가 100일이 되기전까지는 임장을 가지 말라고
명령(?)했습니다.
두둥! 전국이 핫한데, 지금 임장가지말라고?? ㅠㅠ
그러나 9월 임장지는 제가 너무 알고싶고..
더 파보고 싶었던 곳이었기에
항상 마음은 그곳에 있었습니다!!
아직 저렴한 매매가에 비해 전세가가 뒷받침 해주지 않았고,
예정된 공급물량도 부담스러웠기에 어떻게 접근하는 것이 좋을지
확신이 서지 않는 단계였습니다.
그렇다고 아내와의 약속을 저버리고 임장하면 집중할수가 없었기에..
수시로 회사와 집에서 네이버 부동산으로 물건 검색을 하고
시세트래킹을 하였습니다.
너나위님께서 예전 강의에서 말씀하셨던 것처럼
‘한번말 걸려봐’ 식으로
스나이퍼와 같이 그 지역을 조준사격 하고 기다리고 있었습니다.
그리고 10~11월 전국적인 불장시점에..
제가 조준하고 있던 지역은 날라가고 있었습니다.
하지만, 초보자인 저는 현장에서 멀어지다 보니
그 흐름을 정확히 파악하기가 힘들었습니다.
여러분도 이미 경험하셨겠지만..
정말 짧은 그 찰나의 순간에 과감한 결정이 필요했지만,
저는 할수 없었습니다.
현장에 있지 않았기에..
그 지역에 집중하지 못했기에..
뒤늦게 나마 정신차리고..
제가 원했던 좋은입지의 물건의 마지막 찬스가 있었지만,
마지막에 집주인이 가격을 올리고..
또 다른 물건은 보류되고..
단 5분차이로 결정이 느려 다른 트자자에게 뺏기기도 하였습니다ㅠㅠ
이렇게 그지역 좋은 입지의 입성할 기회를 잃고 말았습니다.
월부환경에 있었으면..
항상 현장에서 투자에 집중할 수 있었으면..
좋은 기회가 있었을텐데, 너무 아쉬웠습니다 ㅠㅠ
*복기
-항상 현장에서 활동하는 투자자가 되어야 한다!!
-조준사격 하며 기다린다고 해도 그 찰나의 순간을 낚아채기 위해서는 통찰력과 그 지역에 대한 확신이 필요하다!!
# 매수과정, ‘멘트님, 튜터임 없이 한번쯤은 홀로서보기’
낙담할 시기도 찰나..
이제 그 다음 입지로 번져나가고 있었습니다.
불씨는 동시다발적이었지만..
아직, 후순위의 입지들에서 오르기 전 가격의 단지들이 있는 것을
시세트래킹과 비교평가를 통해 알수 있었습니다.
아내 몰래, 회사출장이라는 거짓말로 임장을 갔었지만..
더이상은 그렇게 할수 없었습니다.
그래서 아내에게 허심탄회하게 한번만 시간을 달라고 간절하게 애원했습니다.
아내도 말린다고 해서 안갈 내가 아닌걸 알기에..
다행히 허락해 주었습니다.
매물을 원없이 털어볼수 있는
황금같은 시간과 소중한 기회를 헛되이 보내고 싶지 않았습니다!!
‘그런데 내물건은 어디에??’
계속되는 매물보류와
집주인들의 가격을 올리는 물건들속에서
정말 운이 좋게 눈먼매물을 만난수 있었습니다!!
정말 시기적절하게 내려와 주신 이 매물의 사연운..
어느 평일날, 주말에 가면 좋은 매물이 다 소진될거라는 것을 알기에..
무작정 평일에 회사휴가를 써서 KTX를 타고 내려갔습니다.
내려 가던 중, 띵!! 네이버 부동산 알람이 울립니다!!
바로 제가 이날 방문하려고 했던 단지의 업데이트 건이었습니다.
그것도 오르기전 가격입니다!!
심장이 벌렁벌렁 뜁니다~ 정말일까??
바로 전화합니다.
탑권: 사장님, 이물건 XX가격 진짜에요?
부동산: 네, 맞아요. 저렴하죠? 아마 집주인이 조만간 가격을 올릴것 같네요~
탑권: 헉.. 그래도 아직은 안올리신거죠?
부동산: 네, 방금도 통화했는데 그런말은 없었어요.
탑권: 사장님. 저 지금 가고 있는데, 바로 약속잡아주세요
가고 있던 도중에 확인한 물건이기에,
바로 전화해서 매물약속을 잡았습니다.
이 물건을 제가 첫번째로 보게 되었는데,
기본집이었지만, 큰 하자 및 특이사항이 없었습니다.
집주인이 주변 새아파트로 빨리 가고 싶은 열망이 가득했기 때문에
내놓은 물건이었고..
아직 정확히 그 지역의 시세흐름에 대해
잘알지 못했던 노부부였습니다.
이번에는 정말 놓치고 싶지 않았기에,
빠른 결정이 필요했고 그날 매수의사를 보였습니다.
여기서 잠깐, 매물문의는....??
그당시, 월부환경에 있지 않았기에..
멘토님, 튜터님들에게 바로 문위를 할수 없었지만,
전 이물건에 확신을 가질수 있었습니다.
그렇게 빠르게 결정하게 된 계기는..
작년 월부학교 여름학기 자향튜터님과의 튜터링 시간에
Q&A 내용 복기가 결정적이었습니다.
그때 어느 반원분이 이 단지에 대해 질문했었고,
자향 튜터님은 그 단지의 입지가 중심부에서 살짝 떨어져 있어 완전히 매력적이지는 않지만..
가격이 저렴하고 좋은 조건으로 setting 가능하다면 괜찮다라는 의견을 주셨었습니다!!
그때를 복기하고 기억을 되살려 보니,
튜터링 때의 가격과 지금 현시점의 가격이 같았으니..
오히려, 전세가가 더 올라와서 투자하기 좋은 시점이었던 것입니다.
또한, 주변 좋은 입지들 가격은 이때보다 더 높게 날라가고 있는 상황이었고,
그 단지가 싸다라는 생각과 흐름이 곧 여기로 오겠구나를 감지할 수 있었습니다!!
이자리를 빌어 자향 튜터님!! 그리고 자유를찾3반 반원분들 감사합니다^^
그리고 작년 6월에 수강했던 지방투자자 강의에서도
XX멘토님 XX지역 강의 시, 시세흐름 챕터에서 이단지가 언급되었었는데요.
입지가 좋은 단지들은 매수를 고민했을 시기에 이미 가격이 올랐고,
제가 매수한 단지만 작년 6월의 가격이었던 것입니다.
조금은 무서웠지만.. 2번의 확인을 가격이 저렴하다는 것과
현재 상황이 setting 하기 좋다라는 판단이 들었기에..
불장에서 조금 더 빨리 의사결정을 할수 있었습니다!!
비록 제가 매수한 곳은 그 지역에서 알아주는 좋은 입지는 아닙니다.
하지만, 쉽없는 비교평가를 통해 입지에 비해 가격이 저렴하다는 확신이 있었고
무엇보다 잃지않는 투자가 가능하겠다라는 생각에 결정하게 되었습니다.
복기
-정말 간절하다면, 가족에서 진심을 다가가서 이해시키자!
-튜터님과의 튜터링 시간을 잘 활용하고, 내용들을 잘 복기하여 투자결정하는데 꼭 활용하자!!
-아직, 정체되어 있는 지역이라면, 가격들을 잘 정리해두자(시세트래킹)!!
그리고 입질이 오기 시작한다면.. 좋은 입지부터 차례차례 확인하면서 가격의 흐름을 따라가서 낚아채자!!
이것도 정말 찰나의 순간이니, 미리 통찰력을 충분히 쌓아두자!!
# 규제지역 선정!! 내가 매수한 단지만, 조용한 분위기??
매매계약서를 쓰고 얼마 안있어.. 이 지역은 규제지역으로 선정되었습니다.
그런데, 규제지역에 선정되지 않은 입지가 더 안좋은 주변 구들에..
풍선효과로 더 쏠림현상이 가속화 되었습니다.
제가 매수했던 시기..
가격이 비슷하거나 오히려 낮았던 규제지역에 선정되지 않았던 단지들이..
더 매가를 치고 올라가는 기이한 현상을 경험했습니다.
'헛!! 내 선택이 잘못된건가?"
‘다른 지역을 결정했어야 했나?’
한동안 고민도 해보고.. 좀 멍하고 약간의 허탈(?)감 등
복잡한 감정들이 교차했습니다.
그렇다고 제가 이런 것까지 고려해서 투자를 한다는 것은 불가능하기 때문에..
‘시장은 예측하는 것도 보다 대응의 영역이다’라고
생각하고 대수롭지 않게 여기기로 했습니다.
언젠가 지역들의 키맞추기가 진행될 것이고..
점차 다시 자리를 자리잡을 것이라고 생각하면서 혼자 위안을 했습니다.
그리고 몇개월이 지난 이시점,
급격한 변화를 일어나지 않았지만,
점점 서서히 제자리를 찾아가는 모습을 볼수 있었습니다.
가격의 변화와 제자리를 점차 찾아가는 상황을
제눈으로 직접 경험할 수 있어서, 좋은 배움이 되고 있습니다.
복기
-시장을 예측하려 들지말고, 저환수원리 투자기준을 갖고 잘 대응하자!
-특별한 상황에서 입지순위와 다르게 가격이 왜곡되어도, 결국 점점 자리를 되찾아 간다!!
# 매수세가 뜸해졌는데.. 전세까지??
불장에서 매매물건이 많이 소진되었다면..
자연스럽게 전세매물도 많아질거라는 예상은 합니다.
투자전에 생각은 하고 있었지만..
막상 현실로 다가오면 당황스럽고 걱정이 되는것은 어쩔수가 없는데요.
잔금까지 3개월의 시간이 있었기에..
전세계획은 기본적인 도배, LED등, 장판을 하면 3억(가격은 실제와 다름)
현집상태로 진행하면 2.8억으로 하기로 했습니다.
매수할당시 해당단지의 전세물건은 1개 였습니다.
그러다가 점점 전세매물이 단기간에 급증하면서
10개에 육박하게 되었습니다.
또한, 주변 단지들 전세물건도 점점 쌓여가고 있었습니다.
처음에는 신경쓰지 않았지만, 2주가 지나고
심지어 전세물건을 보러오는 손님들도 없는 것을 알게되니,
불안한 마음에 부동산 사장님께 양해를 구하고 주변에 더 내놓게 되었습니다.
그런데도 여전히 깜깜무소식.. 단, 1명도 집을 보러온다는 연락을 못받았습니다.
제가 매수한 평형은 33평형이고,
24평 전세물건은 나오자마자 금세 소진되는 상황이었습니다.
주변 매매, 전세시세가 급등하면서
상대적으로 저렴해진 20평대 전세가로 수요를 빼앗기게 되었습니다.
이게 말로만 듣던 30평형 전세빼기의 어려움(?)인건지..
점점 부정적이고 안좋은 생각들로 가득차게 되었습니다!!
# 위기를 기회로....
매매계약서를 작성하고 한달이 지난 어느날(12월 18일)
이른 아침 8시부터 부동산 사장님한테서 전화가 옵니다.
‘음.... 뭔가 느낌이 안좋은데..’
현 집주인이 지금 이사를 하고 있다는 것입니다.
'엥?? 이게 뭐지??"
그당시는 12월 중순이었고.. 잔금은 내년 2월이었습니다.
사전에 이사간다고 한적은 없었는데..
황당하게도, 부동산 사장님도 그날 아침 처음 들었다고 합니다.
알고보니.. 원래는 주변 신축을 매소해서 이사를 가려고 했지만,
급등한 시세에 여의치 않아 신축 전세로 바로 나간다는 것이었습니다.
처음에는 당황스러웠지만..
어라? 2월이 잔금인데.. 벌써 나가신다는 것은!!
이제 이집은 공실!!
차라리 바로 수리들어가서 삐까뻔쩍한 내집을 예비 세입자들한테 보여준다면..
더 순조롭게 전세를 뺄수 있다는 생각이 들었습니다.
사장님께 바로 요청했고.. 사장님은 문의해보고 연락을 주신다고 했습니다.
그러나.. 답변은 잔금을 치지 않는 이상.. 수리는 절대 불가하다는 의견이었습니다.
노부부의 사모님은 허락해 주셨지만.. 남편분이 완강했는데요.
남편분은 원래 집을 파는 것에 반대하셨고..
사모님이 새집에 살고 싶은 욕구가 강해 집을 팔았던 것이었습니다.
그런데, 계약 후 급등한 시세 때문에.. 매수자에 대한 원망과 불안이 극에 달했던 상태였고요.
매수했다는 사람이 입주를 하는것이 아닌 투자자였기에,
투기꾼은 앞으로 없어져야 한다는 강한 마인드로 완전무장한 분이었던것입니다.
재차 요청은 했지만, 돌아오는 답변은 ‘NO’ 였습니다.
또 어처구니가 없었던 것은..
이사를 나간다해도, 전세를 찾는 분들이 집을 보러 올 경우,
집주인이 직접 가서 비밀번호를 눌러 열어주겠다는 것입니다.
절대로 비밀번호를 알려줄수가 없다는 강한태도 였습니다.
이렇게 되면, 집을 보여주기가 수월하지 않아서..
쌍여가는 전세속에서 우리집 전세 빼기가 쉽지 않겠다는 생각이 들었습니다.
재차 설득을 시도했지만, 절대 그 고집을 꺾을수가 없었습니다ㅜㅜ
머리속이 다시 복잡해 집니다.
생각하기 싫은 두단어가 떠오릅니다!!
‘잔금’
최후의 보류 잔금이지만, 이 상황에서는
차라리 잔금을 빨리치고..
수리라도 하여 새집을 ‘환골탈태’ 하는 것이 나아보였습니다!!
매수 전 체크 시, 잔금을 치를 여력이 되었지만..
다시 한번 자금상황을 체크해 봅니다.
12월 전 신용대출을 이미 최대한 받았고..
연금저축을 담보로 한 대출..
부모님/장인/장모님 찬스.. 등등 현금 모조리 끌어모르기..
제 나름의 상황에서 영끌을 통해..
매수비용, 취득세 및 수리까지 진행하는데
문제없는 것을 다시한번 확인했습니다.
갑자기 마음이 편안해졌습니다!!
잔금이 이 상황에서는 내 최대의 무기고 해결책이었습니다.
21년 2월 잔금을 20년 12월말 잔금으로 변경했습니다!!
도배, LED등, 장판만 수리하려고 했지만.. 주변 경쟁 전세 물건을 파악해보니,
수리들을 꽤 해주려고 하는 분위기를 캐치할 수 있었습니다!!
그래서 투자금이 더 들더라도.. 내물건을 1등으로 만들기 위해
씽크대, 거실 화장실도 추가로 수리하기로 결정했습니다!!
복기
-매수전 잔금 risk가 있을 수도 있으니, 꼭 사전에 최대한 가용할 수 있는 금액을 확인하여 최악의 상황을 대비하자!!
-내뜻대로 모든 것이 될수 없으니, 상황에 맞게 유들있게 잘 대응하자!!
-잔금여력은 큰 무기가 될수도 있다!!
# 난생처음 전단지..
잔금을 치기로 결심하자마자,
주변 인테리어업체들한테 견적을 알아보기 시작했습니다.
확정을 짓기위해 바로 XX지역에 내려가기로 마음먹었습니다.
그래도 마음이 편치 않았기에..
난생처음 전단지까지 생각하게 되었습니다.
월부카페 검색을 통해.. 전단지 약식을 다운 받았습니다.
역시 월부의 힘은 대단하죠!!
빛날인생님 감사합니다^^
https://cafe.naver.com/wecando7/863599
예전에 수리했던 사진들을 뽑아~ 나름 구색을 맞춰..
작성했습니다.
요렇게 수리될테니.. 꼭 와주세요!! 라는 마음으로..
모든 준비를 해놨습니다.
근처 부동산은 물론.. 주변지역 고가 아파트 부동산도 확인해 봅니다.
매매/전세 시세가 오르면서 싼가격에 거의 올수리된 아파트를 찾는 수요를 사로잡기 위해서..
매물을 많이 가지고 있는 물건지 부동산을 미리 검색합니다.
여기부터 찾아가야지.. 준비를 합니다.
다음날~ 전의를 불태우고 마음가짐으로 XX지역으로 향합니다.
전단지 들고 들어가면.. 별관심도 없고..문전 밖 멸시를 한다는 얘기도 듣고해서..
겁먹은 건 사실입니다.
떨리는 마음으로 부동산에 들어갔더니..
의외로 사장님들이 반갑게 맞아주셨습니다!!
전단지도 잘 보시면서.. 젊은 사람이 이런 것도 만들어서 오냐고..
칭찬도 해주시고 관심도 많이 보였습니다.
알고보니, 규제지역으로 선정되고 부동산에 사람이 뜸해지자..
사장님들도 은근히 심심하셨던 것입니다.
이것저것 물어보고.. 인근 재개발 지역 이주하는 사람들도 있으니..
한번 연락돌려본다는 따뜻하고 힘이나는 얘기까지 들었습니다.
전단지를 돌리고 직접 부동산에 가서 전세요청을 드리니..
마음이 한결 가벼워졌습니다.
이렇게 하니.. 문의는 은근 있었지만..
잔금날(12/28)까지 전세계약을 체결되지는 않았습니다.
복기
-전단지 들고 부동산 들어가는것에 두려워 하지말자!!
-사람이 뜸할때는 오히려 극진한 대접까지 받는다!!
# 잔금날.. 그리고 다음날 예상치 못한 행운
잔금을 하기로 했지만, 막상 잔금날에 전세를 빼지 못하자..
불안하고 조급한 마음이 앞서는 것은 어쩔수 없었습니다.
잔금당일 잔금을 치르고,
내려온김에 주변 부동산을 들러서
다시 인사드리며 간절하게 전세부탁 및 홍보를 했습니다.
그리고 집으로 복귀하려던 찰나에,
저번에 문이 잠겨서 방묺지 못한 귀퉁이 부동산을 발견합니다.
‘아!! 맞다!! 저기 전화로도 전세를 안내놨었는데..’
들어가서 다시 정중하게 인사를 하고 전세를 내고..
집으로 복귀했습니다!!
다음날 아침.. 어제, 마지막으로 방문해서 전세를 낸 부동산에서 연락이 옵니다!!
부동산: 이따가 손님이 오신다는데.. 집을 보기로 했어요~ 소개해주고 연락드릴게요~
탑권: 사장님!! 오늘이 인테리어 1일차라 철거중이어서 집 상태가 말이 아니지만..
수리되고 첫입주라고 꼭 말씀해 주세요!!
그러더니, 2~3시간뒤 다시 전화가 옵니다!!
부동산: 사장님, 이분이 하시겠다고 하는데.. 가장 빠른 입주가 언제인가요?
탑권: 네??(당황, 기쁨, 믿기지 않음) 10일 이내에 충분히 가능합니다.
부동산: 이분은 서울에서 XX지역으로 발령을 받아.. 빠른 입주를 원하네요.
물건중에 지금 당장 입주 가능한 물건도 있는데.. 수리상태가 마음에 안들다 보니,
좀 늦더라도 깔끔하게 수리해주는 집으로 들어가겠대요!!
탑권: 사장님!! 최대한 빨리 수리 마무리해서 입주조건 맞추겠습니다~ 어떤 분이 들어오시는 건가요?
부동산: 기업사택으로 쓰고 싶어하는거라, 실제 거주자는 기업 임원분 이래요.
혼자 쓰고 매주 청소해주시는 분들도 있어서 깔끔하게 쓰신대요.
단 기업사택이라, 전세권 설정해야 할거에요~
탑권: 네, 알겠습니다~
몇가지 특약이랑, 전세권에 대한 몇가지 확인사항을 마친 후!!
잔금 바로 다음날 생각지도 못한 가계약금을 받게 되었습니다^^
‘이런 행운이.. 나에게로??^^’
빠른 잔금으로 입주시기를 앞당길수 있었던 점이
수리를 더 추가해서 내 물건의 가치를 높였던 상황이
기가 막히게 맞아 들어간 것입니다.
전세금액도 약한 편이 아니었는데,
기업이라서 그런지 일절 가격네고도 없이 쿨했습니다^^
회사복도에서 받은 전화였는데, 끊자마자 저도 모르게
소리를 질렀습니다~ 그동안 맘고생을 훌훌 털어버린 것입니다^^
제가 매수한 단지는 주변 업무단지와 근접성이 좋고,
위치가 지역의 중심지라 교통접근성이 매우 좋은 입지였습니다.
그리고 1월부터 기업의 인사이동과 발령시기가 겹치면서,
급작스럽게 사택으로 쓰려던 수요와 맞물렸기 때문에
운이 좋게 빠르게 세입자를 구할 수 있었습니다.
잔금 후 약 10일간의 수리 후 바로 세입자를 맞이할 수 있었습니다.
마음편히 따뜻한 연말과 새해를 보내고, 그렇게 월부학교 겨울학기를 맞이할 수 있었습니다!!
복기
-전세를 내놓을 때, 외진 부동산이라도 절대로 빼먹지 말고 잘 체크하자!
-전세빼기가 쉽지 않다면, 내가 가진 상황에서 어떠한 세입자가 들어올 수 있도록 최고의 상태를 만들고 세입자를 맞이하자!!
그리고 현상황을 잘 파악 후, 밍기적 거리지 말고, 노력하여 내 물건이 가장 빨리 빠질 수 있도록 행동하자!!
-12월말, 1월초 기업 내에서 급작스러운 인사이동으로 인한 전세를 찾을수 있다는 것을 염두해 두자!!
# 나누고 싶은 말, 마무리..
얼마전 태어난 아이..
주말부부 이기에 평일에 혼자 육아를 해야하는 아내..
월부학교 겨울학기 시작..
주말에 아내와 함께 육아를 해야하지만, 먼 임장지로 떠나는 나..
가정을 위해서 경제적 자유를 목표로 하고 있다고 하지만..
너무 내 생각만 하는건 아닌가?
이기적인건가? 라는 생각..
머리로는 이해 되지만, 섭섭하다고 토로하는 아내..
그렇다고 멈출수 없기에..
현 상황에서 최선을 다하려고 노력합니다!!
이상황에서 정확히 어떤것이 정답인지 알수는 없지만,
그래도 가정과 투자에서
항상 부단히 Balance를 맞춰려고 노력하는 수밖에 없는것 같습니다.
오늘도 내일도 또 시행착오를 겪으면서 이겨내야겠죠!!
저보다 더 가혹하게 힘든 상황에서도,
투자의 끈을 놓지않고 잘 이겨내신 선배 투자자분들을 본보기 삼아..
그 뒤를 잘 따라가겠습니다!!
항상, 현장에서 실전투자를 할수 있도록 절대 사라지지 않겠습니다!!
감사합니다!!
급하게 마무리 짓습니다~
두서도 없고 맥랙도 없는 경험담 읽어주셔서 감사합니다!!
곧 이번 겨울학기 경험담으로 찾아오겠습니다!!
월부학교라는 환경에서 마음껏 놀게 해주셔서
모든 분들께 진심으로 감사합니다!!
더욱 더 성장하여 나눔을 실천하고, 함께하고 싶은 사람이 되겠습니다^^
감사합니다.
원본: https://cafe.naver.com/wecando7/1908067
댓글
온즐님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
