안녕하세요. 조언을 얻고 싶어 글 남깁니다.
1주택이며 양평동4가 성원아파트(33년차, 372세대, 선유도역·초중고 도보) 보유 중입니다.
2021년 고점 근처(9~10억)에 매수했고 실거주는 하지 않았습니다.
현재 전세 세입자가 내년 2월 중도퇴거를 요청한 상황입니다.
■ 가장 고민되는 부분
최근 임대차법 개정으로 2+2+2, 3+3+3,등 장기 거주가 가능한 구조가 논의되고 있어이번에 전세를 놓으면 최소 2년에서 최대 6~9년까지 묶일 수 있습니다.
또한 이 집은 갭으로 매수한 물건이라 제가 직접 입주하려면 보유 자산 매각 + 추가 대출이 필요하고,그마저도 대출 가능액이 불확실해 실거주 진입이 쉽지 않습니다.
설령 2년 뒤 입주해도 비과세 요건 충족을 위해 다시 2년이 필요해 결국 최소 4년 이상 묶이는 구조가 됩니다.
■ 시장 상황
토허제 시행 직전 기존 10억대 매물이 대거 거래되었고,
현재 단지·주변은 호가 12억대(+1.5~2억 상승) 수준입니다.
지금 매도해도 확보 가능한 현금은 약 5.5~6.5억 정도이며,
이 자금으로는 실거주 가능한 다른 주택이나 대체 투자처 정도만 현실적인 선택지입니다.
■ 선택지별 판단 포인트
1) 전세 재계약
• 최소 2년- 최대6~9년 묶일 가능성
• 그 기간 동안 가격 방향성 불확실
• 구축 아파트라 추가 노후 리스크
2) 지금 매도
• 현금 5.5~6.5억 확보
• 대출 가능한 범위 안에서 다른 주택/투자처로 이동 가능
3) 무리해서 실거주 후 매도
• 자산 정리 + 추가 대출 필요
• 현실적 부담 큼
4) 매도 후 유동성 확보(휴지기)
• 시장 조정 시 기회 포착 가능
• 상승장 놓칠 수 있음
■ 질문
1. 전세 재계약으로 최소2년, 최대6~9년까지 묶일 리스크를 감수하고 계속 보유하는 것이 맞을까요?
2. 지금 매도해 유동성을 확보하고, 잠시 시장을 지켜보는 선택이 더 합리적일까요?
3. 매도 시 확보되는 5.5~6.5억 + 대출 범위 내에서 실거주 가능한 다른 주택(또는 대체 투자처)으로 이동하는 전략이 현실적으로 의미가 있을까요?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
다른 분들 글과 답변들도 많은 도움이 되네요.
고견 주시면 저에게 정말 큰 도움이 될 것 같습니다. 감사합니다.
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댓글
안녕하세요! Nyjy님~! 현재 보유중인 투자 물건의 매도 관련 고민이 있으시군요! 개인적인 의견 말씀드리자면, 1,2) 에 대한 답변은 시장은 누구도 예측할 수 없기 때문에 많은 분들이 대응의 영역이라고 말씀하십니다. 정책 또한 시장 상황의 변화에 따라 바뀔 수 있는 것이기 때문에 미리 예측하고 통제할 수 없는 영역이겠는데요. 알고계시겠지만, 서울/수도권의 부동산 자산은 인플레이션 등으로 인하여 꾸준히 우상향 하는 경향성을 보여왔습니다. 물론 잠시 하락하는 시기가 있긴 하였지만, 결국에는 회복하는 모습을 보여왔지요. 하지만 언제 하락하고 / 언제 상승할지 예측 할 수 없기 때문에 서울/수도권의 자산은 장기적으로 보유 하는 것으로 이해하시면 좋을 것 같습니다. 3)에 대한 답변은 Nyjy 님께서 생각하시는 예산으로 얼마나 더 좋은 단지로 갈아탈 수 있느냐에 따라서 달라질 수 있을 것 같습니다. 이 점은 너무 급하게 생각하지마시고, 먼저 가용 자금 예산을 확인 하신 후에 네이버 부동산을 통해서 예산내에 들어오는 단지를 찾아 임장도 해보시고, 가치를 판단해보시는 것이 좋을 것 같습니다. 가장 추천드리는 방법은 월급쟁이부자들에서 진행하는 다양한 부동산 관련 강의 들어보시고 차근차근 실력 쌓으신 후에 결정하시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요 Nyjy님 가지고 계신 물건에 대해 고민이 많으시군요.. 우선 정확한 수익이나 상황에 따라 코칭을 해주는 투자코칭을 받아보시는것을 추천드립니다. 월부에서 매도를 할때는 명확한 기준을 가지고 매도를 하는 것을 권장드리고 있습니다. 수익이 난 상황에서 물건을 매도하고 나서 더 나은 물건을 갈아탈수 있을때 매도를 하는 것을 권해드리고 있는데요. 현재 수익이 나신 상황이니 좀더 강남에 가깝고 접근성이 좋은 단지를 검토해보시면서 매도를 준비는 해볼 것 같습니다. 다만, 개인상황이나 수익에 따라서 선택지가 달라질 수 있으니 위에 말한 것처럼 투자코칭을 받아보시는 것을 적극 권장드립니다. 감사합니다.
Nyjy님 안녕하세요 계속되는 규제로 인해서 보유와 포트폴리오 설정에 불안한 마음이 드실 것 같아요 임대차법 개정이 뉴스를 비롯하여 계속 언급되는 부분이라 더 신경이 쓰이실 것 같아요 보유하신 물건도 충분히 가치있는 단지이고 상승여력이 많다고 생각됩니다 투자방향성에 대한 설정이 가장 중요하다고 생각이 들어요 정확한 상황을 모르지만, 1. 실거주 집이 필요하신 상황, 2. 장기 전세계약으로 인해 갈아타기 걱정, 3. 더 나은 투자물건을 찾으신 상황 등 예시를 드린 것과 같이 방향 설정이 되시면 그에 맞게 실행을 하시는 것을 추천드립니다 규제는 계속되지 않고, 시장은 예상대로 흘러가지 않기에 1번이 아니라면 어렵게 매도하시지 않아도 될 것 같다는 생각이 들어요 투자코칭을 통해 좋은 자산을 쌓고 더 나은 방향으로 결정하셨으면 좋겠어요 Nyjy님 응원드립니다!
