오래 투자할 수 있는 방향으로 생각하세요 (권유디튜터님 서투기4강 강의후기) [워렌부핏]

안녕하세요~

선한 영향력 나누는 삶을 꿈꾸는

워렌부핏입니다.

서투기 개강한게 분명 엊그제같은데

벌써 마지막 주차 강의까지 끝이났네요.

마지막 강의는

지금 가장 핫한 지역중 하나인

D지역에 대해 다뤄주셨습니다.

최근 지하철이 개통되며

교통입지적으로도 많이 개선이 되었고

아직 가격이 저평가 되어있을 뿐만 아니라

현재 투자까지 가능한 지역으로 

많은 분들이 관심을 갖고계신 지역입니다.

저 또한 정말 관심이 많은 지역이기 때문에

권유디튜터님께서

이 지역을 다뤄주신다는 이야기를 들었을 때부터

정말 기대를 했었는데요!

역시 기대했던 것 이상으로 지역에 대해

상세히 배울 수 있었던 시간이었습니다.

이번 시간을 통해

제가 앞마당을 만들었음에도 불구하고

그 안에서 놓쳤던 것들을 채울 수 있었고,

지역에 대한 내용 뿐만 아니라

유디튜터님께서 시장을 지나오며 깨달으신

많은 인사이트들을 나눠주신 부분 또한

너무나도 인상깊었습니다.

그러면 어떤 부분이 가장 인상깊었는지

한 번 후기로 남겨보겠습니다~

평균으로 회귀하는 가격

이번 강의에서 다뤄주신 지역 인근에는

앞으로 3기신도시가 예정되어 있어

공급 리스크가 존재합니다.

3기신도시 위치가 다소 외져

사실 D지역에 미치는 영향은

아주 크지는 않을 거라 생각하는데요,

이번에 유디튜터님께서는

단순히 3기신도시로 인해 D지역의 전세가가

오를지 떨어질지에 대한 것이 아니라

평균회귀의 개념과 연관지어 설명해주셨어요.

평균회귀란 일시적으로 급등하거나 급락하더라도

시간이 지나면 결국 평균으로 회귀한다는 의미입니다.

수도권의 전세가격은 지방과 달리

사람들의 심리에도 크게 영향을 받습니다.

물론 인구 교류가 큰 인접지역의 공급물량에

영향을 받는 것은 당연하지만

만약 그때가 상승장이거나

2021년도 때처럼 정책적 요인에 의해

일시적으로 전세물량이 잠긴다면

아무리 공급이 많더라도 전세가가 급등할 수 있는 것이죠.

반대로 공급이 적더라도

22년말~23년초 때처럼 금리가 급격하게 인상되어

채무자의 부담이 커질 경우

전국적으로 전세가격이 급락할 수도 있습니다.

그리고 이 때의 급락은 그냥 급락한 것이 아니라

이전에 비정상적으로 급등했기 때문에

금리인상이 트리거가 되어  평균회귀에 따라 정상화가 된 것입니다.

앞으로 몇년간 수도권 시장은 모두가 아시다싶이

공급이 절망적일정도로 부족한 상황입니다.

전세가격 또한 이전에 급락한 이후로 완만하게 상승중이기에

아직까지 전세가가 비싼 수준이 아니고

금리 또한 매크로한 관점에서는 하락하는 구간이기에

전세가격이 떨어질만한 요인을 찾기가 어렵습니다.

게다가 2021년도에서 한 발 더 나아가

토허제로 인해 신규 임대 물량의 수 자체가 현저히 줄어들 예정입니다.

그렇기 때문에 3기신도시가 입주한다고 해서

무조건적으로 하락을 예상하기는 조금 어렵습니다.

물론 이건 어디까지나 예측입니다.

유디튜터님께서 마지막에 해주신 말씀이 참 와닿는데요,

우리가 할 수 있는 건 항상 리스크가 있다는 걸 잊지 않고

무리하지 않는 선에서 보수적으로 접근하는 태도를 갖는 것이라고 합니다.

알고 투자하는 것과 모르고 하는 것은

보유하는 과정에서 마인드에 전혀 다른 영향을 미치기 때문에

이러한 부분도 반드시 인지를 하고 투자를 접근해야 한다는 것을 깨달았습니다.

재건축 단지, 무조건 좋은 거 아닌가요?

올해까지 이어져온 키워드가 ‘얼죽신’이었다면

최근에는 사람들이 그런 신축이 될 재건축, 리모델링 단지에도

많은 관심을 갖고계신 것 같습니다.

특히 그중에서도 사업성이 좋은 재건축 단지를

많이 관심있어 하는데요,

재건축 투자는 저희같은 투자자에게 맞는 방법은 아닙니다.

재건축만을 바라보고 투자하게되면

기본적으로 재건축이 될 때까지 기다려야 하는

시간적 기회비용이 상당히 큽니다.

그렇다고 해서 시간을 사기 위해

어느정도 사업이 진행된 단지를 볼 경우

그런 단지에서 임차인은 언제 나가야 할지 모른다는 부담감에

전세가격이 낮게 형성되고,

이미 호재가 가격에 반영이 되어 매매가는 비싸져있는 상황일 겁니다.

결과적으로 투자금이 상당히 많이 들어가게 되죠.

따라서 재건축의 경우 핵심 요소로 본다기 보다는

일단 입지와 선호도를 우선으로 보아야 하고,

추후 재건축/리모델링 호재가 붙어서 가격이 더 오르면

더 수익을 내고 매도하는 식으로 생각을 해야합니다.

그럼에도 불구하고 재건축 단지인데

매매가도 싸고 전세가도 어느정도 받쳐주어

내 투자 범위 안으로 들어오는 경우도 분명 있을 것입니다.

지금 같은 시기에 이런 단지를 보면

각별히 주의를 해야하는데요,

최근 서울/수도권 대부분의 지역이

토허제로 묶이고 투기과열지구로 지정되었습니다.

이런 지역의 경우

이미 조합설립인가까지 진행된 단지는

조합원 지위를 승계하지 못한다는 것을 알게되었습니다.

다시 말해, 입주권을 못 받으니 결국 현금청산을 받아야 한다는 의미죠.

그렇기 때문에 혹시라도 재건축에 비중을 두고 생각했다면

이러한 부분까지 반드시 고려를 해야한다는 것을 배웠습니다.

또한 이런 단지들을 보유할 때

갈아탈 대안이 있냐 없냐에 따라

포트폴리오를 어떻게 구성해야 하는지도 알려주셔서

덕분에 재건축/리모델링 투자 관련하여 많은 인사이트를 얻을 수 있었습니다.

5년 이상 살아남기 위해서는 ···

유디튜터님께서는 과거 어려웠던 시절부터 투자공부를

꾸준히 해오셔서지금 강사, 코치, 튜터로 활동하실 정도로

너무너무 멋진 분이십니다.

그런데 이번 강의를 통해

지금은 너무 멋진 모습으로 보이지만

유디튜터님께서 걸어오신 과정이

마냥 멋지거나 순탄치만은 않으셨단 걸 알게되었습니다.

그렇기에 그 과정에서 더 많은 인사이트를 깨달으셨고,

이 좋은 시장에서 5년 이상 살아남기 위해서

어떻게 해야하는지 알려주신 부분이 참 인상 깊었습니다.

강의에서 말씀주신 부분을 간단하게만 적어보자면

1. 최소 2년은 경험해보지 못할만큼의 힘듦이 있을 것
2. 책 읽기를 게을리 하지 말 것
3. 성과 나와도 자만하지 말 것
4. 어떻게 하는 것이 오래할 수 있는 선택일지 생각할 것
5. 현재 감사함, 행복함에 주목할 것

이렇게 다섯가지를 이야기 해주셨습니다.

이중에서도 가장 와닿았던 건 바로

‘어떻게 하는 것이 오래할 수 있는 선택일지 생각할 것’이었습니다.

저도 이제 4년차 투자자로 접어들게 되었는데요,

투자자로 몰입해온 지난 3년 간 참 많은 일들이 있었습니다.

가정에서, 직장에서, 그리고 친구 관계를

우선순위에서 항상 뒤로 미루는 경향이 있었는데

그게 어느 순간 터지더라구요.

쌓여왔던 것들이 터지기 시작하는 순간

멘탈이 크게 흔들릴 뿐만 아니라

‘앞으로 이걸 계속 해나갈 수 있을까?’하는 생각도 들었습니다.

하지만 대부분의 수강생분들이 그렇듯

저 또한 주어진 선택지는 단 하나뿐이었습니다.

투자는 무조건 해야만 하는 것이고,

그렇기 때문에 투자를 오래하기 위해서는

투자 외적인 것도 무조건적으로

관리를 하며 나아가야 했습니다.

그래서 무조건 투자 하나만을 바라보고

다른 영역에서 의사결정을 내리기 보다는

이 선택이 투자를 오래할 수 있는 방향인지

매번 고민을 하게 되었습니다.

단순히 와이프랑 저녁을 먹을 때 조차도 마찬가지입니다.

이런 관계적인 문제 뿐만 아니라

투자 자체적으로도 마찬가지인 것 같습니다.

원칙을 지키지 않았을 때

한두번은 운좋게 성과를 낼 수 있습니다.

하지만 리스크가 있음에도 어물쩡 넘어가는 습관은

결국 언젠가 큰 화를 불러일으키고

자칫하면 여태까지 힘들게 벌었던 수익을

한꺼번에 뱉어내게 되는 최악의 상황까지도 마주할 수가 있습니다.

다시말해 투자에서 ‘오래할 수 있는 방향인지’ 생각하는 것은

내가 정말로 조급하지 않은게 맞는지

놓친 리스크는 없는지,

어물쩡 넘어가려고 했던 것은 없는지

계속해서 체크하고 행동하는 것입니다.

투자는 결국

누가 목표한 수익을 오랫동안 반복해서 내는가에 따라

성패가 좌우됩니다.

시간이 반드시 오래 걸릴 수밖에 없는 것이 투자이기에

오래 할 수 있는 방향으로 생각하는 것이 그만큼 중요하다는 것을

유디튜터님 통해서 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

좋은 강의 해주신

유디튜터님께

진심으로 감사드립니다!