안녕하세요, 티안입니다.
이번 1강에서는 현재 수도권 시장에 대해 설명해 주셨으며, 투자 기준과 방향성에 대해서도 말씀해 주셨습니다.
요즘 그 다음 투자의 방향성에 대해서 궁금한 점들이 있었는데, 강의를 통해 스스로 확인해 볼 수 있어 좋았습니다.
현재 수도권 시장 및 수도권 투자 기준
지역이 다른 단지를 비교평가 할 때 지역의 급지만 생각하여 퉁쳐서 판단하지 않는다는 부분이 굉장히 인상 깊었습니다.
부산을 임장하면서 상위 급지 지역의 낮은 순위의 생활권이 나을지, 그보다는 하위 급지지만 상위 생활권이 나을지 궁금했던 적이 있었습니다.
이번 강의를 통해 생활권에서 더 나아가 단지 자체의 가치를 비교해야 한다는 것을 알았습니다.
단지 가치를 비교할 때는 지역의 입지와 생활권 순위, 해당 생활권 내에서의 단지의 순위를 확인해야 합니다.
이런 것들을 확인하기 위해서는 임장과 임보 모두 중요하다는 생각을 했습니다.
임장을 통해 현장에서 직접 확인하고, 임보에서 정보들을 모아 정리하여 판단하는 과정이 모두 함께 이루어져야 된다는 생각이 들었습니다.
저환수원리
저환수원리에 대해 이번 실전반에서 좀 더 디테일하게 알게 되어 좋았습니다.
투자 후보 단지를 추리고 저환수원리를 판단할 때, 막상 적으려고 하면 어려운 것이 저환수원리였습니다.
이번에 명확한 기준을 배울 수 있어 좋았습니다. 이번 임보에서도 제대로 적용해보고 싶었습니다.
- 저평가
저평가에는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있습니다.
절대적 저평가는 전고점에서 얼마나 하락했는지를 보고 판단하는 것이고, 상대적 저평가는 비교 평가를 통해 같은 투자금이면 상대적으로 어디가 나은 선택인지 판단하는 것입니다.
수도권은 점점 전고점 가격을 넘어서는 단지들이 많아지고 있습니다.
따라서 이제는 상대적 저평가로 판단해야 하는 상황이 많을 것이며, 그러기 위해서는 뾰족한 앞마당을 만들어 선호 파악을 제대로 하는 것이 중요할 것 같습니다.
- 환금성 - 환금성은 하락장에서도 팔릴 수 있는 단지인가를 고려하는 것
- 수익률
시장에 따라 수익률과 수익금 중 우선시 되는 것이 다르다는 점을 알았습니다.
이전 상승장과는 다르게 이제는 부동산도 투자의 개념으로 보며 수익률은 우리가 통제할 수 없기 때문에
현재 시장에서는 수익금을 우선시 한다는 것을 배웠습니다.
- 원금보존성
이전에는 원금보존성을 전세가율로 판단하기도 했었습니다.
그러나 현재 시장은 이전과는 다른 시장이기 때문에, 전세가율이 아닌 전저점 기준으로 하면 된다는 것을 알게 되었습니다.
- 리스크
리스크를 대비하기 위해 어떤 물건을 위주로 살펴봐야 하는지 알 수 있었습니다.
전세 대출 규제로 세입자를 받기 어렵기 때문에 그런 점에 대한 리스크를 잘 봐야 할 것 같습니다.
10억 달성 운영 로드맵
이번 파트를 통해 방향성에 대해서 생각해 볼 수 있었습니다.
각각 다른 상황에서 어떤 점을 체크해야 하는지 알 수 있었고, 스스로 판단할 수 있는 기준들도 제시해주셔서 좋았습니다.
상황에 따라 선택지는 다르지만 결론적으로 중요한 판단의 기준은 이것이었습니다.
‘확연하게 좋은 자산을 가지는 방향으로 움직인다’
1주택이든 2주택이든, 보유할 지 갈아탈 지 고민이라면 내가 선택한 방향이 확연하게 좋은 자산을 갖는 방향인가를 스스로에게 묻고 결정하는 것입니다.
이것으로 모든 답은 나올 수 있을 것 같습니다.
매도할 때 손해를 얼마 보든 비과세 구간이 아니든, 더 좋은 자산이라고 하면 매도하여 갈아타는 것이고,
그렇지 않다면 지방에서 보유한 지 2년이 되었더라도 보유를 이어 나가는 것입니다.
이렇게 하기 위해서는 갈아탈 지역의 앞마당을 만드는 것이 선행되어야 할 것 같습니다.
어디를 갈아탈 지 알아야 매도하든 보유하든 비교하여 선택할 수 있습니다.
규제 지역이라고 소홀히 하지 말고, 시장 상황은 언제든 바뀔 수 있다는 것을 알기에
부지런히 앞마당을 늘려 나가 더 좋은 자산을 갖는 방향으로 나아가겠습니다.
좋은 강의 해주셔서 감사합니다!!
BM List
- 임장지에서 7대 업무 지구까지의 소요 시간 및 환승 여부 확인
앞마당 비교 평가
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