안녕하세요.
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)
이번 4강은 '다음 선택을 바꾸는 6년차 투자자의 복기'라는
주제로 적투튜터님께서 강의를 해주셨습니다.
이미 23년초부터 조금씩 시작된 상승장이 벌써 햇수로 4년차가 되었습니다.
이번학기 월부학교 학생들 중에서 무주택자가 없다고 하는데요.
이미 23~25년 좋은 시기에 자산을 쌓은 월부학교 학생들에게
지금 시점 가장 중요한 ‘복기’라는 주제의 강의라서 너무 기대가 되었습니다.
💡제대로 된 복기 방법이 중요한 이유
서울, 수도권은 지금 상승장 중반쯤에 와있고
지방시장은 아직 시장이 시작되지 않은 곳들도 많습니다.
그런데 우리는 시장이 아직 끝나지 않았는데 현재 나와있는 결과로
아직 충분히 시장이 반영되지 않은 상황을 가지고 복기를 하는 오류에 빠지곤 합니다.
가치판단이 기반된 복기가 아니라 현재의 가격을 놓고
이유를 갖다 붙이는 복기를 하고 있다는 것입니다.
하지만 튜터님께서는 이런 부분에 꽂혀서 복기를 하는것은 잘못된 복기이며
올바른 복기를 하기 위해서는 내가 어떤 생각을 가지고
어떻게 가치판단을 해서 이 단지를 매수하였는지, 그 가치가 여전히 유효한지,
본인이 선택했던 판단 기준을 가지고 복기를 해야하는 것이라는 말씀을 해주셨습니다.
그렇게 저희가 제대로 된 복기를 반복해 투자를 못하는 시기에도 성장하고,
앞으로의 선택이 달라질 수 있도록 이 강의를 준비해주셨다고 말씀하셨습니다.
🚩 내 투자판단을 갈고 닦는 3가지 복기 방법
① 투자 대상에 대한 복기
비교평가를 할때 단순히 숫자만 본것은 아닌가? 거주민의 삶을 들여다보려고 했나?
저도 최근에 투자를 진행할때 여러 단지들을 비교하면서 단순히 지도앱에 뜨는 시간으로 판단하고
매일매일 그곳에 사는 거주민의 삶을 제대로 들여다보지 않고 판단 하려고 했었는데요.
우리가 교통, 학군, 환경 등으로 나누어 정량적인 요소들을 판단하는 부분은 누구나 할 수 있습니다.
하지만 우리가 임장을 가고, 직접 단지를 들어가보는 이유는 정량적으로 드러나는 요소 외에
가보지 않으면 느낄 수 없는 정성적인 부분. 그 사람들의 삶과 감정, 분위기 등을 판단하기 어렵기 때문에
임장을 가고 직접 느껴보려고 하는것인데요. 머리로는 직접 내가 발로 밟고 판단한다는 것을 알고 있었지만
정말로 아는대로 행동하고 있었냐는것에 대해서는 튜터님의 강의를 들으면서 반성이 되었습니다.
신축 전세가와 방2개 복도식 구축 전세가, 제대로 판단했나?
이론적으로는 신축이 상품성이 더 좋기 때문에 전세가가 빠르게 오르고 전세 레버리지를 하는 투자자로서
전세가를 빨리 회수해 재투자를 한다는 관점으로 저 역시도 이런 부분을 잘 안다고 생각했는데요.
최근 서울, 수도권의 공급이 현저히 줄어들면서 공급이 부족하다보니 복도식 방2개 아파트도 예측했던것보다
전세가가 더 빠르게 오를 수도 있다는 점이 튜터님께서 투자 당시에 놓친 부분이라는 말씀을 해주셨습니다.
상품성에 대한 판단은 올바르게 했지만, 시장에 대한 복기를 놓쳤다는 점이였습니다.
튜터님께서는 이런식으로 가치와 상품성 등 내가 비교평가를 한 단지를 가격으로만 비교하지 않고
가치판단에 있어 놓친 부분이 없는지를 하나하나 뜯어보고, 놓쳤던 부분에 대한 기준을 다시 잡아가고 게셨습니다.
그래야만 나중에 비슷한 상황이 왔을때 투자 대상에 대해 바라보는 눈을 키울 수 있고,
더 좋은 투자 판단을 해나갈 수 있다는 것을 하나하나 디테일하게 비교해가면서 알려주셨습니다.
‘비교평가에서 내렸던 가치 판단의 기준을 꺼내 맞았는지 틀렸는지 뜯어보고 정교화 하는 과정’
이것이 바로 ‘투자 대상’에 대한 제대로 된 복기라는 것을 알게 되었습니다.
② 나의 상황에 대한 복기
무조건 내집마련 VS 투자 이분법적 판단이 아닌, 나의 재무상황을 정확하게 알고 더 좋은 자산을 매수하는 것
내가 활용할 수 있는 레버리지를 나는 정확하게 판단하고 결정을 내렸을까?에 대한 부분입니다.
저 역시도 실거주를 하고 깔고 앉는 비용이 아까운것이라고 생각하고, 무조건 나는 투자를 해서
현금흐름을 만들어야지라고 생각하고 실거주하는 방향을 전혀 생각해보지 않았습니다.
그런데 다시 생각해봐야할 점인 투자의 본질은 ‘좋은 자산을 쌓아나간다'라는 것이였습니다.
그 좋은 자산을 쌓을 수 있는 방법이라면 내집마련을 하면서 대출로 레버리지를 일으키든,
투자를 통해 전세세팅을 하면서 전세금으로 레버리지를 하든, 내가 활용할 수 있는 최대의 레버리지로
좋은 자산을 매수하는 방향으로 가야 한다는 점이 저 역시도 놓쳤던 포인트, 편견이기도 했습니다.
지금까지 저는 복기에 내 상황을 투자금 측면에서만 복기를 했었는데,
나의 상황에는 단순히 투자금으로 쓸 수 있는 종잣돈외에도, DSR, LTV까지도 모두 포함이였습니다.
그리고 그 상황을 조금씩 틀었을때 내가 매수 할 수 있는 단지의 가치와 레벨이 달라지는점을 복기해주셨습니다.
나의 상황에 대한 복기를 들으면서 투자자는 항상 유연하게 생각할 줄 알아야 한다는것을 깨닫게 되었습니다.
단순히 나는 투자할거니까 라고 단정짓는 것이 아니라 여러가지 방법을 열어두고 사고하도록 하겠습니다.
‘내가 활용할 수 있는 레버리지를 제대로 파악해 더 가치있는 자산의 선택지를 확장하는 과정’이
‘나의 상황’을 꺼내와 시야를 확장시킬 수 있는 제대로 된 복기라는 것을 알게 되었습니다.
③ 운영 방향에 대한 복기
운영의 기준은 남의 말이 아닌 내 상황을 정확히 판단하는데에서 결정되는 것
현재 시장이 굉장히 빠르게 변화하고 있습니다. 더군다나 부동산 정책이 거세지는 상황에서
다주택자 양도세 중과유예도 폐지되었고 앞으로의 방향성을 어떻게 가져가야할지를 스스로 판단하지 않으면
조그마한 뉴스기사만 나오더라도 보유하는데 있어서 굉장히 많이 흔들리겠구나라는 생각이 들었습니다.
저도 경험해본적이 없다보니 세금 중과나 종부세에 대해 리스크가 와닿지 않았던 것 같습니다.
그런데 최근에 저희반 담당 튜터님이신 메퍼튜터님께서 계속해서 이 리스크에 대한 점을 많이 짚어주시고,
강의에서도 다양한 방법으로 시뮬레이션 하는 방법들을 알려주셔서 정확하지는 않더라도
대략적으로 시뮬레이션을 해보고, 감당가능한 범위가 어디까지인지 계량화 해보게 되었는데요.
이런 시뮬레이션을 직접 해보니 막연하게 두렵지도 않았고 나중에 대응 방향을 어떻게 가져가야겠다하는
판단이 생기게 되었습니다. 최근에 밍님의 나눔글에서도 나왔지만 스스로 리스크에 대한 판단을 하고
투자를 할 수 있는 상황에도 앞으로의 보유와 운영관점에서 내 투자를 멈출줄도 아는 현명한 투자자가 되어야겠다는것을 바로 옆에서 지켜보며 많이 배울 수 있었습니다.
운영 방향의 모든 가능성을 열어두고 점검하는 것
세금 뿐만 아니라 매도 후 갈아타기를 하는 과정에서도 1채를 매도할지, 2채를 매도할지,
규제지역에 실거주를 할지, 비규제에 추가 투자를 할지 여러가지 가능성들을 모두 점검하고
추가 투자시와 실거주시의 세금적인 운용방향까지도 점검해봐야 한다는 것입니다.
저도 이번 추가투자전에 실거주 방향도 고려를 했었는데 운용할때 세금이 얼마나 차이가 있는지는
정확하게 계산을 해보지 않았는데요. 이번에 튜터님께서 강의에서 알려주신 방법을 적용해서
실거주하는 방향이 더 좋았을지, 추가투자했던 판단이 좋았던것인지를 다시 판단해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
앞으로도 이런 계산을 통해서 정확하게 시장이 바뀔때마다 매번 점검해보고,
멘토님, 튜터님께, 코칭을 통해서 매도와 매수, 운영방향을 결정해달라고 맡기는 것이 아닌
스스로 판단할줄아는 투자자가 되어야겠다는 생각이 들었습니다.
물론 조언을 받을 수는 있다고 생각하지만 스스로의 판단이 선행되지 않으면
아무리 주변에서 조언을 해주셔도 중심을 잡고 버틸 수 없기 때문에
시장상황에 따라 포트폴리오를 항상 점검해보고, 운영해나가는 습관을 가지도록 하겠습니다.
자산 규모를 빠르게 늘리는 게 끝이 아닙니다.
세금을 알아야, 나에게 맞는 길이 보입니다.
-적투 튜터님-
‘내가 가진 자산’으로 ‘내 상황’과 ‘시장 상황’에 맞춰 스스로 가장 좋은 방향을 찾아나가는 것이
스스로 독립된 투자자가 되어 진짜 운영을 해나갈 수 있는 방법이라는 것을 알게 되었습니다.
✨ 복기는 계속 되어야 한다
시장/상황/규제가 바뀌기 때문에 우리는 주기를 정해서 정기적으로 복기를 해야합니다.
✅ 시장: 시장이 변화함에 따라 가격이 계속해서 변하기때문에 나의 가치 판단이 맞는지 계속해서 검증하기
✅ 상황: 대출 상황, 쓸 수 있는 레버리지가 바뀔 수 있음, 금리 등도 변화할 수 있기 때문에 꾸준히 점검
✅ 규제: 기존에 내가 세운 전략이 바뀐 정책에 따라 여전히 유효하는지 점검
★ 꼭 적용해야 할 것 ★
1.튜터님께서 주신 복기양식으로 기존 투자 물건 복기와 운영 방향 복기하고, 포트폴리오 점검하기
2.복기 후 내가 판단한 내용을 튜터님께 맞는지 물어보고 얼라인하기
3.기존 투자했던 곳 재확인 임장하러 가기(연휴 이용해서 다녀오기)
이번 4강 정말 너무너무 좋았습니다🥹
무엇하나 빠트릴 내용이 없었습니다.
그리고 제대로 된 복기가 무엇인지, 복기가 왜 중요한지를
이번 강의를 통해 제대로 알게 되었습니다.
최선의 선택을 점점 더 업그레이드를 해나갈 수 있도록
준비해주신 강의 꼭꼭 씹어먹고 바로 적용해보면서
“다음의 최선을 반드시 더 좋게 만들겠습니다.”
아쉬움을 마주할 수 있는 용기를 가지고 그 감정으로 성장하겠습니다.
적투튜터님 너무 좋은 강의 해주셔서 감사합니다🩷🩷
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