제 글을 눈여겨봐주시는 분들은 아시겠지만 저는 분기마다 대형 단지들의 국평 평균 실거래가를 추출해서 글로 정리해왔었습니다. 2024년까지는 서울에서 "가장 세대수가 많은 단지" Top 20을 추출해서 해당 단지들의 전용면적 84㎡ 기준 평균 실거래가를 보여드렸는데 그러다보니 대상 단지가 너무 동남권에 편중되는 문제가 있었습니다. (20개 대형 단지 중 송파구 8개, 강동구 3개, 강남구 1개 등 동남권만 12개 단지 집중)
이렇게 되면 서울 전역의 트렌드를 알아보기에 무리가 있다는 지적에 일리가 있어 2025년 1분기에는 아래와 같이 권역별로 배분을 하였습니다.
(기존) 동남권 12개 단지, 서남권 1개 단지, 도심권 1개 단지, 동북권 4개 단지, 서북권 2개 단지
(수정) 동남권 10개 단지, 서남권 4개 단지, 도심권 5개 단지, 동북권 5개 단지, 서북권 5개 단지
그런데 "세대수"만을 기준으로 권역별 대형 단지를 뽑았더니 이번에는 권역별 대표 단지로 삼기에는 부족한 단지들이 포함되어 있다는 지적이 있었습니다. 그래서 다시 한번 고민해본 결과, 2025년 2분기부터는 "세대수"가 아닌 "단지별 시가총액" 순으로 권역별 대표 단지 기준을 바꿨습니다. 물론 그렇게 해도 세대수가 많은 단지가 유리하긴 합니다만 시가총액이 높은 단지라면 단순히 세대수만 많은 단지보다는 조금 더 시장에 대한 영향력이 있고 대표성이 있는 단지라고 봤습니다.
그런데 이렇게 해도 문제가 생겼습니다. 가령 서남권 시가총액 상위 5개 단지를 뽑았더니 모두 목동 단지가 뽑혔기에 목동 외 지역 소유주 분들의 반발이 있었습니다. 그러다 어떤 분이 한 가지 대안으로 제시해주신 게 "아예 구별로 2개 대표 단지를 뽑는 게 어떻냐"는 것이었습니다.
사실 서울 25개 구에 2개씩 단지를 뽑아도 50개 단지입니다. 범위가 너무 넓어지는 거 같아 꺼림칙했으나 그래도 이 방법이 가장 공평한 방법이라는 결론에 도달해서 결국 각 구별 시가총액 상위 2개 단지, 총 50개 단지의 국평 평균 실거래가 추이를 뽑기로 하였사오니 너른 이해 부탁드립니다.
서두가 길었습니다. 그럼 이제 결과를 보시기에 앞서 몇 가지 주석을 달아봅니다.
※ 표는 PC 화면으로는 잘 보이지만 모바일 상으로는 화면에 다 나타나지 못해서 보시기에 불편할 수 있기에 표를 그림 파일로 붙였습니다. 모바일에서 표가 잘 안 보이시면 확대해서 보실 것을 권해드립니다.
※ 표에서 실거래가 단위는 천만원입니다. 가령 212라고 적혀있다면 21억 2천만원입니다.
※ 전용면적 84㎡ 기준으로 평균 실거래가를 뽑았습니다만 해당 단지에 84㎡가 없거나 84㎡ 세대수가 너무 적은 단지는 다른 평형을 기준으로 했습니다. (여의도 시범 79㎡, 삼부 78㎡, 목동7단지 67㎡, 목동14단지 71㎡, 광화문 풍림스페이스본 95~97㎡, 용산 신동아 96㎡, 신내두산대림 102㎡, 미성미륭삼호3차 50~51㎡, 창동주공3단지 58~59㎡, 성산시영 50㎡ 기준)
※ 강남구 시가총액 1위 단지는 개포 디에이치퍼스티어아이파크입니다만 등기가 최근에 나서 실거래가 아직 적기 때문에 이번 글까지는 시가총액 3위 단지인 압구정 신현대로 갈음토록 하겠습니다.
※ 빈 칸은 해당 분기에 해당 평형의 거래가 없어서 평균 실거래가를 산출하지 못했음을 의미합니다.
※ 각 분기마다 "이상 거래가"는 배제했습니다. "이상 거래가" 기준은 해당 분기 최고가 대비 -20% 이상 하락한 가격으로 삼았으며, "직거래"도 제외했습니다.
주석도 길었는데 그럼 이제 각 구별 시가총액 상위 2개 단지들의 분기별 평균 실거래가 추이를 보시죠.
몇 가지 눈에 띄는 것들을 두서없이 이야기해보겠습니다.
① 2025년 4분기 대비 2026년 1분기 평균 실거래가 상승률을 보면 고가 아파트가 가장 많이 모여있는 권역인 동남권의 상승폭이 가장 적다는 것을 확인할 수 있습니다. 국평 평균 실거래가가 25억이 넘는 단지들은 1분기에 상승이 멈췄거나 소폭 하락했다고 볼 수 있습니다.
② 국평 평균 실거래가가 25억이 넘는 단지 중에 2026년 1분기에 적지 않게 상승한 단지를 뽑아보면, 경희궁자이(+11%), 한가람(+4%), 목동7단지(+4%)가 있습니다. 경희궁자이, 한가람 외에도 광화문 풍림스페이스본의 상승률이 무려 +22%를 기록하는 등 2026년 1분기는 도심권의 상승폭이 돋보였습니다.
③ 2026년 1분기 상승률이 10% 이상인 단지들의 가격대를 뽑아보면 25억 이상 1개, 20~25억 1개, 15~20억 3개, 10~15억 3개, 5~10억 2개인데요, 10억 미만 단지들의 상승률이 한 자릿수에 그친 경우가 많다는 점까지 고려하면 중급지의 상승폭이 컸음을 알 수 있습니다.
④ 상승률 Top 단지를 분기별로 보면 다음과 같이 분포되었습니다.
- 2025년 2분기 : 강남구 1개, 서초구 1개, 강동구 1개, 영등포구 1개, 성동구 1개
- 2025년 3분기 : 광진구 2개, 마포구 2개, 양천구 1개
- 2025년 4분기 : 동작구 2개, 양천구 1개, 광진구 1개, 영등포구 1개
- 2026년 1분기 : 관악구 2개, 종로구 1개, 노원구 1개, 동작구 1개
구별 분포 추이를 보아도 풍선 효과가 완연하다는 것이 느껴지실 거 같습니다.
현재 구별 매물 추이를 보아도 상급지보다는 다음ㆍ다다음 급지에 해당되는 곳들의 매물 감소폭이 큰 것이 확인되고 있어서 풍선 효과는 당분간 지속될 것으로 예상됩니다. 마침 다주택자 양도세 중과도 다시 부활했습니다. 시장이 과연 어떻게 흘러갈지 제 생각도 조만간 다시 정리해봐야 하겠습니다.
감사합니다.
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