안녕하세요, 윤이짜장입니다.
월학 과정과 기존 강의들의 가장 큰 차이점이라고 한다면,
지난 투자에 대한 복기를 계속 해볼 수 있도록 도와준다는 것이라고 생각합니다.
이번 강의에서는 제대로 된 복기가 무엇이고 왜 해야하는지,
그리고 어떻게 해야하는지에 대한 지침서였고
이번 학기가 끝나기 전에 꼭 해봐야겠다는 생각이 들었습니다.
가치복기와 결과복기
강의를 듣고 가장 처음 알게 된 것은,
제가 한 복기는 ‘가치복기’가 아닌 ‘결과복기'였다는 것이었습니다.
그동안은 ‘투자한 단지 가격이 올랐네? 잘 골랐나보다.’ ‘가격이 지지부진하네? 잘못 골랐나보다.’
라고 생각한 것이 90% 였는데,
이런 복기는 상황 또는 누군가가 조금만 찔러봐도 판단근거가 무너지고 내 선택에 대해 흔들리기 시작할 수 밖에 없다는 것을 알 수 있었습니다.
이런 복기는 아무리 해봤자, 다음에 더 나은 선택으로 발전할 수 있도록 도와주지 않습니다.
다음 투자에서 더 나은 선택을 하기 위해서는 투자 의사결정의 기준 재정비, 내가 놓쳤던 내 상황 복기, 앞으로 운영방향 점검을 해야 합니다.
특히 ‘가치복기’는 가격만 보는게 아니라, 내가 투자했을 때의 그 가치판단이 지금도 유효하고, 옳은 판단이었는지, 내가 놓친 것은 무엇이었는지를 점검하며, 다음 투자 의사결정을 업그레이드 할 수 있는 복기입니다.
그렇게 판단을 수정하고 다듬어 나가는 것이 진짜 복기였습니다.
어디까지 레버리지가 가능했는가? 앞으로는 얼마나 가능한가?
투자를 하고 나서 살펴봐야 하는 것 중 하나가
‘내가 진짜 가능한 레버리지를 전부 다 살펴봤고, 더 좋은 기회를 놓치진 않았나?’ 였습니다.
특히 ‘전세’ 투자와 ‘주택담보대출’이라는
두가지 레버리지를 모두 점검해봤고, 어떤 선택이 나았는지를 판단해야 합니다.
지방에서 거주하고 있기 때문에, 주담대라는 선택지는 아예 배제하였지만, 앞으로 또 상황이 달라질 수 있으니 적극적으로 검토해봐야겠다고 생각했습니다.
특히 내 종잣돈, ltv, dsr을 잘 파악해야 최선의 판단을 할 수 있습니다.
- 종잣돈 : 내 생각보다 규모가 더 클 수 있다. 연금/청약 대출, 보증금, ISA 계좌 등
- ltv : 상황마다 다르니 표를 보자. (어느 지역/어느상황인지)
- dsr : 내 소득에 5배를 한도로 보고, 1억당 원리금 50만원이라면 어디까지 감당가능할 지 확인해보자.
내 상황을 정확하게 판단해야, 기회를 잡을 수 있습니다.
다음 선택에서는 ‘몰라서 못했어요’라고 변명하지 않도록, 제대로 상황을 판단해봐야겠습니다.
다양한 운영방향을 검토해보고, 감당가능한 선택을 한다.
시장과 상황이 빠르게 바뀌고, 최근에는 규제도 자주 바뀌곤 합니다.
특히 현 정부 시장에서는 최악의 경우까지 생각해보고 내가 감당가능할지에 대해 검토해봐야 합니다.
대세상승장이었던 21년을 기준으로 가장 심각한 상황을 대입하여 양도세와 종부세를 계산해서,
추가매수 또는 보유를 고민해봐야 한다.
- 양도세 : 과세비율이 다를 수 있다. 표로 보자.
- 종부세 : 생각보다 커질 수 있다. 21년 도 중과를 보자. 가격이 올라 중과 됐을테니, 가격도 2.5배 상승으로 점검해보자.
위의 3가지 사항을 점검하는 것을 주기와 양식을 정해서 루틴으로 만들어야겠습니다.
기존에 했던 투자에서의 아쉬움과 제대로 마주하고, 더 나은 선택을 위해 복기할 수 있도록 하겠습니다!
- 투자대상 복기는 매달 : 내 투자 대상이 시장가격과 흐름에 따라 어떻게 움직이는지 본다.
- 나의 상황은 분기별로 : 규제, 금리는 분기 단위 확인이 필요하다.
- 운영방향은 반기 별로 : 전략은 너무 자주 바뀌지 않게 해야 혼란이 적다.
정말 복기를 하기 전에 꼭 들어봐야 할 강의라고 생각이 들었고, 이런 좋은 강의를 찍어주신 적투 튜터님께 무한 감사를 드립니다. 감사합니다!!! :)
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