응답이_🍊월부학교 봄학기 최강원팀 6쾌즈와 함께 하는 함께하는 나눔글🍊 #2 광주광역시 인허가 및 착공 물량 분석+주요 공급단지 분석

안녕하세요. 

모든 것이 응답 될 응답이 입니다. 

지방에서 공급은 매매/전세와 직접적인 영향을 끼치는 경우가 많기 때문에 

면밀히 살피고 투자를 해야 합니다. 

광주 광역시는 공급 조절을 잘 하기로 아주 유명한 지역인데요.

광주는 26년 공급 과잉, 27년 적정 수준 28년 공급 물량이 거의 바닥입니다.

그렇다면 광주에 공급이 없는 2028년에 투자를 해야겠다! 라고 생각 하고 투자를 하면 될까요?

“아닙니다!”

아파트 공급은 하루아침에 만들어지지 않습니다.

보통 아래 순서로 진행됩니다.

토지 확보 → 인허가 → 착공 → 분양 → 준공 → 입주

즉, 우리가 보는 “입주 물량”은 이미 몇 년 전에 결정된 결과물입니다.

그래서 앞으로의 공급을 미리 보기 위해서는
입주 예정 물량보다 더 앞 단계인 인허가/착공 데이터를 봐야 합니다.

1. 인허가 물량

인허가는 말 그대로 “이 부지에 아파트를 지어도 된다”는 허가를 받은 물량입니다.

아직 실제 공사가 시작되지 않았더라도, 향후 공급 가능성이 생긴 상태라고 볼 수 있습니다.

다만 인허가를 받았다고 해서 무조건 공급으로 이어지는 것은 아닙니다.

시장 상황이 좋지 않거나 분양성이 떨어지면 사업이 미뤄지거나 취소될 수도 있습니다.

그래서 인허가 물량은 “미래 공급 후보군” 정도로 보는 것이 좋습니다.

인허가는 3년 정도의 텀을 두고 착공량이 늘어날 수 있습니다. 

광주는 2023년에 인허가가 많았으니 2026년에는 착공하는 물량이 많을 수 있습니다. 

2. 착공 물량

착공은 실제 공사를 시작한 단계입니다.

즉, 건설사가 사업성을 판단했고 “이제 진짜 짓겠다”라고 결정한 물량입니다.

그래서 인허가보다 훨씬 현실적인 공급 데이터라고 볼 수 있습니다.

보통 착공 이후에는 2~4년 뒤 실제 입주 물량으로 이어지는 경우가 많습니다.

따라서 착공 물량이 급증하면 몇 년 뒤 공급 증가 가능성을 의심해봐야 하고,

반대로 착공 물량이 장기간 감소하면 미래 공급 부족 가능성을 생각해볼 수 있습니다.

광주광역시의 착공실적은 다음과 같습니다. 

2023년 착공실적이 13,090세대 이기 때문에 2-4년 뒤에 새로운 입주가 생길 수 있습니다. 

광주처럼 표면적인 입주 물량은 적어 보여도,

인허가나 착공 물량이 갑자기 증가하고 있다면
몇 년 뒤 예상보다 공급이 많이 나올 가능성이 있습니다.

특히 지방은 한 번 분위기가 좋아지면
건설사들이 빠르게 공급을 늘리는 경우가 많기 때문에,

단순히 “입주 물량이 없다”만 보고 투자하기보다는
반드시 인허가/착공 데이터까지 함께 확인해야 합니다.