부동산 트렌드 2026, 김경민 외 독서후기 [응답이]

책 제목: 부동산 트렌드 2026

저자 및 출판사 : 김경민, 정재훈, 김규석, 이소영, 이영민 지음 / 와이즈맵

읽은 날짜 : 2026년 6월

1. 서울 부동산 시장 - 오를 수 밖에 없는 상황

   4p- 머지않아 이자율이 하락할 것이며, 높은 토지 가격과 시공비 급등은 공급 부족을 불러올 수밖에 없다. 금융시장과 공간시장의 조건이 동시에 맞물린다면 서울 부동산 가격은 오를 수 밖에 없다

   6p- 신규 주택 매수자가 9억 원 이하 아파트를 매입할 때는 6.27 대책과 관계없이 주택담보대출을 충분히 받을 수 있기 때문이다. 고가 아파트, 특히 이른바 ‘슈퍼스타단지’는 거래량이 감소하는 가운데서도 신고가를 기록할 가능성이 있다.  

   6p- 인플레이션은 실물자산 가격을 밀어 올리고, 떨어진 금리는 자산 매입의 진입 장벽을 낮춘다. 가격 상승을 자극하는 두 요인이 맞물린 것이다. 어느 쪽으로도 도망칠 수 없는 조건 속에서, 서울 부동산의 방향은 사람들의 소득 수준과 무관하게 이미 정해져 있다. 

   수요자 입장에서는 월세가 오르는 상황에서 대출금리가 낮아지므로 부동산 투자가 매력적으로 느껴진다. 반면 공급자 입장에서는 시공비와 토지비가 비싸져 수익성이 떨어지는 만큼 공급 확대가 제한된다. 수요는 살아 있는데 공급이 받쳐주지 못하는 구조적 불균형이 발생할 수 있는 것이다. 

    

2. 부동산 시장의 양극화 현상

• 신도시 별로 회복속도에 뚜렷한 차이가 나타나는 것인데, 특히 강남에서 멀어진 신도시는 상승률이 상대적으로 낮아 보인다.
• 반면 일산은 바닥 댜바 2% 상승에 그치며 고점 대비 여전히 -22.3% 하락한 상태를 유지 하고 있다.
• 강남권에서 시작한 가격 상승의 모양새가 강북의 저가 아파트로 확대되는 상승 도미노의 가능성
• 가격 상승 정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다.
• 이는 같은 시기, 같은 국가 내에서도 부동산 시장의 양극화가 심화되고 있음을 시사한다.
• 조건이 비슷한 단지가 많은데도 부동산 시장에서는 과도한 프리미엄이 형성되는 소수의 슈퍼스타 단지가 출현한다. 이런 현상은 특히 부동산 시장 대세 상승 초기에 생긴다.
• 다만 지금까지 처럼 상대적으로 낮은 상승률이 앞으로도 이어질지는 키져봐야 한다. 장기간을 두고 분석해보면 서울에서는 언제나 고가주태고가 저가주택의 누적상승률이 근접했기 때문이다. 

3. 아파트 중위 가격을 고려 해라. 

• 서울 아파트 가격이 이렇게 비싼데, 사람들이 어떻게 사겠는가? 즉 비싼 가격 떄문에 아파트를 매입할 수요가 없다는 주장이다. 그런데 정말 수요층이 업을까? 서울 아파트 시장에 중윗값을 안다면 누군가에겐 충분히 고려할 만한 가격대임을 알 수 있다. 

4. 전세는 매매의 하방선

• 전세가 물가상승률을 앞지른다면 전세는 하방 경직성이 매우 강한 자산, 즉 쉽게 떨어지지 않고 오히려 상승 여력을 가진 자산이라는 의미다.
• 서울의 전세는 단순한 거주비용을 넘어 인플레이션을 능가하는 자산가치 상승을 보여준다. (중략) 이는 역사적으로도 전세가 단순한 임대차 수단이 아니라 인플레이션 방어력이 확실한 ‘운용 가능 자산’으로 작용할 수 있다는 점을 확연하게 보여준다.
• 투자를 위해 장기 보유할 때 웬만해서는 가격이 떨어지지 않고 오히려 인플레이션 이상으로 상승하는 재화가 바로 서울시 아파트라는 것이다. 

5. 상승의 시간 차 

• 주택 수요가 먼저 유입되는 중심지(강남권)에서 가격 상승이 선행한 이후 점차 외곽으로 확산하는 구조적 특성에서 비롯한다.
• 과거 추이에서 더욱 중요하게 인지해야 할 점은 가격 상승정도가 시간 차를 두고 하나의 사이클로 일어난다는 것이다. 시작 시점은 늦더라도 결국 상승 폭이 역전되는 패턴이 과거 시장에서 나타난 바 있다. 

책을 읽으면서 현재 부동산 시장에 대해 다시 한번 점검할 수 있었다. 

사실 상급지 앞마당이 없어서 상급지에 대해 좀 더 알 수 있었다. 

또한 중위가격을 고려해라 라는 부분이 마음에 와닿았는데, 

최근 상급지 앞마당을 만들면서 비싸다. 라고만 생각 했다.

하지만 여전히 살 수 있는 사람이 있고 이건 대한민국 평균 매매가 이다. 

중위가격을 주기적으로 살펴보면서 가격이 싼지 비싼지를 살펴봐야 겠다는 생각을 하였다. 

후기를 어떻게 써야할지 막막 했으나,

현재 부동산 시장은 오를 수 밖에 없는 시장이고 상급지가 상승했지만 갭 메우기로 하급지도 상승할 것. 

또한 서울 아파트는 장기 보유 할 수 있는 자산이며, 인플레이션 이상으로 상승하는 재화로 투자로 너무 가치 있는 것이라는 것을 다시 한번 리마인더 할 수 있었다.