내집마련 실전반 [부동자세] 1주차 강의후기

1. 나에게 특히 와닿았던 점

• 가격판단기준을 명확히 해야한다. 중급반에서 배웠던 전고점도 중요하지만, 전저점대비 상승폭도 고려해야한다(2배미만)
• 협상에 대해서 구체적으로 설명해주신점이 인상 깊었음. 매도자 우위시장에서, 가격을 조정할 수 있는 카드는 매도자의 상황을 아는 것.(안깎이는 시장에서도 사정있는 물건은 항상 존재하니 협상이 어렵다고만 생각하지 말고 매도자의 상황을 파악하는데에 초점을 맞추자)
• 협상으로 아낀비용이 내 집 마련 비용에 돌아온다는게 크게 와닿았음. 매도자우위시장에서 협상할 순 없다고 생각하였는데, 적어도 매도자의 상황 및 사고자하는 집의 상황을 안다면 이를 협상할 수 있다는 점이 인상깊었음.
• 누수는 절대 협상 대상의 물건이 아니다. 돈도 돈이지만 마음고생이 훨씬 크다. 협상할 생각 하지 말 것
• 세입자 현재살고 있는 물건도 살 수는 있다. 다만 토허제 신청을 올해 말까지 해야하며, 잔금및 등기는 토허제 허가후 4개월 이내 취득. 입주는 2028. 05.11까지 입주하면된다. (현재 LH살고있어서, 만약 세낀물건을 산다면, LH를 나가고 월세방을 구해야하는 상황이 발생. 고민 필요)
• 상승 중후반기라고 하지만 무주택자에겐 지금 상황도 현시점 가장 좋은 기회이다.
• “목표 매수가”를 정하는 것이 중요하다. (그래야 의사결정을 내릴 수 있다. 호가에 흔들리지 않을 수 있다)
• 토허제구역의 실거래가는 허가 및 계약이후 찍히게되므로, 부사님과 전임하여 현재 최근에 계약진행중인 가격을 파악하여 지금 매물의 가격이 적정한지에 대한 판단이 필요하다.
• 전고점, 전저점, 현재 계약중인 가격, 어느동을 선호하는지 등 종합적으로 고려하여 가격이 싼지 비싼지를 파악하고 시세가 적당하고 예산안에 들어온다면 적극 매수고려해야함.(빠른결정!!)
• 협상전의 나의 자금계획이 명확해야한다. 그래야 매도자의 상황을 고려하여 적절한 협상카드 사용이 가능.
• 토허제 허가신청 승인 시 본계약 전까지는 법적 효력이 없음(서로간의 약속)
• 특약 작성시에는 당일날 조율하는것이 아닌 미리 계획해야한다(얼굴붉힐일 없게), 또한 계약서를 꼼꼼히 확인해야한다(오타가 발견될 수 있음 주의)
• 지금처럼 가격상승시장에서는 급매물건을 발견시에, 변심 우려를 피하기위해 빠른 중도금을 넣자(중도금 지급이후에는 계약해제가 어렵기때문)
• 특약은 어려운말로 기재하는것이아니라 상호간의 명확히 이해할 수 있는 말로 기재되어야 한다.
• 세금 및 부동산실거래조사등의 사유로 거래내용 증빙을 요청하는 경우도 있다(랜덤하게). 따라서 모든 자금이동은 계좌이체로 한다.
• 매수전에 자금조달계획을 세워야 한다. 계약일로부터 30일이내 주택취득자금 조달 및 입주계획서를 제출하기 때문.

• 집이 공동명의로 매수되어있다면, 거래할때도 반반 계좌 지급하는것이 거래내역정리하는데 도움이 된다.

   

2.적용해보고 싶은 점

• 저층, 고층이라고 써있어도 다시 한번 들여다볼 것(높은층의 경우 저층 밑 탑층 근처에 있는 층들이 부사님의 관점에따라 저층 및 고층으로 표기되는 경우도 있음)
• 부사님에게 매도자의 상황을 문의해볼 것(급하게 나가야되는 상황인지, 세금문제로 인해서 해당 기한안에 바로 팔아야하는 매물인지 등)
• 매물하는 임장의 “목표매수가”를 항상 고려하자
• 실제 거래하게 된다면 잔금 2~3일전 이체한도는 꼭 확인하자.
• 매매 각 단계에서 권리관계의 변동 유무를 등기부등본을 통해 꼭 확인하기.(가계약금 입금 전, 계약서 작성 전, 중도금 입금 전, 잔금 입금 전)
• 구해줘내집 매수 좀 더 알아보고 활용할 수 있으면 6.8(월) 신청하기
• 거래하는 모든 자금은 계좌이체로(+이체 시 용도기재할 것). 세무상담 후 미리 자금출처를 정리하는것도 하나의 방법.
• 계약서 뒤 “중개대상물 확인설명서”는 분쟁이 생길경우 중요한 판단 기준이 되기 때문에 잘 확인해야한다.
• 토허제약정쓰면 내집마련후기 꼭 작성하자(상승장 시장에서도 매수할 수 있는 용기를 다른사람들에게 전달할 수 있음, 앞으로 다음 Step에 대한 고민도 하게됨)