[열중 50기 5늘도 읽을조 라면대마왕] '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사 : 너나위 / (주)알에이치코리아

3. 읽은 날짜 : 2026.6.5.

4. 총점 (10점 만점): 10점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가

#자본주의 #인플레이션 #노후준비

국민 대다수는 자본주의에 대해 배울 기회를 얻지 못한다.

자본주의에는 은행으로 대표되는 ‘금융 시스템'이 있고 이로 인해 통화량 증가가 일어나 인플레이션이 생긴다.

인플레이션은 시간이 갈수록 돈(화페)의 가치를 떨어뜨리므로, 돈(현금)을 자산으로 바꾸어야 한다.

바쁘거나 어려워 보인다는 핑계로 자본주의에 대해 배우지 않는다면 언젠가는 반드시 그 대가를 치러야 한다.

소득분배의 불균형과 양극화로 인하여, ‘가계’가 거두는 소득 비중은 시간이 흐를수록 작아지고 있다.

자본주의 사회에서 월급쟁이가 노후준비를 하고 살아남는 방법은 사업 또는 투자를 하는 것이다.

연금은 은퇴 후 노년 생활비에 턱없이 부족하므로 노년 노동이 불가피한데, 저임금의 힘든 노동을 해도 우리나라 노인 빈곤율은 OECD 국가 중 1위이다. 우리나라에서 노후준비는 ‘셀프’이다.

자본주의 사회에서도 덮어놓고 불평, 비난만 하는 사람보다는 현실을 직시하고 문제를 해결하는 사람에게 기회가 온다.

Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향

#생산자산 #시스템 #부동산

돈을 버는 방식은 시간을 직접 투입하냐, 투입하지 않냐로 크게 2가지로 나눌 수 있다.

우리가 지향해야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.

그 시작은 ‘소비 자산’이 아니라 ‘생산 자산’을 사모으는 것이다.(놀랍게도 예금도 ‘소비자산’이다.)

생산 자산을 차근차근 쌓아올리다 보면, 어느 날 시간을 투입하지 않더라도 돈이 벌리는 자산가가 될 수 있다.

<직장인의 비근로소득 창출 6단계>

1 : 시간을 투입하여 근로소득 창출

2 : 절약

3 : 저축

4 : 저축으로 생산자산 구입(투자)

5 : 1~4 반복(시스템 마련)

6 : 시스템으로부터 비근로소득 창출

투자는 돈 많은 사람들이나 하는 것이라는 편견에서 벗어나야 한다.

적은 돈으로 투자가 가능한 곳을 찾는 능력을 익히고 투자 횟수를 늘려 자산을 확대해나가는 꾸준함만이 필요하다.

여러가지 투자처 중 부동산은 ‘정보 대칭’과 ‘레버리지’라는 장점이 있다.

부동산 취득을 위해 노력과 시간이 투입되긴 해야 하지만 투입 대비 성과가 큰 투자처이다.

Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#입지 #저평가 #발품

시간을 이용하여 자산의 크기를 불려나가는 투자를 한다.

아파트 투자를 고려할 때는 건물의 가치보다 사람들의 선호도를 의미하는 ‘입지’를 우선순위로 봐야 한다.

인근 직장, 강남 등으로 향하는 교통, 환경, 학군 등이 입지 판단의 주요 요소이다.

아파트 레버리지 투자에서 매수는 쉽지만 임대를 놓는 과정에서 어려움이 시작된다.

시장 상황에 따라 역전세를 맞을 수도 있기 때문에 이를 대비하여 자금을 철저히 준비해야 한다.

혼자만 잘해서는 안되고, 부동산 사장님이나 주변인들과의 관계를 잘 유지해야 한다.

투자를 결정할 때 첫 번째 기준은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태야 아니냐’하는 것이다.

저평가 여부를 알려면 해당 물건의 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

가격은 누구에게나 공개되어 있지만 가치를 알아보는 안목은 열심히 공부를 해야지만 얻을 수 있다.

부동산의 가치는 책상에서만 알 수는 없고 발품을 팔아 현장을 다녀봐야 정확하게 알 수 있다.

비교평가를 통해서 저평가를 판단한다. 따라서 비교대상이 많은 수록 가치 판단이 정교해진다.

투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요 또는 실수요가 먼저 몰려드는 지역에 우선 투자하는 게 좋다.

단, 무조건 좋은 지역에 투자하는 게 아니라 투자 기준을 충족하는지 먼저 살피고 가장 좋은 지역에 투자하는 게 순서다.

가치 대비 싸게 샀다면 미래를 예단하지 않고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다린다.

Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식

#종잣돈 #시세차익형 #다주택

종잣돈을 모으는 방법은 2가지인데 절약하거나 거주에 묶여 있는 큰 돈을 일할 수 있게 만드는 것(자본 재배치)이다.

절약을 위해서는 고정비과 변동비를 파악하고 불필요비를 없애고 필요비를 줄여나가는 과정이 필요하다.

자본 재배치를 통해 돈부터 만드는 게 아니라 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 먼저이다.

월세를 버는 수익형 투자보다는 시세차익형 투자가 기회비용 대비 수익 차이가 크다.

직장인은 ‘급여’라는 강력한 무기가 있고 투자에 투여할 시간이 부족하므로 시세차익형 투자가 더 적합하다. 

월급쟁이에게는 시세 차익형 투자를 통해 자산의 크기 자체를 불려나가는 전략이 더 주효하다.

투자 : 사는 순간 돈을 버는 것

투기 : 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것

투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야 잃지 않는다.

‘전세가율’도 활용해야 한다. 전세가는 매매가가 그 이하로 더 빠지지 않게 버텨주는 ‘하방 지지선’ 역할을 하기 때문.

전세가가 지지선 역할을 못할 수도 있을 거라 걱정되면 주변 지역 공급까지 확인하여 보수적으로 접근한다.

아는 지역을 넓히고 그 안의 단지들의 가격와 시세를 파악하며 가치 대비 싼 것을 찾는다.

단기 시세차익을 노리는 투자로는 용폰을 몇 푼 벌 수 있을지 몰라도 인생을 바꿀만한 자산을 쌓을 수는 없다.

10년을 바라보는 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다.

투자금이 적다면 시간이 필요하다.

적은 투자금으로 저평가된 아파트를 사서 장기 보유하면서 여러 채를 모으는 방식으로 투자한다.(시스템 투자)

시세차익형 전세투자는 물가와 연동되어 2년 마다 현금흐름이 발생하여 투자에 도움을 준다.

전세투자는 ‘역전세 리스크’가 존재하고 이를 방어할 수 있어야만 자산 상승의 열매를 누릴 수 있다.

이를 방어하려면 현금 유동성을 확보해야 한다. 처음부터 마통이나 신용대출까지 끌어쓰지 말아야 할 이유다.

또한, 처음부터 전세 수요가 풍부한 물건에 투자하고, 신규 주택 입주물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근해야 한다.

임대사업자라도 언제든지 매도하여 현금화할 수 있는 물건을 남겨둬야 한다.

다행히 이러한 역전세 현상은 짧게는 2년, 보수적으로는 4년 가량 이어진다.

언제든 위기는 올 수 있고 늘 대비해야 한다.

Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#투자기준 #조사 #현장

시행착오 없이 투자 시장에 연착륙하고 좋은 투자자로 성장, 목표 달성하고 싶다면 자신만의 투자 기준이 있어야 한다. 기준과 원칙에 하나라도 맞지 않는다면 과감히 투자하지 않는다.

반대로 투자기준에 맞는다면 특별한 촉이 오지 않더라도 적극적으로 검토하고 투자해야 한다.

부동산 시장의 흐름은 거시경제 지표보다 수요와 공급, 대중의 심리가 큰 영향을 미친다.

잠재적 투자 가능지역 선정 지표 : 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량, 미분양

사전조사는 해당 지역에 대한 전반적인 인상을 가지는 것이 목표이고 현장에서 그게 맞는지 확인하면 된다.

손품 파는 정보 : 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 스토리, 가격

현장조사는 ‘그 동네에 대해 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이 목표이다. 발품엔 어떤 노하우나 특별한 방법이 없다.

투자에 적합한 매물이란, 동과 층에서 선호도가 낮지 않으며 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 물건이다.

투자 현장에서 조급함을 줄이려면 2개 이상의 투자처를 확보해두어야 한다.

임대를 결정짓는 네 가지 요인은 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기, 사람(중개사)이다.

현장은 내가 들인 노력의 방점을 찍는 곳이다. 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’이다.

막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#실행 #동료 #갈등

모든 변화의 시작은 ‘인지’에서 비롯되지만 진정한 변화는 ‘실행’에서 시작된다.

투자의 필요성을 깨닫고 난 후에는 가장 먼저 조급함을 버려야 한다.

강의료는 지출이 아닌 투자의 개념으로 봐야 한다.

단기 에너지인 ‘의지력’을 장기 에너지인 ‘꾸준함’으로 바꾸려면 타인의 힘(동료)이 정말 중요하다.

내가 먼저 좋은 사람이 되어야 좋은 사람들과 함께 할 수 있고, 좋은 영향 미치려면 주변에 재능과 경험을 나눠야 한다.

그저 정해진 것만 주고받는 사이는 오래가지 못한다. 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다.

오랜 기간 성공적인 투자를 이어가려면 큰 성공을 바라기보다 우선 살아남아야 한다.

투자에 몰입하다 보면 가까운 사람들과의 갈등이 일어나기 마련이다.

갈등의 근본 원인은 ‘시간’이다. 이를 해결하려면 우선순위를 정하고 그에 맞춰 행동해야 한다.

포기해야 할 것도 생기는데, 무언가를 얻기 위해서는 반드시 치러야 할 대가가 있음을 잊어선 안된다.

가정과 투자가 중요하다면 회사가 후순위겠지만, 근무시간엔 최선을 다하고 상사, 동료들과 감정 소통을 잘해야 한다.

어차피 투자는 평생 해야할 일이기 때문에 가족들과도 소통을 잘하면서 투자의 길을 잘 닦아두어야 한다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1호기를 꽤 안전한 투자로 했다. 최근 서울을 비롯한 수도권 상승장으로 인해, 투자하려던 물건보다 살짝 윗단에 있던 물건들이 훨훨 날아가는 것을 목도하며 ‘좀 더 무리를 해서라도 샀어야 했나?’하는 생각을 했었다. 하지만 이 책을 읽고 오래 살아남기 위해 리스크를 피하는 것이 얼마나 중요한지에 대해 다시금 떠올리게 되었고, 여러 투자 원칙에 입각해서 안전하게 투자하기를 잘했다는 생각이 들었다. 

1호기를 하고 나니 투자금이 똑 떨어졌다. 육휴중이라 거의 외벌이라서 종잣돈 모으는 속도도 상당히 더디다. 투자를 할 수 없지만 공부를 해야 한다. 실력이 늘면 돈이 절로 따라온다는 것을 머리로는 알고 있지만, 돈이 따라올 날이 너무 묘연(?)하다보니 공부를 이어가는 게 쉽지 않다. 하지만 이 책을 읽고서 투자란 원래 지루한 것이고 그래서 아무나 쉽게 할 수 없다는 것을 다시 한번 상기하게 되었다. 이 판에서 ‘살아남는다.’란 것이 얼마나 중요한지에 대해 다시 생각해보게 되었다. 또한, 실력을 키우는 것도 중요하지만 꾸준하게 공부하는 것도 중요하니까 내가 처한 상황에서 너무 무리하지 않는 선으로 어떻게 하면 오랫동안 해나갈 수 있을지 조율해나가는 융통성을 발휘하는게 필요할 것 같다.

책에서 지속적으로 발품과 현장의 중요성을 강조하고 있다. 1호기를 할 때 매임을 많이 못해본 것이 아쉽고, 그간 14개의 앞마당을 만들면서도 전임과 매임이 두려워서 매임을 아예 안한 앞마당도 있었고 매임을 많이 안한 편이었다. 하지만 우직하게 계속 현장을 발로 밟고 확인하는 게 지역을 완전히 이해하고 정확한 투자를 하기 위해서 반드시 필요하다는 것을 다시 배우게 되었다. 앞으로 앞마당을 늘릴 때는 투자할 수 없는 지역이라도 생활권별로 단지를 상, 중, 하로 나누어 반드시 매임을 꼭 하고 30개 이상 물건을 보는 것으로 목표를 세워야겠다.

예전에 책을 읽었을 때는 앞마당을 넓히는 것이 능사라고 이해했는데, 투자에서 가장 중요한 것은 앞마당 갯수가 아니라 결국 ‘저평가를 판단할 수 있는 안목’이었다. 저평가가 더 큰 범위의 개념이고 그 안에 하위로 앞마당 갯수가 들어가는 것이었다. 앞마당을 늘리더라도 단지의 가치에 대해서 정확하게 알고 있고, 또 개별 단지의 가치를 알고 있다고 하더라도 지속적으로 단지별 가치를 비교해서 ‘상대적으로’ 가치에 비해 가격이 싼 단지를 찾아낼 수 있는 훈련을 충분히 하는 사람만이 진정한 저평가 여부를 알아낼 수 있다는 것을 이해하게 되었다. 그런 점에서 나는 단지의 가치를 직교학환으로 판단하는 법, 다양한 상황에서 어떻게 각 입지 요소별 가중치를 둬야 하는지를 배워서 할 수는 있는데 상대적으로 비교하는 훈련, 거기에서 인사이트를 얻어내는 훈련은 덜 되어 있는 것 같다. 그게 내가 투자공부를 한 연차에 비해 실력이 덜 쌓인 이유라고 생각한다. 앞으로는 일단 투자금 범위를 한정해놓고(ex. 1호기 2년 뒤 매도시 튀어나오는 금액 가정+5천 / 5천~8천 소액투자) 앞마당에서 매달 이 금액으로 정말 살 수 있는 단지들을 뽑아낸 후에 배운대로 비교평가 후 원리원칙(저환수원리)에 입각해 어떤 단지를 실제 투자하는 게 좋을지 전임, 매임도 해보면서 모의투자를 이어나가는 방식으로 공부해야겠다고 생각했다.

동료의 중요성에 대해서도 말씀해주셨는데 일단 먼저 나부터 좋은 동료가 되도록 노력해야겠다. 투자공부 열심히 하고 누군가에게 도움이 될 수 있는 상황이 생기면 주저하지 않고 행해야겠다. 당장 이번달에 조에서 역산스케쥴 팀장을 맡았기 때문에 조원분들이 편하게 오늘 몇 페이지까지 읽어야하는지 계산하는 수고를 덜어드릴 수 있도록, 나아가 독서 목표달성을 하실 수 있도록 응원하는 팀장이 되어야겠다는 생각을 했다.

STEP4. 책에서 적용할 점

STEP3에서 깨달은 점과 함께 기술

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

“인생을 바꿀 정도의 투자를 하려면 시간이 필요하고 그렇기에 더욱, 조급할 필요가 없다.”

서울을 비롯한 수도권 상승장을 목도하고 계속 후회만 하고 있었다. ‘아, 23년에 결혼하고 임대아파트 들어오지 말고 그냥 내집마련 할걸..’ ‘아, 작년에 이게 아니라 저걸 샀어야 하는데…’ 그러면서 서울에 입성한 동료들이 부럽고 과연 이러다가 내가 서울에서 등기를 칠 수나 있을까, 비전보드에 적은 목표는 너무 무리 아닐까, 온갖 잡생각과 걱정에만 사로잡혀 있었다. 위 문구를 기억하며 조급한 마음을 가라앉히고 걱정할 시간에 임장하고 비교평가 하면서 실력을 길러야겠다는 생각을 하게 됐다.  

STEP6. 논의할 점 (조모임 하시는 분들만!)

“비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다.”

• 최근 앞마당 만드는 중이나 시세트래킹 중 비교하여 저평가를 판단해 본 경험이 있다면 나눠봅시다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책