세낀집 문의

핑키밍키님 안녕하세요? 세낀집 매수를 고려하고 계시군요! 2년 보유하는 과정에 대해서는 이미 다른 분들이 많이 말씀해주신 것 같습니다. 제가 우려되는 부분만 간단히 언급하겠습니다. 1) 기존 세입자분께서 5개월 더 사시는 방법은 계약기가 만료 후 추가로 5개월이 연장되는 것이기 때문에 묵시적 갱신에 해당하여 혹시라도 임차인분이 2년 거주를 주장하실 경우 내보내실 수 없습니다. 따라서 5개월 더 살아주신다고 하신다면, 계약기간을 정해놓고, 갱신권이 아닌 실제 계약 만기 일부 연장 건으로 만기 시점에 나간다라고 협의하고 계약서를 정리하시는 것이 좋을 것 같습니다. 물론, 이 방법도 결국 임차인이 묵시적 갱신을 주장하면 분쟁의 소지가 될 수 있지만, 그 전에 서로 오갔던 이야기가 있기 때문에 밍키님 입장에서는 이를 주장하시면 될 것 같아요. 2) 세입자 분이 갱신권을 쓴 상태라고한다면 세입자분을 내보내고 공실상태로 둘 수 있겠으나, 만약 세입자분이 갱신권을 쓰지 않은 상태에서 갱신을 원하고, 밍키님께서는 만기 후 퇴거를 요청하려는 경우에는 만기 6~2개월 전에 실거주 사유로 퇴거를 요청하셔야 합니다. 집주인의 실거주가 갱신사용의 거절 사유에 해당하기 때문인데, 대신 그렇게 되면 실제로 밍키님께서 해당 주택에 전입을 하셔서 어느정도 실거주를 하셔야 추후 분쟁이 발생할 시 문제가 되지 않을 수 있습니다. 질문해주신 내용에 나타나 있지 않은 부분이 있어 혹시라도 모를 문제 상황에 대한 답변이기 때문에 대부분의 경우에는 제가 언급한 부분의 문제나 분쟁은 거의 일어나지 않을 가능성이 높습니다. 다만 이 부분을 알고 진행하시는 것과 모르고 진행하시는 것에는 차이가 있을 것 같아서 답변 드렸습니다. 세입자와의 협상은 매수하실 때 이야기를 나누셔도 되지만, 결국 만기 6~2개월이 되는 시점에서 다시 협상을 하셔야 할 것 같습니다. 아무쪼록 어려운 일 없이 원만하게 투자가 진행되길 기원하겠습니다!

핑키밍키님 안녕하세요! 올해 예쁜 아기의 출산과 결혼이라는 인생의 가장 경사스러운 겹경사를 앞두고 계시네요. 진심으로 축하드립니다! 👶🎉 혼인신고 전 각자 1주택을 세팅해 자산을 불리려는 전략을 준비 중이신 듯합니다👍🏻 조심스럽게 의견 드립니다. 질문1. 세입자 퇴거(28년 4월) 후 5개월 공백, 다른 해결 방법과 협상 시기는? 제3의 해결 방안 (단기 임대 및 실거주 활용): 생각하신 두 방법(연장 유도, 주담대 이자 부담) 외에, 5개월의 공백 동안 '전월세 전환을 통한 보증금 낮추고 월세 받기(단기 임대)'를 주선해 보거나, 혹은 그 시기에 맞춰 가족 중 일부가 잠시 실거주(전입)를 하여 비과세 보유/거주 요건을 채우는 방법이 있을 듯 합니다. 협상 시기: 기존 세입자에게 계약 연장 의사를 타진하는 것은 [아파트 매수 계약 직후] 부동산 소장님을 통해 매도인 협조하에 넌지시 분위기를 파악하는 것이 가장 좋습니다. 만약 그때 확답을 안 준다면, 법적 갱신요구권 행사 기간인 [전세계약 만기 6개월2개월 전(즉, 27년 10월11월 사이)]에 공식적으로 협상하면 좋을 듯 합니다^^ 질문2. 28년 매도 시 A, B 주택 모두 비과세나 일반과세로 매도가 가능한가요? ➡️ 네, '혼인 합가 특례' 덕분에 둘 다 비과세 혜택이 가능해보입니다. 세법에는 각각 1주택을 가진 남녀가 결혼하여 2주택이 된 경우, [혼인신고일로부터 5년 이내]에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 해주는 '혼인 합가 특례'가 있습니다! 따라서 26년 10월에 혼인신고를 하신다면, 5년 뒤인 2031년 10월 전까지만 집을 매도하면 됩니다. 계획하신 28년 9월은 5년 이내이므로, 먼저 파는 주택(예: A주택)은 12억 원까지 양도세 비과세를 받습니다. 남은 주택(B주택) 역시 최종 1주택 상태에서 비과세 요건(2년 보유 및 취득 당시 규제지역이었다면 2년 거주)을 채우고 팔면 두 채 모두 비과세 탈출이 가능해 보입니다. 이렇게 꼼꼼하게 자산 플랜까지 짜시다니 정말 대단하다 생각합니다. 계획하신 로드맵은 세법상 '혼인 합가 특례'를 활용하는 전략에는 문제가 없어 보입니다. 다만 B주택 매수 시 해당 지역의 규제 여부에 따른 '실거주 요건'이 있는지 계약 전 부동산 전문 세무사에게 한 번 더 매도 시뮬레이션을 체크해 보시길 권합니다. 이쁜 아기와 함께 행복한 미래를 응원드립니다 🫶🏻

핑키밍키님 안녕하세요^^ 올해 출산 예정이시라니 정말 축하드립니다 ♥ 고민 중이신 2가지에 대해 다음과 같이 말씀드려보겠습니당 ㅎㅎ 1. 기존 세입자 5개월 연장 (28년 9월 매도 목표)-'근데 투자용으로 매수하시는거죠?ㅎㅎ 이부분이 확실하지 않아서 일단 투자하신다고 생각하고 말씀 드리겠습니다.' -보통 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 협의를 진행합니다. 매수하시려는 아파트의 매매 계약 시, 기존 세입자와의 임대차 계약 승계 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다. 기존 임차인 분께서 갱신권 사용 하셨는지 여부에 따라서도 달라질 것 같네요. 계약갱신요구권을 사용하지 않겠다는 확약이나, 합의에 의한 계약 종료 특약 등을 매매 계약서에 상세히 기재되면 좋을 것 같기는 합니다.물론 세입자분과 협의가 필요하겠지요?사실 세입자분과의 협의가 가장 중요할 것 같습니다. 안된다면 주담대 등의 방법도 있겠지만 28년에 주담대 기준이 어떻게 될 지 몰라서 약간의 리스크는 있을 것 같습니다. 2.비과세 전략. 일시적 2주택 비과세 요건: -기존 주택(A)을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택(B)을 취득해야 합니다. (25년 5월 -> 26년 9월이므로 1년 이상 경과하여 요건 충족) -신규 주택(B) 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택(A)을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. -혼인 합산 시: 혼인으로 인해 1세대 2주택이 된 경우, 혼인 신고일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 특례(혼인 합가) 적용이 가능합니다.