안녕하세요 도리밍입니다😊
요즘 시장 분위기, 어떻게 느끼고 계시나요?
주변을 둘러보면 주식 이야기로 시끌한 것 같습니다.
식당에 가도 주식 얘기가 들리고, 길을 걸어가며 통화하는 사람들의 입에서도 심심치 않게 흘러나옵니다.
주식 커뮤니티에서는 "이번엔 진짜 대세 상승장"이라는 낙관론이 번지는가 하면,
한편에서는 변동성에 베팅하는 레버리지나 '곱버스(인버스 2배)' 상품에 수천억 원의 자금이 무서게 몰리고 있습니다.
부동산 시장은 상대적으로 사람들의 입에서 크게 오르내지리지는 않지만,
최근 동탄에서 대기업 신혼부부가 16억에 달하는 아파트를 계약했다는 뉴스로 시끄러웠죠.
전문가들도, 뉴스에서도 상승으로 향하는 견해로 가득차있는 것처럼 보입니다.
그런데 이 뜨거운 열기 속에서 문득 발걸음이 멈춰집니다.
모두가 한곳을 바라보며 확신에 차 있을 때, 과연 그 방향이 무조건 정답일까요?
하워드 막스가 경고한 가장 위험한 순간
세계적인 투자 거장 하워드 막스는 그의 저서 '투자에 대한 생각'에서 이렇게 경고합니다.
"대부분의 것들이 주기를 따른다는 사실이 증명될 것이다.
그리고 수익과 손실을 가져오는 가장 큰 기회들은, 다른 이들이 이 원칙을 망각했을 때 찾아오는 경우가 많다."
투자에 대한 생각 중에서
막스가 말하는 가장 위험한 순간은 시장이 폭락할 때가 아닙니다.
역설적이게도 '모두가 확신에 차 있을 때'입니다.
낙관론이 시장을 지배하면 투자자들은 리스크를 잊어버립니다.
"이번엔 다르다"며 무리하게 레버리지를 쓰고,
그 자산에 대한 호평과 기대감이 이미 가격에 무겁게 반영되어 있다는 사실을 간과합니다.
인버스 2배 상품은 구조상 시장이 제자리걸음만 해도 '음의 복리' 효과로 계좌가 녹아내립니다.
하루 20% 변동에 내 자산의 40%가 날아갈 수 있는 위험을 안고 있죠.
부동산도 마찬가지입니다.
가격이 더 오를 것이라는 막연한 기대감과 포모에 휩싸여 무리하게 추격 매수를 하는 순간,
대중의 심리가 만든 거품의 가장 꼭대기를 잡게 될지도 모릅니다.
이것이 바로 막스가 경고한 '군중 심리의 함정'입니다.
"오른다"는 1차적 사고와 "얼마나, 언제 오른다"는 2차적 사고
향후 적어도 3년간 서울과 수도권의 공급 부족이 지속된다는 점은 명확한 사실입니다.
2025년 서울 아파트 신규 분양이 2016년 이후 최저치를 기록했고,
올해 초 착공 물량마저 전년 대비 90% 이상 급감했으니 향후 몇 년간의 공급 가뭄은 숫자로 증명된 미래입니다.
하지만 하워드 막스가 말한 '2차적 사고(심층적 생각)'를 작동시켜 보면,
우리가 놓치고 있는 거대한 변수는 바로 '금리'입니다.
22년부터 시작된 하락장도 전쟁으로 인한 금리의 급격한 인상으로 야기되었죠.
미국의 고금리 기조가 장기화되면서 국내 환율 방어 압박이 커졌고,
최근 시중은행들은 주택담보대출 금리를 다시 끌어올리고 있습니다.
여기에 스트레스 DSR 규제까지 조여오면서,
대출로 동원할 수 있는 자금의 총량이 줄어들었습니다.
"공급이 부족하니 오른다"라는 1차적 사고에만 머물러서는 안 됩니다.
막연한 느낌과 "내가 감당할 수 있는 범위에서 안전하게 오를 것인가"는 전혀 다른 영역의 이야기입니다.
막스는 이를 두고 투자에 확실한 것은 아무것도 없으며, '확실하다고 믿는 것'마저 실패할 수 있다고 말했습니다.
대가들은 시장이 들끓을 때 무엇을 보는가
이 시점에서 우리가 눈여겨봐야할 흥미로운 기사입니다.
최근 워런 버핏의 뒤를 잇는 버크셔 해서웨이의 후계자가 내린 결정입니다.
요즘 전 세계 투자자들이 인공지능과 반도체 슈퍼 사이클에 취해
천문학적인 자금을 쏟아붓고 있을 때, 버핏의 후계자는 미국의 '대형 건설사'에 투자를 진행했습니다.
단기적인 기술주 유행에 휩쓸리지 않고, 철저하게 실물 경제의 만성적인 주택 공급 부족이라는
거시경제 환경에 주목한 것입니다.
일시적인 열풍 뒤에 숨은 '진짜 가치와 수급 불균형'을 보고 자본을 배분하는 2차적 사고를 엿볼 수 있습니다.
지금 우리에게 필요한 ‘방어적 태도’
역사를 보면 진짜 위기는 언제나 대중이 전혀 대비하지 않은 방식으로,
모두가 낙관에 취해있을 때 찾아왔습니다.
2008년 금융위기 때도 부동산은 절대 떨어지지 않는다는 믿음이 정점을 찍었을 때 깨졌습니다.
시장은 결국 주기를 타고 본질로 돌아옵니다.
그렇다면 묵묵히 실력을 쌓아가고 있는 우리는 지금 이 시점에 무엇을 해야 할까요?
하워드 막스는 아주 단순하지만 명확한 답을 줍니다.
"방어적인 투자자는 옳은 일을 하려는 것보다,
잘못된 일을 하지 않는 것에 더 큰 비중을 둔다."
투자의 생각 중에서
"남들 다 사니까 지금 안 사면 영영 못 살 것 같다"는 불안감은 결코 전략이 될 수 없습니다.
지금처럼 소음이 가득할 때일수록 우리는 철저히 '잘못된 일을 하지 않는 방어적 투자자'가 되어야 합니다.
내가 사려는 자산의 '리스크'를 수익보다 먼저 계산해야 합니다.
공급 부족이라는 거시적 호재만 믿고 무리한 영끌을 감행하기보다,
금리가 오르고 대출이 막히는 최악의 시나리오에서도 버텨낼 수 있는지를 먼저 점검하는 것이 진짜 실력입니다.
단, 오해하지 말아야 할 점이 있습니다.
수도권의 전세난과 공급 부족은 예견되어 있기 때문에,
만약 본인이 '무주택자'라면 무리하지 않는 선에서 안전한 내집마련과 자산 취득은 필수적인 방향입니다.
다만, 그 과정에서 군중 심리에 휩쓸려 내 체력을 넘어선 무리하거나,
가치에 집중하는 것이 아닌 더 많이 오를 자산을 매수하는 베팅을 하지 말자는 의미입니다.
100% 확실한 예측은 없다는 사실을 인정하는 것,
그것이 전략의 출발점이어야 합니다.
시장이 가장 시끄러울 때,
조용히 다음을 대비한 사람만이 결국 시장에서 오래 살아남습니다.
주변의 소음을 끄고 내 투자의 본질과 감당 가능한 리스크의 크기를 점검해 보시는 건 어떨까요?
긴글 읽어주셔서 감사합니다💙
