안녕하세요, 가애나애입니다!
얼마 전 스콧 애덤스의 『더 시스템』을 읽다가
문득 우리의 투자 과정을 깊이 돌아보게 만드는 문장을 발견했습니다.
저자는 ‘심리학을 이해하는 게 얼마나 중요한지 점수를 매겨야 한다면, 나는 10점 만점에 10점으로도
부족하다 하겠다’고 말하더군요.
이 문장을 보며
우리가 부동산 투자를 하는 과정이 떠올랐습니다.
우리는 투자를 검토할 때,
스스로 이성적이고 합리적으로
생각하고 판단하고 있다고 믿곤 합니다.
하지만 실제 현장에서는
우리가 세운 철저한 입지 기준보다,
나도 모르게 빠져드는 '인간의 심리적 한계'가
판단을 뒤흔드는 경우가 훨씬 많습니다.
수억 원이 오가는 시장인 만큼
계산기는 냉정할지 몰라도,
우리의 생각은 끊임없이
심리학적 덫에 걸려들기 때문입니다.
이를 활용해서 오늘은
우리가 투자 판단을 내릴 때
생각을 흐리게 만드는
몇 가지 심리학 기법을 소개하고,
현장에서 가치를 올바르게 바라보는 방법에 대해
이야기해 보고자 합니다.
1. 가용성 폭포(Availability Cascade)
가용성 폭포란
어떤 이야기나 믿음이 사람들 사이에서 퍼지는 것이
마치 폭포처럼 쏟아져 멀리 퍼지며,
사실 여부와 상관없이 점점 더 많은 사람들이
진실로 받아들이게 되는 현상입니다.
지난 2021년 온 나라 언론과 유튜브가 일제히
"지금 사지 않으면 평생 벼락거지가 된다"는
자극적인 메시지를 쏟아냈던 흐름이 대표적인데요.
이 정보가 매일 반복 노출되면서
대중 사이에서는 거역할 수 없는 진리처럼 굳어졌고,
수많은 사람이 FOMO에 질려
상승장 꼭지에서 집을 사곤 했습니다.
(저도 그랬습니다..)
반대로 시장이 가라앉으면 미디어는 곧바로
‘지방 아파트 소멸론’이라는 공포를 조성하며
대중의 눈을 가려버리는데요.
이것이 바로 가용성 폭포입니다.
지역의 본질적인 가치 평가는 싹 지워버린 채,
미디어가 만든 공포와 환상의 폭포수에 휩쓸려
패닉 바잉이나 패닉 셀링을 저지르고 마는 것입니다.
이때 우리는 뉴스 헤드라인을
무조건적으로 수용하지 않고,
우리가 가진 바텀업 투자자로서의 장점을 살려
개별 지역과 단지의 상황을 분석해야 합니다.
실제로 ‘지방 소멸’이라는 여론이 무성했을 때도,
향후 공급 물량이 전무했던 중소도시 전주에
투자한 동료들은 조용히 돈을 벌고 나왔습니다.
공급 폭탄으로 현장 분위기가 처참했던 대구에서도
선호도가 높은 대장급 단지들은
묵묵히 상승 흐름을 보였습니다.
미디어가 쏟아내는 소음을 끄고,
지역의 가치와 상황을 정확히게 파악할 때
비로소 남들이 보지 못하는
진짜 기회를 잡을 수 있습니다.
2. 기능적 고착(Functional Fixedeness)
기능적 고착이란 어떤 대상을 바라볼 때,
그것이 원래 가지고 있던 전형적인 이미지나
고정된 역할에만 생각이 묶여
새로운 가치나 변화의 가능성을 간과하는 것입니다.
특정 지역이 천지개벽하는 정비사업 소식에도
많은 사람이 "거기 원래 낙후된 곳이잖아"라며
과거의 낡은 모습에 시선을 묶어두곤 하는데요.
과거 서울 성수동에 개발 이야기가 돌기 시작할 때,
대다수 사람들이 "시끄럽고 지저분한
구두공장 동네 아니야?"라며
고개를 저었던 모습이 대표적인 예시입니다.
땅의 용도가 바뀌고 상권이 확장되면서 생길
폭발적인 가치는 보지 못한 채,
눈앞에 보이는 낡은 외관에 갇혀버리는 것인데요.
이것이 바로 기능적 고착입니다.
우리는 과거 성수동이 모두의 편견을 깨고
상상할 수 없을 만큼 자산 가치가 폭등했던
역사를 기억해야 합니다.
임장지에서 노후화된 골목이나
허름한 단지를 마주하더라도,
주관적인 첫인상은 과감히 지워내야 하는데요.
당장의 동네 풍경이나 외벽 벽돌 색깔에 속지 말고,
지역의 물리적인 위치가 얼마나 좋은지,
향후 정비사업을 통해
지역이 통째로 바뀐다면
기존의 약점이 보완될 수 있는지
유연하게 상상하며 판단해야
본질을 놓치지 않습니다.
3. 하이퍼볼릭 디스카운팅
(Hyperbolic Discounting)
하이퍼볼릭이란 ‘기하급수적인’,
‘과장된’이라는 뜻을 지닌 단어인데요.
하이퍼볼릭 디스카운팅이란
먼 미래에 얻게 될 더 큰 가치보다,
지금 당장 눈앞에 확실하게 주어지는
작은 이득이나 편리함에 마음을 빼앗겨
미래 가치를 깎아내리는 인지 편향입니다.
인간의 본능적인 조급함과
가성비 집착이 부르는 오류이기도 합니다.
투자 매물을 고를 때에도 우리는
당장 몸이 편한 '가성비'라는
달콤한 덫을 마주하곤 합니다.
예컨데 한 단지 안에서
내부가 완벽하게 수리된 비로얄동 매물과,
컨디션이 좋지 않아 올수리가 필요한 로얄동 매물이
비슷한 가격에 나올 때가 있습니다.
이때 많은 분들께서 수리 기간을
충분히 확보할 수 있는 조건에도 불구하고,
인테리어 비용을 아끼고 당장 편리하다는 이유로
수리가 잘 된 비로얄동을 선택하는 경우가 많은데요.
단지에 따라 동·층·향의 선호도가
향후 1억 원 이상 가격 격차를 벌리기도 하는데,
당장의 편리함에 현혹되고 마는 것입니다.
이럴 때일수록 우리는 눈앞의 편리함과
본질적인 가치를 냉정하게 구별해야 합니다.
인테리어는 시간이 지나면 감가상각되어
사라지는 소모성 가치이지만,
로얄동이 가진 입지 선호도는
시간이 지나도 변하지 않는 본질입니다.
당장 수리하는 과정이 귀찮고 비용이 들더라도
단지내 물건의 가치와 가격 차이를 비교해본 뒤,
비용과 노력 대비 장기적으로 더 좋은 선택이
무엇일지 반드시 고민해보아야 합니다.
4. 소유 효과 (Endowment Effect)
소유 효과란 어떤 대상을 단지
'내가 소유하고 있다'는 이유 하나만으로,
그것에 필요 이상의 과도한 애착을 갖고
객관적인 시장 가격보다
훨씬 더 높은 가치를 매기는 현상입니다.
이 덫은 우리가 투자를 이어나가며
매도를 고려하거나,
최종 의사결정을 내릴 때
가장 무섭게 찾아오곤 합니다.
많은 매도인들이 시장의 분위기가 좋지 않을 때,
이 늪에 빠져 매도에 어려움을 겪는데요.
주변 단지에 급매물이 쏟아지고
매수세가 뚝 끊기는데도
‘내 집은 내가 정성을 들여 가꾼 곳이고,
최고급 자재로 인테리어도 해놨으니
남들보다 비싸게 받아야 해’라며 고집하곤 합니다.
이것이 바로 소유 효과입니다.
시장의 냉정한 매수 심리와
내 물건의 객관적인 위치는 무시한 채,
주관적인 감정에 갇혀
결국 시장에서 고립되고 마는 것입니다.
이를 막기 위해 우리에게 가장 필요한 능력은
바로 철저한 ‘메타인지’입니다.
내 물건에 대한 주관적인 애착을 완전히 배제하고,
네이버 부동산을 면밀하게 모니터링하며
경쟁 물건들의 실제 거래 가격과 컨디션을
냉정하게 파악해야 합니다.
‘내가 만약 매수자라면, 내 물건을 매수할 것인가?’
이 질문을 스스로에게 냉정하게 던져보아야 합니다.
확신이 서지 않는다면 욕심을 내려놓고,
매수자들이 가장 먼저 선택할 수 있는
물건으로 만들어야만 목표한대로 매도하고
다음 투자를 도모할 수 있습니다.
스콧 애덤스가 심리학을 이해하는 게
10점 만점에 10점으로도 부족하다고 말한
이유가 바로 여기에 있습니다.
시장의 변화보다 무서운 것은
결정적인 판단의 순간에
내 마음이 파놓은 이 함정들에
나 스스로가 넘어가는 일입니다.
결국 철저하게 준비하고
내 안의 흔들리는 심리에 쉽게 넘어가지 않도록
시장과 스스로를 객관화 할 수 있는 투자자만이 시장의 시끄러운 소음 속에서 흔들리지 않고
가치를 꿰뚫어 볼 수 있습니다.
여러분의 선명한 투자를 응원합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
