안녕하세요, 챈s입니다:)
저의 2호기는 서울에 있긴 하지만, 중심지와는 거리가 다소 떨어진 외곽에 위치해 있습니다.
그럼에도 도심 접근성이 좋아 실거주자들의 선호도가 높은 단지라는 특징이 있는데요.
이 2호기가 올해 가을이면 어느덧 2년 만기를 앞두고 있습니다.
만기 시점이 다가오면서 최근 현장에서 직접 경험하고 느낀 점들을 나누어보려고 합니다.
1. 투자를 망설였던 2024년 그 해를 돌아보며
제가 2호기를 매수했던 2024년 가을은 앞단 급지의 생활권들에 실거주 수요가 대거 몰리던 시기였습니다. 집을 보려면 줄을 서야 할 정도였고, 이미 제 투자금 범위로는 진입할 수 없는 곳들이 많았습니다.
매수할 만한 물건을 찾아도 대기 수요가 워낙 두터웠기에, 광고에 나온 가격에서 몇천만 원씩 깎아 매수하기란 현실적으로 불가능에 가까웠습니다. 전세가가 올라가는 타이밍에 맞춰 전세를 1~2천만 원 높게 세팅해 투자금을 줄여보려고도 했지만, 그 짧은 틈을 타 실거주자들이 먼저 매수를 해버리는 시장이어서 투자 타이밍을 잡기가 정말 쉽지 않았습니다.
반면 제가 최종 선택한 단지는 앞서 보던 곳들보다 급지는 떨어지는 외곽이었습니다. 하지만 그 지역에서 사람들이 가장 선호하는 생활권과 바로 맞닿아 있었고, 무엇보다 그 생활권에서 대장 역할을 하는 브랜드 대단지 아파트라는 명확한 장점이 있었습니다.
당시에는 '이 급지에 투자하는 게 맞는 걸까?' 하는 망설임과 편견도 있었습니다. 하지만 매매가가 충분히 저렴한 상태였고 분위기도 아직 조용했습니다. 마침 계약갱신권을 이미 사용하신 기존 임차인 분께서 전세가를 더 높여서 계속 거주해 주시는 조건이 맞아떨어지면서, 운 좋게 제 투자금 범위 안으로 들어왔습니다. 다른 지역과 단지들을 샅샅이 털어보아도 결국 제가 할 수 있는 최선의 물건은 이것 뿐이었기에, 용기를 내어 투자를 진행할 수 있었습니다.
2. 투자는 할 수 있을 때 해야 한다, “돈에는 꼬리표가 없다”
그 뒤로 다들 아시다시피 10.15 규제가 이어졌고, 역대급 공급 가뭄이 지속되면서 '26.06 현재 시장에는 전세 물량이 씨가 마른 상황입니다. 특히 외곽으로 갈수록 전세가 상승률이 더욱 가파르게 나타나고 있다고 합니다.
위의 표를 보면 전세가격지수 변동률 누계가 25년 대비 3배 가까이 뛴 상황입니다.
저 역시 2024년에 묻어둔 이 2호기를 보유하며 시장의 힘을 크게 체감하고 있습니다. 비역세권에 외곽이라는 입지적 한계가 있음에도, 업무지구 접근성이 나쁘지 않고 사람들이 좋아하는 요소를 두루 갖춘 선호 단지이다 보니, 보유한 지 2년이 채 되지 않았는데 전세가가 제가 맞췄던 금액 대비 1억 이상 올랐습니다. 당시 제가 시세보다 5천만 원을 더 높게 맞춰놓았던 것을 감안하면, 실제 시장 가격은 무려 1.5억 이상 상승한 셈입니다. 전세가 없는 시장을 체감할 수 있었습니다.
매매가 또한 2억 이상 올랐습니다. 인근의 대장 생활권과 붙어 있다 보니, 앞단 가격이 치고 나가면서 제 단지까지 함께 끌어올려 준 덕분입니다. 키맞추기를 한 것입니다. 왜 우리가 평소에 '선호도 있는 단지'를 눈여겨보아야 하는지, 그리고 내 단지가 어디에 붙어 있느냐가 어떤 영향을 미치는지 온몸으로 체감했습니다.
실제로 인근 부동산에 전화를 돌려보면,
"선호 생활권인 OO 단지가 XX억을 찍으며 너무 비싸지니까,
신혼부부들이 조금 더 저렴하면서 상품성 좋은 이쪽 단지로 넘어오고 있어요"
고 말씀하십니다.
얼마가 올랐다는 것을 이야기하려고 하는 것이 아닙니다. 이를 통해 저는 지난 24년 가을, 투자를 망설였던 그때를 복기하며, "돈에는 꼬리표가 없다"는 말을 다시 한번 깊이 깨달았습니다. 투자는 결국 ‘내가 가진 투자금 안에서 할 수 있는 최선의 선택을 내리는 것’ 임을 직접 경험하며 배운 것입니다.
3. 전세가 씨가 마른 시장에서 일어나는 일들
최근 2호기 임차인 분께서 아이의 초등학교 배정 문제로 옆 동네 구축 아파트로 이사를 가야 할 것 같다는 연락을 해오셨습니다. 부동산 사장님을 통해 건너 들은 이야기라, 임차인 분의 정확한 계획을 듣고 돕고자 최근 오랜만에 직접 전화를 드렸습니다.
수화기 너머로 임차인 분은 걱정 섞인 목소리로 말씀하셨습니다.
“선생님, 그런데 주변에 전세가 정말 아예 없네요...”
위 임차인 분의 이야기를 들어보아하니, 아이 학업 때문에 꼭 이동해야 하는 상황임에도 전세 매물이 전혀 없어 원하는 대로 움직이지 못하고 계셨습니다. 결국 만기가 지나더라도 어쩔 수 없이 조금 더 거주해야 할 것 같다고 하시며, 만약 중간에 나가게 되더라도 다음 임차인을 맞추거나 매도하는 과정, 중개보수 부담 등 모든 면에서 적극적으로 협조하겠다고 먼저 말씀해 주셨습니다.
저는 혹시 몰라 매도 가능성도 열어두고 주변 부동산 사장님들께 전화를 돌려보았습니다. 사장님들은 이구동성으로 말씀하셨습니다.
“매도 걱정은 전혀 안 하셔도 돼요.”
현재 조건이 좋은 매물들은 이미 다 소진되었고 동향, 서향, 저층 같은 못난이 물건들만 남아있는 상태라, '남향에 고층(RR)'인 제 물건은 시장에서 엄청난 경쟁력이 있다는 것이었습니다. 제값은 물론이고 오히려 시세보다 더 높게 받을 수 있다고 확신하셨습니다.
이때 짚어야할 부분은 제가 매수를 고려하던 2024년 분위기와는 정말 정반대라는 것입니다. 당시 시장이 차갑게 가라앉아 있었기에 저는 좋은 동,호수(RR)를 저렴하게 매수할 수 있었습니다. 매수자 심리상 큰 돈을 들여 집을 살 때는 어설픈 것보다 확실한 RR 물건을 원하기 때문에, 매도 시장이 되었을 때 실제 시세보다 2~3천만 원은 더 높게 부르고 시작할 수 있다는 점을 몸소 배웠습니다. 이 또한 월부 강의에서 익히 들었던 내용인데, 현장에서 직접 겪으니 더 체감되었습니다. 가치가 좋은 단지일수록 가격 격차가 벌어지듯, 같은 단지 내에서도 가치가 좋은 동, 층, 라인이면 그들끼리 또 한 번 가격 격차가 벌어진다는 것을 느꼈습니다.
제가 투자를 했던 시기인 2024년 말 차가웠던 분위기를 더욱이 몸으로 기억하고, 복기하며 다시 기회로 다가올 시장을 맞이하고자 합니다. (지금 이 순간에도 서울, 수도권, 혹은 지방 등 전국구 어딘가에는 2024년 말 제가 마주했던 그 '조용하고 차가운 분위기'를 품은 채, 다음 상승을 준비하는 시장이 반드시 존재하고 있을 것입니다.)
이 모든 현상은 공급이 부족하고 더욱이 전세가 없기에 가속화된 일이라고 생각합니다. 중심지부터 시작된 온기가 시간이 지나면서 외곽으로 퍼져나가면서, 제 2호기 물건이 있는 외곽 지역까지 매매가와 전세가가 동반 상승하고 있음을 물건을 보유하면서 느끼고 있습니다.
4. 마치며
강의에서 배우듯 투자든 내집마련이든, 내가 가진 자금으로 그 순간 내릴 수 있는 최선의 투자를 하는 것이 정말 맞다고 생각합니다. 매수 당시에는 서울 전역이 토지거래허가제로 묶일지, 그로 인해 매물이 사라질지, 공급이 부족한 시장이 구체적으로 어떤 모습을 모일지 다 알지 못했습니다. 그저 그 상황에서 제가 할 수 있는 최선의 투자를 했을 뿐입니다. 그 이후의 영역은 시장의 흐름에 맡기고, 매 순간 유연하게 대응해 나가는 것이 전부라는 것을 알게 되었습니다.
앞으로 금리가 오를 거다, 시장이 어떨 거다 등 수많은 전망이 쏟아지겠지만, 그것이 투자나 내집마련을 포기할 이유가 되지는 않는다고 생각합니다. 금리가 오를 것 같으면 예산을 조금 더 보수적으로 잡으면 되고, 세금 부담이 커질 것 같다면 포트폴리오를 개선하는 방법을 연구하면 됩니다. 중요한 것은 두려워하기보다 '어떻게 대응해 나갈 것인가'를 고민하는 것이 투자자의 태도가 아닐까 싶습니다.
흔들리는 시장 속에서도 중심과 기준을 잡고
오래 살아남는 투자자가 되시길 진심으로 응원드립니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!:)
