"보유세 낮다" 대통령 발언…7월 세금 규제 전 이거 모르면 후회합니다

이재명 대통령이 취임 1주년

기자회견에서 부동산 관련하여

아래와 같이 이야기를 했습니다.

"우리나라는 보유세가 대체로 낮다.

그래서 부동산을 많이 사모아도 부담이 별로 없다."

그리고 이 메세지는 7월 세제 개편의 방향성을

어느 정도 예고한다고 볼 수 있습니다.

이런 메세지에 집을 보유하고 있는 사람이라면

겁이 날 수밖에 없고 반대로 아직 집을 보유하기 전이라면

집값이 떨어질테니 기다려야겠다는 생각을 하게 됩니다.

우선은 먼저 7월로 예고되어있는 세제 개편에 대해

어떤 이야기가 나오는지 살펴보겠습니다.

7월 세제 개편, 무엇이 달라지나?

① 공시가격 현실화율 상향

현재 시세의 69%로 동결된 공시가격을 90%까지

올리는 방안이 검토되고 있습니다.

공시가격이 오르면 재산세와 종부세가 함께 올라갑니다.

② 공정시장가액비율 원상복구

윤석열 정부에서 95%→60%로 낮아진 비율을

다시 높여 종부세 부담을 원상복구하는 방안입니다.

③ 장기보유특별공제(장특공) 축소

현재 1가구 1주택자는 보유·거주 기간에 따라

양도세의 최대 80%를 감면받습니다.

정부는 비거주 보유 공제를 줄이거나

거주 기준만 남기는 방향을 검토 중입니다.

핵심적으로 이야기가 나오는 내용에 대해서 살펴보면

주요 타깃은 실거주하지 않으면서 주택을 보유만 하는

'똘똘한 한 채' 비거주 1주택자와 다주택자라고 볼 수 있습니다.

한마디로 “가지고 있으면 세금, 팔지 않으면 더 많은 세금”

이라는 상황으로 바꾸겠다는 겁니다. 

여기서 한 가지 질문을 해보겠습니다.

#1 정말 한국 부동산 세금이 낮을까요?

기사에서 나온 내용대로 보유세만 놓고 보면 맞습니다.

한국 보유세 실효세율은 0.15~0.6%로

미국(1~2%), 영국(1~3.3%), 일본(1.4~1.7%)보다 확실히 낮습니다.

하지만 살 때와 팔 때는 다릅니다.

살 때(취득세·거래세) 미국은 13개 주에

부동산 거래세 자체가 없고

뉴욕시도 1~1.4% 수준입니다.

영국은 1~4%, 일본은 3~4%입니다.

한국은 1주택 기준 최대 3%지만

다주택자는 최고 12%까지 올라갑니다.

취득 단계에서 이미 다른 나라보다 훨씬 높은 비용이 발생합니다.

팔 때(양도세) 미국은 장기보유 기준 최고 20%

실거주 주택은 부부합산 약 7억 원까지 비과세입니다.

영국은 24%, 일본은 20%입니다.

한국은 최고 45%로 높지만

1세대 1주택 실거주자는 장특공 최대 80% 공제로

사실상 비과세에 가깝습니다.

다만 단기보유(1년 미만)는 70%,

1~2년 미만은 60%의 중과세율이 적용됩니다.

이외에도 OECD 집계 기준 자본이득세(양도소득세)의

GDP 대비 비율은 한국이 1.23%로 OECD 1위입니다.

주식 양도세가 크지 않는 한국에서 이 숫자는

사실상 부동산 양도소득세에 해당합니다.

즉, 보유세만 낮을 뿐 부동산 거래 전체 과정을 합산한

한국의 부동산 세금 부담은 결코 낮지 않습니다.

#2 세금으로 집값이 잡힌다면

왜 문재인 정부 때 잡히지 않았을까?

문재인 정부는 역대 가장 강력한

부동산 세금 정책을 펼쳤습니다.

다주택자 취득세 최고 12%, 종부세 최고 6%,

양도세에는 20~30%p 중과.

세금이 집값을 잡는다는 논리가 맞다면

과거 5년간 서울 집값은 내리거나 최소한

물가상승과 비슷한 수준으로 상승했어야 합니다.

하지만 결과는 반대였습니다.

서울 아파트값은 5년간 90% 이상 올랐고

국민평형이 10억을 초과 지역은 13곳에서

68곳으로 5배 늘었습니다.

이유는 단순합니다.

집을 매수하는 입장에서 세금으로 잃는 것보다

집값 상승으로 버는 게 훨씬 크다면 팔지 않습니다.

오히려 양도세가 오를수록 매물이 줄고

전세 물량이 말랐습니다.

세금 강화가 역설적으로 시장에 나와야하는

공급을 줄이는 부작용을 만든 것입니다.

그럼 과거에는 무엇이 집값을 잡았을까?

2022년 기준금리가 0.5%에서 3.5%

단기간에 상승했습니다.

임대차법으로 인해 급격하게 상승한

전세 가격이 먼저 조정이 되었고 

매매 가격 조정으로 이어졌고

그렇게 하락장이 찾아왔습니다.

세금이 아니었습니다.

현재도 금리 상승에 대한 이야기가 

꾸준하게 나오고 있습니다.

트럼프 대통령은 금리 인하를 요구하고 있지만

2026년 초 미국·이스라엘의 이란 공습 이후

에너지 가격이 급등, 기술주의 급격한 상승 등으로

지난달 미국 CPI는 전년 동월 대비 3.8% 급등하며

최고치를 기록했고 이번달은 4%를 예상하고 있습니다.

이런 상황에서 금리가 인상될 확률은

점차 높아지고 있으며 전쟁이 장기화될수록

유가와 원자재 가격은 구조적으로 높아질 수밖에 없습니다.

단, 2022년과는 다릅니다

그렇다고 2022년의 모습이

그대로 펼쳐지지는 않습니다.

2022년 하락의 핵심은 전세가가 소득 대비

과도하게 상승했다는 것입니다. 

하지만 지금 전세 수준은 소득을 고려했을 때

저렴한 가격 수준이며 당장의 금리 인상이

과거처럼 하락을 가져오기는 어려운 상황입니다.

무엇보다 공급이 결정적으로 다릅니다.

26년 서울 아파트 입주물량은 약 1.7만가구이며

27년 1.1만, 28년 1만, 29년 8천으로

향후 생기는 아파트도 턱없이 부족한 상황에서

전세 시장마저 들썩이고 있습니다.

문재인 정부 때는 세금이 올라도

"기다리면 공급이 온다"는 기대가

버퍼 역할을 했지만 지금은 그 버퍼 자체가 없습니다. 

설령 금리 인상으로 시장이 조정받더라도

공급 부족이라는 상황 속에서 하락폭이 과거처럼

30%씩 되기는 아무래도 어려울 수 있을 것 같습니다.

금리 인상이든, 부동산 세제 개편으로 인한 영향이든

대세 하락보다는 일시적인 조정 후

회복하는 모습을 보일 가능성이 높습니다.

그래서 지금 무엇을 해야할까?

막연하게 세금 규제라는 이유로

뉴스에 겁을 먹을 필요 없습니다.

이 말의 뜻이 규제에 맞서라는 말은 아닙니다.

다만 규제 안에서 최선의 선택을 하자는 것입니다.

세금이 가장 강력했던 시기에도 버틴 사람들이 있었습니다.

전략은 단순했습니다. 

내 상황에 맞는 최선의 선택을 한다

꼭 팔아야 할 이유가 있는게 아니라면 지키면 됩니다.

양도세는 팔아야 나옵니다. 안 팔면 없습니다.

이번 세제 개편이 장특공 축소를 예고하고 있지만

정부가 집중하는 건 비거주 보유 공제입니다.

실제로 거주하고 있다면 거주 기간에 따른 공제는

유지될 가능성이 높습니다.

2주택 이상 다주택자라면 접근을 다르게 해야 합니다.

버티는 전략 자체가 틀린 것은 아니지만

버티기 위한 준비가 필요합니다.

보유세 개편이 현실화되면

매년 나가는 세금 규모가 달라집니다.

지금 내 포트폴리오 기준으로 보유세가 얼마나 오르는지

그 세금을 감당할 수 있는 현금 흐름이 되는지를

미리 계산해둬야 합니다.

막연하다면 과거 문재인 정권 시절

보유세가 가장 심했던 시기를 기준으로

기준을 잡아볼 수 있습니다.

준비 없이 버티다가 세금을 감당 못해

급매로 던지는 것을 막기 위합니다.

세금을 알고 버티는 것과 모르고 버티는 건

결과가 완전히 다릅니다.

겁을 먹고 팔면 시간이 지난 뒤

팔지 않고 지켜낸 사람보다

아쉬운 결과를 가져간다는 것을

우리는 이미 알고 있습니다. 

지금과 같은 시장에서 가장 중요한 건

내 이름으로 된 집을 최소한 한 채를 갖고

잘 지켜 나가는 것입니다.

세금에 대한 규제 메세지가 강력해질수록

내 이름으로 된 집이 없는 사람의 리스크가

더 커지고 있다는 사실을 잊지 않으셨으면 합니다.