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안녕하세요.쌍둥이 ‘율&유’ 와 행복한 미래를 꿈꾸는 율유랄라입니다.
지난 4개월 간 0호기 3채 매도와 자산재배치, 그리고 1호기 갈아타기 까지 저의 다사다난했던 투자경험담을
복기 해보며 그간의 과정과 느낀점&잘한점&아쉬운점 그리고 제 경험담을 통해 도움될만한 내용을 정리해봅니다.
투자후기를 시작하며
이 계약서를 보며 갑자기 왠 계약서? 자랑하나! 생각할 수도 있으시겠지만
계약서가 다 수익을 주는 계약서가 아니더군요.
가치가 높은 부동산, 가치가 낮은 부동산, 그리고 가치가 없는 부동산, 자산재배치를 위한 부동산 까지
지금부터 이 6장의 계약서에 대한 이야기를 해보려 합니다.
수도권 외곽 내집 마련.. 그리고 지방 추가 투자와 아쉬운 전세 갈아타기
"랄라님~ 이번에 실전반 수강도 한김에 투자 후기를 남겨보시는건 어떠세요?
복기도 되고 좋을거에요"
사실 이번 투자경험담은 시작하기가 살짝 겁이 났습니다.
1호기를 성공했다는 경험담 보다는 저의 13년의 경험을 적어야 했기 때문이죠.
그래서 언제 글을 적을까 고민하다가 이번 첫 실전반 튜터님이었던 후추보리님께서 투자후기를
추천해 주셨고 과연 실전반 과제도 버거운데 투자후기 까지 적을 수 있을까… 고민하다가
이렇게 용기를 내보았습니다.
2013년 제 첫 신혼집을 마련했습니다.
결혼 후 3년간 서울에서 전세살이로 시작을 한 저희 부부는 내집 마련을 하고 싶다는 생각에
전세금과 대출을 이용하면 2억대의 내집 마련을 할 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
지금 생각해보면 당시 집 사면 거지 된다는 하우스푸어가 만연해 있었고 매매 보다는
많은 사람들이 전세를 선호할 때 입니다.(지금 보면 정말 투자하기 좋은 시기였습니다.)
그래서 대출도 나오기 쉬웠구요. 그렇게 수도권 서부 A신도시에서 신축 내집마련을 했습니다.
이때 주변에서 이왕 집을 살거면 강남 아래쪽에 아파트 매수를 권유하신 분들이 계셨는데
당시 저와 와이프의 직장이 마포와 목동 쪽이라 자차로 멀지 않은 A지역 아파트를 매수한 건
지금 생각해봐도 아쉬운 선택이었습니다.(하지만 A단지는 1호기 갈아타기를 가능하게 해준 감사한 집이었습니다)
1년 간의 거주 후 제가 이직을 하며 울산에 자리를 잡았고, A단지는 이후 계속 전세를 돌렸습니다.
2015년 당시에는 다주택에 대한 규제가 거의 없었고, 저희는 A단지 전세금과 대출을 받아
울산 선호구의 B 주상복합 아파트를 매수했습니다.
주복의 아쉬운 환금성과 당시 울산의 아파트 경기가 좋지 않아 몇년간 제자리 걸음을 하며
집을 잘못 매수한게 아닌가 걱정이 들었고, 지역 내 갈아타기를 고려해서 어떻게든 처분하려 했습니다.
‘손해를 보더라도 더 좋은 단지로 갈아타자’고 하는 와이프의 말을 무시한체
수익이 나야지 팔겠다는 고집으로 갈아타기의 기회마저 여러번 날아갔습니다.
(지금보면 와이프는 하락장에 갈아타기를 아는 저보다 투자 인사이트가 좋은 사람이었네요ㅜㅜ)
마침 매수하겠다는 사람이 나타났습니다.
이때가 2020년! 코로나로 현금 유동성이 풍부했고 임대차법 2+2 개정으로 전국적인 집값이 상승할 때였습니다.
(물론 이때는 이런 좋은 시기인줄 나중에 알았습니다.)
매도로 원하는 수익을 보지 못했던 저희 부부는 울산에서는 부동산 투자하는 게 아니라는 어설픈 판단으로
갈아타기가 아닌 전세로 넘어갔습니다.(이 선택이 끝도 없는 후회의 시작을 알리는 서막 이었습니다.)
이때부터 울산도 본격적인 상승장이 시작되었고 저희가 전세 거주했던 중구의 준신축 아파트도
처음엔 갈아타기도 가능했던 금액이었으나 1~2달 새 2~3억이 올라 벼락거지가 된 기분이었습니다.
이때 포모가 왔고 나도 이 상승장에 합류하겠다는 다짐을 하며 투자할 단지들을 눈을 켜며 찾기 시작했습니다.
잘한 점
- 2013년 아무도 집을 사면 안된다는 시기에 내집 마련
- 지방으로 이직하면서도 수도권 아파트의 힘을 믿고 매도하지 않은 점
이 결정으로 지방에 거주 하면서도 꾸준히 서울수도권 시세 흐름을 놓치지 않았음
아쉬운 점
- 이왕이면 강남 아래 수도권 남부지방이나 서울에서도 구축 단지를 충분히 살 수 있던 절대적 저평가 시기
입지 가치를 모르고 서부수도권 A단지를 매수
- 지방 선호가치를 서울수도권과 비슷하게 판단해 비선호 주복을 매수
- 하락기 상급지와 하급지 아파트 매매가가 줄어 갈아타기 좋은 시기임을 모르고 수익에 눈이 멀어 놓힘
- 상승 초입에 매도 후 상급지 갈아타기를 하지 않고 전세로 전환
대출도 불사한 ‘겁없는 투자 + 전세금 회수’로 3채 추가 매수.. 돌이킬 수 없는 강을 건너다.
“여보~ 몇 달 새 A아파트가 1억이 올랐어! 아파트는 투자만 하면 돈이 되네! 황금알을 낳는 거위인가봐!!”
다행히 A집도 GTX-D 호재 등 상승 흐름에 맞춰 꾸준히 올라줘 울산 B단지 아쉬운 매도와
전세 전환의 아쉬움이 조금 만회 되었고,
상승장에 올라타겠다는 마음은 점점 더 뜨거워졌습니다.
당시 울산도 많이 올랐지만 상급지인 부산은 코로나로 지역 이동과 여행이 힘들던 시기로
바다를 낀 부산은 이런 열망과 시너지 효과를 내며 급등하고 있었습니다.
해운대를 위주로 상급지생활권은 이미 몇억씩 올라있어 접근이 힘들었으나
동부산에 멀지 않은 신도시에 아직 입주 물건이 남아있는 신축 C단지가 있어 투자를 마음 먹었고
부산 또한 임대차법 2+2 개정으로 전세 물건이 모자란 시기라 전세는 쉽게 맞추었고
대출과 부모님께 까지 돈을 빌려서 잔금을 마련할 수 있었습니다.
지금 돌아보면 2020년 후반 ~ 2021년 초 전국이 뜨거웠고
마치 최근 삼전닉스로 전국민이 주식에 열광했던 것 처럼 부동산에 열광하던 시기였습니다.
신혼집 A단지와 부산 외곽신도시 C단지는 호가는 몇달 동안 꾸준히 상승했고
실제로 거래되는 가격은 신고가를 찍고 있었습니다.
그리고 시간이 지나 A단지도 전세 만기가 다가왔고
세입자분이 실거주로 갈아타면서 시세에 맞게 새 세입자를 찾았습니다.
어떻게든 한푼이라도 더 받아 보겠다며 세입자를 찾던 저는 당시 단지에서 가장 비싸게 전세를 뺐습니다.
(2년 뒤 부메랑으로 돌아올 지 이때는 몰랐습니다..ㅜㅜ)
상승분으로 1억을 회수했고 이 돈으로 눈에 불을 켜며 투자 물건을 찾았습니다.
보유하고 투자한 단지들이 모두 상승하며 투자에 대해 겁이 없던 시기였습니다.
이미 오를 대로 오른 21년 말 투자할 단지가 마땅치 않자 거주하고 있는 울산으로 눈을 돌렸습니다.
그래도 조금씩 부동산 서적도 보고 유튜브도 봤던터라 신축에 대단지를 사야한다는 것과
전세가를 최대한 높여 투자금을 줄여 투자해야 한다는 개념은 있었습니다.
(당시 ‘브역세신평초’ 라는 공식이 유행할 때였습니다^^;)
매매가가 높아도 전세가가 높아 투자금만 줄이면 좋은 투자라고 생각할 때 였습니다..
집값이 떨어진다고는 생각도 못했으니까요..ㅜㅜ
호갱노노 같은 부동산 어플을 이용해 전세율이 높아 갭차이가 적은 신축단지를 찾았고
후순위 생활권지역의 실입주 물건인 D단지가 눈에 들어왔습니다.
역시나 전세가 모자라던 울산이라 어려움 없이 세입자를 단지 최고가로 들였고
12년식 대단지를 투자금 6천만원(취득세 포함 9천만원)에 계약하고 혼자 들떴었습니다.
역시 난 대단해.. 또 돈을 벌겠구나 하는 생각에…
잔금을 치르고 22년 봄…이 시점 조금씩 시장 분위기가 이상함을 느꼈습니다.
뜨거웠던 부동산 분위기가 점차 사그라들기 시작했습니다.
신고 거래가가 조금씩 찍히기는 하지만 거래가 뜸했습니다.
하지만 부동산 하락을 예상하는 언론은 없었고 여수 같은 지방 소도시까지 상승바람이 갔습니다.
당연히 부동산이 떨어질 거라고는 생각도 못했습니다.
여기서 돌이킬 수 없는 강을 건넜습니다. 소액 갭투자에 꽂힌 저는 구축에 까지 눈을 돌리고 말았습니다.
당시 전세를 살고 있던 집에서 아랫집 층간 소음으로 스트레스가 극에 달했던 시기에
차라리 싼 구축이라도 내집에 들어가야 겠다는 생각에 97년식 구축 E단지를 찾았습니다.
전세 만기가 다되어가 충분히 매수가 가능했고 오히려 여윳돈이 남아 또 투자가 가능하다고
생각했습니다. (글을 쓰는 지금도 이때를 생각하면 답답함이 올라옵니다.. 한심했던 나날들..ㅜㅜ)
하지만 매수 후 구축단지에는 들어가기 싫다는 아내의 의견에 따라 4번째 투자단지가 생겼습니다.
2천만원의 투자금(취득세 포함 4천만원)으로 아파트를 매수하니 부자가 된 기분이었습니다.
구축 E단지에 실거주 하겠다는 계획은 틀어지고 전세 만기가 끝난 후 또 다른 전세집으로 이사를 갔습니다.
잘한 점
- 지금 돌아보면 왜 그랬을까 후회가 되는 시기였고 중간에 던지고 싶은 마음이 몇번이고 들었지만 좋은 날이 올거라 생각하며 버텼다. 그리고 이 경험들이 훗날 투자에 대한 태도와 돈으로 살 수 없는 경험으로 만들었다
- 부산, 울산 같은 광역시에 신축급 단지들을 투자해서 훗날 매도 원할(환금성)
아쉬움 점
- 투자에 대한 준비 없는 상태에서 겁도 없이 신용 대출 영끌과 무리한 주택수 늘리기
- 가치 대비 비싸게 투자
- 선호도가 덜 좋은 단지를 무리하게 갭 차이만 보고 투자
- 구축 투자로 향후 매도가 난항
- 전세 만기가 끝나고 다시 전세가 아닌 월세로 자산재배치 했으면 대출이 아닌 남은 목돈으로 역전세를 막았을 것이다.
- 실력없는 사람에게 큰 돈이 생기면 위험하다.. 준비가 안되어 있을 때는 차라리 없는 것이 났다.
역전세… 어디가 끝인지 모를 바닥.. 고통의 시간들…
“여보 세입자가 나간데.. 대출 나올 데 더 없을까?”
“도대체 어디가 바닥일까?”
22년 후반, 오르는 자산에 달콤했던 시간은 생각보다 짧았습니다.
구축 E단지를 매도 후 조금 있다 국제 금리 상승과 영향으로
서울을 기점으로 전국이 곤두박질 치기 시작했습니다.
설마 다시 오르겠지 했지만 기대와는 반대로 금리가 빅스텝, 자이업트스텝 등 요동치길 시작했습니다.
거기에 러시아의 우크라이나 침공 등 국제적인 악재가 이어졌습니다.
서울을 중심으로 역전세 바람이 불기 시작했고 매매가도 같이 끌어 내렸습니다.
그리고 차차 역전세 바람은 지방으로 까지 내려왔습니다.
23년 봄, 부산 C단지에서 세입자가 퇴거 통보로 역전세가 시작되었습니다.
그리고 가을, 수도권 A단지에서도 세입자가 퇴거 통보를 해왔습니다.
마지막으로 24년 봄 울산 D단지에서도 전세금 합의는 불발 되었습니다.
이때 연이은 역전세로 ‘5천 → 1억 → 5천’
정말 역전세로 인해 돈 구할 걱정과 투자 후회로 매일 아침 자동으로 눈이 떠졌습니다.
지금 생각해 보면 부동산의 ‘부’자도 꺼내기 싫었고 후회만 가득했습니다.
그냥 회사 일에만 몰입했고 한달 한달 대출 이자 낼 걱정으로 머리 속이 가득했습니다.
이 시기 와이프가 암에 걸려 큰 수술을 했고 저도 건강이 나빠져 병원 신세를 지는 등
지나고 보니 참 암울했던 시기였습니다.
바닥이 어딘지.. 바닥인 줄 알았는데 지하가 있고.. 끝이 나지 않을 것 같았습니다.
이때 종종 퇴근길에 유튜브를 보곤 했었는데, 그게 바로 ‘월부 채널’ 이었습니다.
너바나님, 너나위님, 코코드림님 께서 현재 시장 분위기를 말씀 하시더군요.
“여러분! 지금 서울 집값이 20~30% 빠졌어요. 투자하기 좋은 시기니 용기 내시기 바랍니다!”
다시 조금씩 제 부동산에 관심을 가지기 시작했습니다.
서울 포함 전국이 다 바닥이었고 서울 전세가가 오르기 시작할 시기였습니다.
월부 채널을 보고 서울 시세를 보니 정말 말도 안되게 떨어져 있었습니다.
‘지금이 서울 투자 해야하는 시기구나!’ 생각이 번뜩 들었고 제 자산을 보니
모두 다주택 투자 단지에 물려 있었습니다.
조심스레 와이프에게 물었습니다.
“월부채널 보니 너나위님 께서 서울 투자하기 좋은 시기래.."
"투자 단지들 손해 보더라도 팔고 갈아탈까?”
하지만 역전세 대출 이자와 치료로 몸도 마음도 지쳐있던 와이프는 단번에 ‘노’ 라고 하더군요.
충분히 이해했지만 아쉬웠습니다.
이번 갈아타기 기회는 내 투자 욕심으로 날려버린 거라며 다시 부동산을 멀리했습니다.
또 그렇게 2년이란 시간 동안 대출이자 납부일, 회사일, 다시 대출이자 납부일.. 힘든 시간이 반복 되었습니다.
잘한 점
- 감당하기 쉽지 않았지만 투자 단지들 역전세를 버팀
- 월부 등 부동산 관련 유튜브 시청과 관련 기사들 구독
- 더이상 무리한 투자를 하지 않았고 틈틈이 과거를 복기
아쉬운 점
- 서울 앞마당 만들기 등 본격적인 부동산 투자 공부를 시작하지 않음
- 23년 절대적 저평가 시기 용기가 없어 갈아타기 시도 안함
우연히 본 ‘구해줘 월부’ 시청으로 월부 입성! 다시 일어서다!
“여보. 나 다시 부동산 투자 해보고 싶어.. 제대로 공부해서 다시 일어서고 싶어!”
25년 가을에서 겨울로 넘어 가는 어느날 우연히 구해줘월부에서 구독자의 사연이 나오고 있었습니다.
수입과 지출 등을 정리한 표로 너나위님, 코크드림님, 권유디님이 솔루션을 주고 계셨는데,
문득 저도 내 골치아픈 0호기 4채 사연을 월부에 보내고 싶다는 생각이 들었고
사연자 처럼 내 현 재정상황을 정리해 보았습니다.
그러면서 사연 맨 마지막에 ‘월급쟁이부자들 열반스쿨 기초반 신청’ 이란 문구가 눈에 들어왔습니다.
(그냥 지나치지 않은 제 자신을 정말 칭찬해주고 싶습니다.)
그렇게 25년 12월 ‘열반스쿨 기초반’ 을 수강했고,
‘비젼보드’ 와 유튜브로 대면했던 너바나님의 강의 등 모든 것이
정말 머리를 해머로 맞은 듯한 충격이었습니다.
내가 열반스쿨 기초반 강의만 들었더라도 이런 투자는 하지 않았을 텐데 하는 생각은 지금도 변함이 없습니다.
그리고 이어진 ‘26년 1월 실전준비반 → 2월 서울투자기초반 → 3월 열반스쿨 중급반 → 4월 실전준비반’ 에서
수도권 비규제지역인 ‘군포, 구리&다산, 부천’ 3개 지역을 차례로 앞마당으로 만들며 투자 가능지역을 만들어 갔고
기초 강의에서 임장과 임보를 배우며 투자의 본질과 지역 입지 가치, 선호도를 보는 투자 인사이트를 배웠습니다.
또한 열반스쿨 중급반에서는 기초강의 보다 더 심도있는 '비교평가 하는 법, 투자원칙(저환수원리),
전세빼는 법 등' 실전에서 활용할 수 있는 심화과정 까지 배운 후,
4월 프메퍼튜터님께 투자 코칭을 받았습니다.
어쩌면 투자코칭이 저에게는 정말 중요한 터닝 포인트였습니다.
0호기 투자들로 명확한 투자금이 나오지 않아 앞마당 만들면서도 답답했고
그러다 보니 투자방향을 정할 수 없어 ‘투자코칭’ 을 정말 기다렸습니다.
3번의 광클 실패 후 드디어 4월 성공한 순간 정말 하늘을 다 가진 듯 기뻤습니다.
눈물이 날 정도 였으니까요.. 그리고 진심으로 투자코칭을 준비했습니다.
↓ 투코 후기 ↓
[투자코칭 후기] [율유랄라] 프메퍼 보거라~ (with 프메퍼 튜터님)
투코 전 투자 방향에 대한 내 생각을 몇번이고 정리했고
투코 당일 튜터님의 솔루션과 제 생각이 거의 일치했습니다.
매도의 3원칙은?
- 더 좋은 가치의 단지로 갈아탈 때
- 원하는 수익을 달성했을 때
- 망할때(리스크로 보유하기 힘들때)
'시간이 지나면 0호기들이 더 올라 수익이 날 수는 있지만
그 사이 더 좋은 자산과의 차이는 더 벌어진다.'
'원하는 수익을 달성 못하였더라도 더 좋은 가치의 단지로 갈아탈 수 있으면 그렇게 한다.
이것이 가장 중요한 매도의 원칙이다!'
투코를 완료하고 솔루션을 정리 후 바로 다음 날부터 실행에 들어 갔습니다.
4채의 0호기 중 아직 수익이 나지 않은 부산 C단지를 제외하고 3채를 모두 매도 후
수도권 비규제지역 1호기 갈아타기!!
잘한점
- 기회가 왔을 때 놓치지 않고 월부 강의를 수강
- 첫 실준반 앞마당 만들 때 지방 보다 갈아타기 목표로 한 수도권을 첫 앞마당으로 시작한 점
- 최선을 다해 투자코칭을 준비하고 코칭 완료 후 바로 실행에 옮김
아쉬운 점
- 투자코칭 광클이 좀더 빨랐더라면 하는 생각(하지만 오히려 잘 준비할 수 있는 기간들이었음)
3채의 0호기 매도와 1호기 갈아타기! 그리고 자산재배치
“꿈을 그리는 사람은 언젠가 그 꿈을 닮아 갑니다!”
"26년 6월까지 0호기 3채를 모두 매도하고 1호기 반드시 갈아 탄다" (매일 확언)
세입자 퇴거 후 실입주로 들어간 울산 준신축 D단지는 실거주 물건이라 매도가 나쁘지 않다고 판단되어
울산 구축 E단지와 수도권 외곽 A단지를 우선 매도하기로 전략을 짰습니다.
먼저 수도권 A단지 세입자에게 매수를 권했습니다.
‘프메퍼튜터님의 투자코칭’과 ‘한보이멘토님의 매도 잘하는 법 특강’ 에서 배운대로
세낀 매물은 세입자에게 저층단지 시세 정도로 경쟁력 있는 가격으로 매수를 제안하는 것이
시간과 리스크를 줄일 수 있는 방법이었습니다.
수도권 상승 바람이 A단지 까지는 가지 않았지만 전세가 부족한 상황을 적극 활용하여
매수를 권했고 신혼부부였던 세입자는 하루의 고민 후 매수를 결정 하였습니다.
어렵게 네고를 말하는 세입자분께 부동산수수료 정도의 네고를 해드렸고
대신 잔금을 최대한 빨리 부탁 드렸습니다.
평소에 저와 관계가 좋았던 세입자는 한 달 내 잔금을 약속했습니다.
그리고 가장 난이도가 높았던 울산 구축 E단지는 연식의 불리함과
1층 이라는 점에 연세가 많아 병원 치료로 거주중이신 세입자분께 필히 팔았어야 했습니다.
하지만 저는 첫 투자금에 조금이라도 수익을 내고자 하는 욕심으로 매수가 네고를 작게했고
세입자분은 고민 후 퇴거를 결정 했습니다.
예상치 못한 전개였지만 바로 강의에서 배운대로 단지내 가장 발이 넓으신 부사님께
일주일간의 전권을 드리며 물건 내놓기를 시작 했습니다.
그리고 일주일 후, 보름 후, 한달 후 점점 지역을 넓혀 광고를 하기로 계획했습니다.
이렇게 1호기 투자금을 확보한 저는 미리 만든 앞마당 중에서 투코로 확신을 얻은
다산으로 매임가기 위한 토요일 KTX행 예매를 했습니다.
2월에 구리와 다산을 앞마당을 만들며 전임과 매임을 통해 단지 선호도와 투자단지를 결정했던 저는
매임 전날 네이버부동산에서 투자단지 매물정리를 하고 가장 물건이 많은 부사님을 컨택해
전임을 했습니다.
다행히 부사님은 굉장히 적극적이셨고 제가 말한 단지 매물은 다 가지고 있다고 하셨습니다.
리스트를 보니 실제로 투자가 가능한 괜찮은 단지들이 많았고 저는 제 상황과 투자기준에 맞는 단지들을
찾기 위해 조건에 맞지 않은 단지들을 소거하니 남은 단지가 5개 정도 추려졌습니다.
나의 투자 조건
- 계약금은 한 달 뒤 가능한 물건
- 잔금은 9월이후 가능한 물건
호가 OO억 까지(투자금 OO억 이내) 비싸지 않은 물건
(하지만 제일 싼 물건을 찾는다는 욕심은 버리자. 내 조건이 별로 좋지 않다)
세낀물건
- 잔금 후 3개월 내 만기가 안되는 물건
- 전세계약 후 승계 가능한 물건(매도자 소유권 이전이 급하지 않은 물건)
- 주인이 전세 맞춰주고 승계 가능한 물건
주인전세 물건
- 잔금일 기준 주인전세 만기가 최소 3개월 이상 되도록 넉넉한 물건
그리고 투자금이 간당간당하지만 너무 투자 하고 싶었던 투자 2순위 단지도
단지 내 부사님 전임 후 투자 물건 리스트를 받고 매물 예약 했습니다.
역시나 투자금이 조금 부족했지만 추가 대출과 전세금을 괜찮게 세팅하면 가능도 할 것 같았습니다.
매도해야 할 0호기가 아직 2채가 더 남아 큰 기대하지 않고 자기 전
열반스쿨 중급반 3강 양파링튜터님의 ‘전세 완벽하게 빼는 법’ 교안(39p) 전세 세팅 5가지를
시뮬레이션 하며 잠자리에 들었습니다.
다음 날 새벽 첫기차를 타고 수서로 출발해 다산을 향하는 발걸음이 왠지 가벼웠습니다.
투자금이 어느정도 정해지고 투자 방향과 투자 단지들이 정해지니 이제 0호기 매도와
1호기를 갈아탈 수 있다는 생각에 그랬나봅니다.
먼저 2순위 단지를 봤으나 역시 투자금이 조금 모자랐습니다.
역시나 가장 중요한 계약금 입금 시기와 잔금을 6개월 정도 뒤에 쳐야한다는 것도
큰 걸림돌이 되었습니다.
부사님과 조건을 조금더 만들어 보자며 헤어지고 바로 다음 약속 장소인
투자후보 1순위 F단지로 향했습니다.
약속시간이 다되어 다산에서 보기는 힘든 시골스럽게 날리는(?) 부사님께서 저에게 다가 오셨습니다.
일수가방 같은 멋스런 손가방을 옆구리에 낀채로…
보여주기로 한 매물 5개중 주인이 당일 가격을 올리겠다고 매물을 넣는 바람에 막상 볼 수 있는 물건은
3개 밖에 안되었으나 제가 생각했던 가장 좋았던 단지만 남아 다행이었습니다.
가격과 투자금 동호수도 가장 좋았던 단지는 주인분이 이혼 절차중인데 재산분할을 위해 최대한
빨리 잔금을 쳐야 한다해서 힘들었고, 다음 단지는 가격은 괜찮았으나 뒷동에 단지내에서
가장 선호하지 않는 동이라 일단 미뤘습니다.
마지막으로 본 단지는 로얄동에 층도 좋고 역과 상권의 접근성 등
조건만 맞으면 바로 계약하고 싶은 물건이었습니다.
조건을 들어보니 매도인이 잔금도 급하지 않고 가격도 조금 조율 가능하며
심지어 세입자도 7월에 만기가 되는데 계속 거주를 원하고 있어 바로 며칠 전
현 시세에 맞춰 새로 계약을 해 잔금은 8월 뒤로만 하면 되는 상황이라는
부사님의 설명에 귀가 솔깃했습니다.
세입자와 인사를 나누고 사무실로 걸어가며 이 물건은 본인만 가지고있고
매도인이 자기에게 위임했으므로 조율에 자신있다고 말하시며 걸어가시던 모습이 지금도 눈에 선합니다.
이때까지만 해도 일단 사무실에서 조건만 들어보고 다른 매물을 좀더 알아봐야겠다며
나가야겠다고 생각했는데 곰곰히 생각해 보니 구리가 있어 아직 다산 가격이 기다려 주었지만
내가 0호기 매도계약이 끝날 시점이 되면 과연 다산이 지금 이 가격일까? 라는 판단이 들었습니다.
그리고 현 상황을 정리해보았습니다.
지금 다산 투자에 따른 리스크
- 0호기 매도를 1호기 잔금까지 하지 못할 시 (3주택 8%) → 기존취득세(3%) + 약 5천만(5%)
다산 투자를 0호기 매도 뒤로 미뤘을 때 상황
- 다산이 규제지역으로 묶여 투자 불가
- 후순위 지역 단지랑 선호도 차이가 있음
- 현재 다산의 가격은 입지대비 저평가로 0호기 매도를 못해 취득세를 물더라도 저평가
감당 가능한 리스크라는 생각이 들자 ‘기회다! 투자해보자!' 라는 생각이 들었고
부사님께 계약 진행하자는 의견을 전달했습니다.
부사님은 자신만만해 하며 매도자와 통화를 했는데 조금씩 얼굴이 달라짐을 느꼈습니다.
매도인이 세입자와 새로운 계약을 맺으며 충분한 가격 경쟁력을 느끼고 바로 1천만원을 올린 것입니다.
가격 조율에 자신있어 하던 부사님은 오히려 올린 가격에 당황하며 제 눈치를 살폈습니다.
일단 사장님과 저는 매도자분이 오시면 다시 조율해보자 합을 맞추고 매도자를 기다렸습니다.
조금 기다리니 40대 초중반 정도 되는 매도자부부가 도착하고 계약이 진행되었습니다.
매도자는 비록 다산에 거주하지는 않지만 현재 다산 분위기가 매도자 우위로 돌아가고
점점 뜨거워 짐을 아는지 가격이 낮아 더 올리고 싶다는 말로 간을 보기 시작했습니다.
부사님은 제 눈치를 보며 하루만에 갑자기 가격을 천만원이나 올리면 어떻하냐며 조율 하려했지만
생각보다 매도자는 단호했습니다. 어설프게 가격 깎으려다가 날아갈거 같은 분위기였습니다.
저는 분위기를 감지하고 부사님께 그냥 천만원 올린 가격에 계약하자는 신호를 보냈고
부사님도 올린 가격에 계약하자며 의견을 전달했습니다. 이때 까지만 해도 수월하게 진행될 줄 알았습니다.
매도인이 사실은 다른 부동산에도 매물 홍보를 내놓았고
그 부동산과 계약이 안되면 우리랑 계약하겠다고 했습니다. 정말 어이가 없는 상황이었습니다.
가격이 낮은 것도 아니고 같은 가격이면 다른 부동산에서 매수 의사를 밝히면 우리랑 계약을
하지 않겠다니… 사장님도 저도 이건 아닌거 같다고 따졌고 지금 가격가지고 흥정을 하나 하고 화도 났습니다.
잠시 시간을 달라며 나간 부부는 1시간이 지나서야 남편분만 들어와 미안해 하며 "다른 부동산에서도
지금 집을 보러 오기로 했으니 4시까지만 기다려 달라.."
“그때까지 계약이 안되면 우리랑 계약 하겠다”는 말을 들었고 순간 너무 화가나서 부사님께 나중에
다시 연락을 달라는 말을 하며 자리를 박차고 나와버렸습니다.
나와서 시간을 보니 시간은 오후 2시를 향하고 있었고 밥도 못먹고 있는 나를 보며 한숨이 나왔습니다.
간단하게 끼니를 때우고 머리를 식히며 생각을 정리했습니다. 바로 집에 갈까하고 생각도 들었지만
이대로 내려 가기에는 너무 아쉬움이 남을 거 같았습니다.
다시 한번 단지 주변 안 가본 부동산에 들러 매물털기를 시작했고 실제로도 부사님이 리스트로 정리해 줬던
물건들이 다였으며 정말 매물이 없고 아까 계약이 결렬된 단지가 좋은 조건이라는 걸 메타인지 할 수 있었습니다.
부동산을 나와 부사님께 다시 연락을 드렸고 집주인이 연락이 왔는지 물어보았습니다.
처음에는 풀이 죽어 미안해하는 말투에 이미 거래가 된지 알았습니다.
하지만 아직 연락이 안왔었고 부사님은 제가 화가나서 그냥 가버린 줄 알았던 겁니다.
다시 사무실로 돌아갔고 부사님께 말했습니다.
“소장님! 우리 다시 계약 만들어 보시죠~ 저는 이 계약 성사시키고 내려 가야겠습니다!”
소장님은 어이없다는 표정으로 나를 쳐다보며 말씀하시길
“사장님.. 이 계약 하지 마시죠..상도덕이 있지 저는 이 계약 못하겠습니다. 아까 상대 부동산에도 뭐라고 했어요”
소장님께 우리 프로 아니냐고.. 돈 벌러 왔는데 자존심이 어디있냐고 오히려 제가 설득 했습니다.
그리고 매도자에게 다시 연락을 부탁드렸습니다.
저는 돈이 문제라면 좀 더 올릴 수 있으니 먼저 상황을 알아보자며 합을 맞췄습니다.
부사님은 매도자에 울산 손님 아직 못가고 있다고, 계약하자고 종용했고
매도자는 미안함에 계약을 진행하자고 연락이 왔습니다.
전화를 끊고 사장님과 기쁜 나머지 하이파이브를 했습니다.
물건을 만든 다는게 이런거구나 희열이 들었습니다.
매도자 계좌번호를 받아 가계약서를 확인하고 계약일, 중도금일, 잔금일과 특약을 명시하며
최대한 많은 가계약금을 송금했습니다.
한달이라는 계약금 기간에 호가가 올라 매도자의 맘이 변해 배액배상이 일어날 걸 대비해서
이틀 뒤 가계약금을 추가 송금했습니다.
4월말 일주일이란 시간에 수도권 A단지가 세입자에 매도되고
1호기 까지 계약했다는 사실이 실감이 나지 않았습니다.
한 달이라는 시간이 참 더디게 가더군요..
이래서 상승기에는 계약금과 중도금 기간을 짧게 잡아야 한다는 걸 느꼈습니다.
1호기를 어찌어찌 계약까지 성사 시켰다는 마음도 잠시,
0호기 2채를 기한 내 매도 해야한다는 부담감에 바로 다음 날부터 본격적인 광고를 시작 했습니다.
확실히 울산 실거주 D단지는 연식에 대단지라 부사님께 연락이 자주 왔지만
구축 E단지는 일주일에 한통이 올까 말까 였습니다.
강의와 코칭에서 배운대로 반복해 나갔습니다.
‘부사님께 문자 → 상황 파악 전화 → 주 1회 부동산 방문 후 대면 상담’ 그리고 매주 반복.
그리고 나중에는 광고 부동산을 100군데 까지 넓히고 부사님께는 성과금 당근을 제시 했습니다.
이렇게 진행되면 0호기도 매도가 되겠지 하며 한숨을 돌릴 때
구축 E단지에서 실 임차인께서 연락이 왔습니다.
실 거주자는 연세 많은 분이셨는데 임차인이 어머니 병원 통원 치료를 위해 계약한 상태였고
26년 10월이 4년 전세 계약이 만기되는 날이라 1호기 잔금도 10월로 잡았던 것이었습니다.
“사장님~ 저희 이사집을 구해서 5월에 계약해요. 잔금은 6월 즈음에 할 거 같은데 전세금은 6월에 주실 수 있죠?”
어이가 없었습니다. 그리고 알아듣게 설명했습니다.
"선생님.. 상황은 이해가 되는데 저희도 매수자를 구해야 전세금을 드리죠..
내일이 5월인데 6월이면 한 달 밖에 남지 않아 6월 내 못 드릴 확률이 높아요."
“저희도 선생님 전세금을 드리려면 대출을 알아봐야 하고, 실행하더라도 선생님도 일부는 부담 하셔야 해요”
임차인은 갑자기 버럭 화를 내며 집주인이 집을 매도하겠다고 하니 자기들도 집을 급하게 알아본 것이고
당연히 집주인이 전세금을 내줘야 한다는 논리였습니다.
몇번의 언쟁끝에 임차인은 본인은 전세금 당장 안받아도 아무 상관없으니 대신 10월 전세 만기 전까진
집을 일체 보여주지 않겠다고 했습니다. 당황스럽고 어떻게 대응해야 할 지 생각을 정리했습니다.
부사님께 이 얘기를 전했더니 오히려 법적으로 해야한다며 오히려 싸움을 부추시더군요.
이 때 제 첫 열반스쿨 기초반 조톡방에 얘기를 올렸습니다.
월부학교를 경험한 조원분께서 말씀하시길
"랄라님~ 많이 힘드셨겠네요.. 하지만 이럴 때 CEO의 마인드를 가져보세요.
내가 조금 손해를 보더라도 목적을 위한 일이라면 먼저 고개를 숙이셔도 됩니다"
감정적으로 대하려던 제가 부끄러웠습니다.
그리고 다음 날 대출을 알아보기 시작했습니다.
다행히 대출이 가능했고 바로 임차인에게 연락을 드렸습니다.
정중히 사과를 드리고 그 때는 경황이 없어서 제대로 대처를 못했노라 말씀 드리니
임차인분도 쿨하게 받아주시고 본인도 사과를 했습니다.
어찌보면 별일 아니고 쉽게 봉합될 수 있는 문제였는데 많은 사람들이 서로 자존심을 세우며
시간이 지체되어 일은 커지는 경우가 많으니 빨리 대화를 하길 잘했다는 생각이 들었습니다.
이렇게 또 하나의 벽을 넘고 있었습니다.
5월 노력 끝에 실거주 아파트를 적당한 가격에 신혼부부에 매도 했고,
구축 E단지도 7월을 하루 앞둔 6월말 극적으로 매도계약을 체결했습니다.
그리고 자산재배치 월세집은 울산에 워낙 매물이 적어 힘들었으나 각고의 노력 끝에
6월초, 3개월 만에 연락 온 단지를 30분만에 보러가서 계약하고 며칠 전 8월말에 이사까지 마무리 했습니다.
부사님 말씀이 일주일에 몇번이고 문자와 연락을 주고 이걸 몇달동안 해주셔서
월세 물건이 생기자 마자 제가 떠올라 바로 연락했다고 합니다.
현재 0호기 4채와 자산재배치, 1호기의 현황은
1호기는 얼마 전 8월 중순 중도금까지 치르고 조만간 잔금을 앞두고 있으며,
자산재배치도 8월 말 무사히(비록 비는 왔지만) 이사까지 마무리 했습니다.
그리고 0호기 3중, 2채는 잔금까지 마무리 했고 실거주 했던 1채는 9월 잔금을 치를 예정입니다.
남은 지방 0호기 1채와 조만간 잔금을 치를 다산 1호기를 잘 보유해
상황에 맞은 투자 방향으로 대응하려고 합니다.
(둘다 매도 후 상급지 갈아타기 or 지방 1채 매도 후 갈아타고 수도권 단지는 보유 등)
잘한 점
- 1호기를 0호기 매도 전 매수한 리스크가 있지만 0호기를 최대한 빨리 매도했다
- 매도 강의를 통해 매도 계획을 잘 새웠고 바로 실행해 나갔다
- 1호기 매수 시 결렬될 뻔한 계약을 다시 만들어 계약까지 완료했다
- 세입자와의 갈등을 슬기롭게 CEO 마인드로 풀어나갔다
- 수도권 A단지를 세입자에 빨리 매도했고, 빠른 잔금으로 1호기 계약이 가능하게 했다
- 매일 확언을 통한 자기 암시를 했고 실제로 목표한 기간(4~6월) 내 결과를 만들어 냈다
- 매도, 매수 등 바쁜 투자 와중에도 꾸준히 강의를 수강하고 완전하지 않았지만 임장, 임보를 통한 앞마당을 만들어 갔다
아쉬운 점
- 1호기를 조금 성급하게 투자하지 않았나 아쉬움이 든다
- 매물털기를 좀더 했더라면 어땠을까 하는 후회도 든다
상승기에는 가계약금을 높게 치고 계약금과 중도금은 최대한 빨리(한달 정도) 잡는다.
중도금 금액은 중요하지 않다. 만약 지불일이 멀었더라도 약속된 중도금이 마련되면 빨리 송금한다
(하루 하루 올라가는 호가와 실거래가에 배액배상 걱정으로 잠을 설친다.)
이번 0호기 정리와 1호기 투자는 울산 공급 부족 상황과 운도 따라 정리가 되었다.
다음 번에도 같은 상황에 처한다면 그때는 투자로 얻을 수익보다 매도를 못함으로 돌아올 리스크를
생각해서 잃지않는 투자를 하자(같은 상황을 만들지 않는 투자를 하는 것이 가장 중요)
마무리 하며
솔직히 투자후기를 쓰기가 처음에는 망설여 졌습니다.
1호기의 투자과정이 기본에 충실하지 못한 리스크가 따르는 투자였고
필력도 없는 제가 10년이 넘는 투자 과정을 복기 하며 잘 풀어나갈 수 있을까 걱정이 되었고
아직 1호기 잔금도 마무리 되지 않은 상황에서 계속 미뤄왔던게 사실입니다.
하지만 이번 실전반 과정을 처음 수강하고 임장, 임보 등 모든 것을 새롭게 접하는 상황에서도
하나씩 해내는 제 자신을 발견했습니다.
도저히 하기 힘들것이라고 생각했던 과제와 여러 미션들을 해나가면서
투자후기도 더 늦기 전에 복기 해보며 마무리 해보면 어떨까 생각이 들어 시작하게 되었습니다.
또한 옆에서 해나갈 수 있게 이끌어 주신 실전반 36기 31조 후추보리 튜터님이 있으셨기에
가능했습니다. 이 자리를 빌어 감사드립니다.
사실 이 투자후기는 제가 1호기 까지 투자해서 뽐내기 위함이기 보다는
제 어리석었던 과거 투자과정과 투자를 우습게 보고 저지른 대가를 보여줌으로서
어떤 일들이 발생할 수 있으며 그에 따른 책임은 고스란히 본인이 져야한다는 걸 보여주고 싶었습니다.
하지만 40대 후반의 아저씨도 이렇게 할 수 있으니
젊음이 있고 기회가 있는 여러분들도 뭐든 할 수 있다는 것도 말씀드리고 싶었습니다.
도전을 두려워 하지 마시고 변화를 두려워 하지 마세요.
그리고 목표를 세웠으면 어떻게든 결과를 만들어 가세요.
비록 그 결과가 처음 기대한 것처럼 멋지진 않더라도
그 과정에서 배우는 것이 정말 많을 것입니다.
그리고 과정에서 얻은 것들이 모여 더 찬란한 결과를 만들어 낼 것이니 자신을 의심하지 마세요.
마지막으로
비록 9개월 남짓한 월부에서의 생활이었지만
고마운 분들이 참 많습니다.
힘들 때마다 손 잡아주시고 격려해가며 오늘의 저를 있게 해주신 분들입니다.
처음 우연히 유튜브 월부TV에서 뵈어 월부로 이끌어 주신 너바나멘토님, 너나위멘토님, 코크드림멘토님🧡
명확한 투자코칭으로 투자 방향성에 확신을 주시고 와이프 까지 내편으로 만들어 주신 프메터튜터님💜
실전임장클래스와 지투기 강사와의 만남으로 투자 고민을 해결해 주신 멋진 남자 김인턴튜터님🧡
열반스쿨 중급반 전세빼기 강의로 1호기 투자물건 만들기에 절대적으로 기여해주신 양파링멘토님💜
지투기 오프강의, 라코에서 0호기의 가치와 투자방향을 조언해 주시고 지방투자 가치도 알려주신 제이리튜터님🧡
매도 잘하는 법 특강으로 0호기 매도에 큰 도움 주신 한가해보이멘토님💜
마지막으로 실전반 한 달 무사히 완주할 수 있게 이끌어 주시고
투자경험 후기 까지 작성하게 도와주신 후추보리튜터님🧡
진심으로 감사드립니다.
그리고 저의 사랑하는 동료들입니다.
이번 유난히 더웠던 8월 한 달을 뜨겁게 불태워 버렸던 실준반 36기 31조 삼삼즈 여러분들.
채니O조장님, 한꾸꾸님, 날아라신신님, 크솜님, 온유님, 리치리치산님, 소하b님, 윤진영99님
이번 한 달 잊지 못할 경험을 만들어 주셔서 감사합니다. 숙박하며 3일 연임한 기억은 잊지못해요!🍀
지난 7월 첫 지방임장지인 대전에서 서로 격려해 가며 한 달을 보냈던 지투기 34기 2조 여러분들.
베리베리링조장님, 햇살님, 팁스님, 도맘님, 소유셋님, 검은비님, 달려라화니님, 서브웨이권님, 에이오님
강사와의 만남에 3명이나 선정될 정도로 열정적이었어요!🌻
5월 유난히 더웠던 서울 성동구를 정말 좋은 팀웍으로 뽀개버린 서투기 최강 1낼조 여러분들
호혜성조장님, 찌야유나맘님, 해내는오소리님, 박톡톡님, 슈가A님, 아지야님, 살구양님
한번 더 서울에서 뭉쳐야죠!!🔥
4월 여러 일정이 겹쳐 임장을 제대로 못했지만 완주까지 도와주신 실준반 73기 조원분들
코코넛56조장님, 초코코슈가님, 둥글님, 처음처럼님, 더스틴님, 에스더님, 날씨요아정님🌳
3월 뜨겁게 독서로 한 달을 보내며 서울 원베일리에서 뭉치기로 했던 열중반 49기 여러분들
따뜻한부자b조장님, 쀼밍님, 겨울33님, 바리님, 김행느님, 먹짱님
우리 꼭 한강공원에서 조깅해요!⭐️
2월 구리를 녹여버릴 정도로 임장에 진심이었던 서투기 30기 조원분들
해로조장님, 뇽사랑님, 먹부기님, 달려라물개님, 행복한자산가님, 여명404님, 영트위님, 내일님
보고싶어요~🩵
1월 첫 임장지의 추억을 멋지게 만들어 주신 실준반 72기 여러분들
부자그릇조장님, 햇살님, 먹부기님, 수요링님, 행복한꿈1님, 카일남님, 코코안나님, 황금토양님💛
25년 12월 첫 월부 입성하며 부산에서 10억 달성 성공을 외쳤던 열반스쿨 89기 조원분들
라파스프릿조장님, 쀼밍님, 조모니님, 프롬미님, 해피꼬까님, 건강한카페1님, 겨울33님, 영0412님, 홈런왕!님
지금 각자 바쁘신 일로 연락이 뜸하지만 모두 잘 지내시고 있으리라 믿어요! 우리 부산에서 꼭 다시 뭉쳐요!!🧡
언제나 내편 우리 사랑하는 마누라 & 둥이들 율유
아빠 9월에는 너희들과 함께 많은 시간 보낼께~
이사 하기 싫어했지만 결국엔 이해해줘서 고마워 얘들아!
마누라~ 내가 더 잘할게! 우리 행복하자~~🫶
그럼 길고 두서없는 투자후기 글 읽어주셔서 감사합니다!
누군가에게 조금이라도 도움이 되었으면 합니다^^
