부린이완전탈출의 후보단지 입지 분석 과제 [내집마련 기초반 42기 119조 부린이완전탈출]

2주차 과제 작성 합니다.

샤샤와함께 님이 주신 STEP4가지에 따라서 작성하겠습니다.

STEP1: 내집마련 후보 단지 기본 정보

1주차 과제에서 다양한 후보 군이 나왔는데

후보 중에서 금번 임장에서 주변을 지켜본 아파트 3가지를 선정.

자모님께서 부산에서는 연식이 가장 중요하다고 하셨습니다.

하지만 현재 저의 자본에서 연식도 좋고 땅의 가치도 좋은 아파트는 최선이 아니라고 판단했고

연식이 좋은 아파트와 땅의 가치가 좋은 아파트를

비교 하기 위해서 아래 아파트를 선정.

[쌍용예가 1차, 쌍용예가2차, 동래삼정그린코아포레스트]

-- 너나위 님이 1강에서 말씀하신 매매가가 현재 30%이상 떨어진 아파트들. --

STEP2: 각 입지요소별 등급 구분하기

-- 지방은 연식, 환경이 중요하다. 이중 환경은 가까운 지하철 거리, 학군, 학원가, 편의 시설로 나누겠다.

최종적으로 연식과, 학군, 학원가, 지하철 거리, 편의 시설, 최근 3개월 전세 매매 수 로 5점 만점 점수를 매겨서 등급을 나누겠다.

● 연식

2006년 2010년 2018년

☆ 쌍용예가1차: 3점 , 쌍용예가 2차: 4점 , 동래삼정그린코아포레스트: 5점

● 아실 학군 분석

1) 쌍용예가 1차,2차의 경우 주변에 중학교 학업 성취도 87%, 93%로 부산 중학교에서 상당히 높은 수준.

2) 온천중은 85%로 부산 평균인 80%보단 높지만, 동래구 평균 85% 수준.

3) 특목고 진학율--> 온천중: 1% 사직중: 4% 사직여중: 5%

☆ 주변 학군 쌍용예가 1,2차: 5점, 동래삼정그린코아포레스트: 4점

● 학원가

1) 쌍용예가 1차,2차 근처에는 학원이 다수 포진.

2) 동래삼정그린코아포레스트의 자녀들은 사직 학원을 다닐 가능성 높다.

☆ 쌍용예가 1차, 2차: 5점 , 동래삼정그린코아포레스트: 4점

-임장 간 찍은 사직 학원가 모습-

--> 다양한 종류의 학원들이 한 건물에 많이 포진 된 모습을 볼 수 있다.

● 편의 시설[마트]

1) 쌍용예가1차, 동래삼정그린코아포레스트 1KM내 마트

2) 쌍용예가2차 2KM내 마트

☆ 쌍용예가 1차: 5점 , 동래삼정그린코아포레스트: 5점, 쌍용예가2차 : 4점

● 최근 3개월 전세 매매수 (23.11~24.01)

1) 쌍용예가 1차 : 18건

2) 쌍용예가 2차: 4건

3) 동래삼정그린포레스트: 6건

☆ 쌍용예가 1차: 5점, 동래삼정그린코아포레스트: 4점, 쌍용예가2차 : 3점

STEP3: 각 후보 단지의 입지 비교

TOTAL 별 수

★ 쌍용예가 1차 : 23점 , 쌍용예가 2차: 21점 , 동래삼정그린코아포레스트: 22점 ★

1등: 쌍용예가 1차

2등: 동래삼정그린코아포레스트

3등: 쌍용예가 2차

STEP4: 최종 선택 및 느낀점 적어보기

최종 선택 한 단지는 쌍용예가 1차 입니다.

지방에서는 학군과 환경 연식이 가장 중요하다고 생각했고 그것을 수치화 시켜서 점수화를 내보니

아이러니 하게도 2006년식의 쌍용예가 1차가 선택 되었습니다.

사실 1등이 결정된 것은 마지막에 제가 추가한 최근 3개월 전세 매매수 때문입니다.

현재 저는 부산에서 실 거주가 필요 없기 때문에 내 집 마련으로 집을 구매하게 되면 무조건

전세를 놓아야 합니다. 그렇기에 실제 사람들이 거주하고 싶은 곳(전세로 들어가고 싶은 곳) 을 고르는게

위의 4가지 환경, 학군, 학원가 등과 비슷하게 중요했습니다.

위의 내용을 분석하면서 가장 신기했던 점은 쌍용예가 1차와 2차의 선호도의 차이였습니다.

전 고점 또한 쌍용예가 1차가 2차보다 높았고, 전세 수요 측면에서도 1차의 선호도가 상당히 높은 것을

알 수 있습니다.

--> 실제로 단지 내부를 보진 않았지만 임장을 돌아볼 때 쌍용예가 1차, 2차 모두 언덕에 위치합니다.

하지만 쌍용예가 1차는 가장 초입의 언덕에 있었고, 2차는 1차보다 더 올라가야 합니다. 이것이

선호도에 어느 정도 영향을 줬다고 생각합니다.

--> 또한 인프라 또한 1차가 학원가, 상가 모든 것과 가깝고 3000세대에 달하는 1차가 우월하다고 생각이 듭니다.

끝으로 위의 분석을 하면서 마음에 찝찝함이 남는 것은

자모님께서 강조하신 지방은 신축을 사야 한다는 것에 걸리기 때문에 위의 부분은 지속적으로

공부를 하면서 정답을 찾아가야 할 것 같습니다.

이번에 동래구 쪽을 분위기 임장을 가보고 했는데, 부산진구쪽 가격이 매우 합리적인

신축 아파트가 다양한 것을 보았는데 분석 후에 임장을 꼭 가봐야겠다는 생각이 든다.

네이버 부동산에는 없는 가격의 실체가 현장에는 존재한다고 생각이 점점 드는 것 같고

손품 보다 훨씬 중요한 것은 실제 나의 발자취가 아닐까 확신이 점점 생긴다.