안녕하세요.

머릿돌이 될 버린돌입니다.

요즘 튜터링이나 많은 분들이

단지 가치에 대한 고민이 많습니다.

'단지 분석을 어떻게 하면

효율적으로 잘 해나갈 수 있을까요?'

'어떤 데이터나 내용을 봐야

사람들이 좋아하는 아파트, 선호하는 걸 아나요?"

많은 분들이 '양식'에 관심이 많고

엄청난 것을 기대하는 것 같기도 합니다.

하지만 단지분석에서

'아 이거 먼저 알았으면 좋았겠다 '생각되는

핵심 1가지를 말씀드릴게요.

▼ 해당 글은 망구튜터님의 글을 참고하였습니다 :) 감사합니다. ▼

https://cafe.naver.com/wecando7/10128232?tc=shared_link

변하는 것과 변하지 않는 것

사람들이 어떤 아파트를 좋아하는 지 알려면

그 시점의 상황을 이해해야 합니다.

외식 트렌드도 변화하시는거 아시나요?

2015년에 먹방 신드롬이 나오고

점점 '혼밥'의 시대로 변화했네요.

이처럼 시기별로 좋아하는 것 = 키워드는

사람들의 삶의 변화에 따라 움직입니다.

코로나 이후 살찐자 키워드가 나오고

건강이 주된 관심사가 되면서

요즘에는 '제로'식품이 인기가 많습니다.

이처럼 의식주에 해당하는

음식도 변하듯이

주거에 대한 선호도도 달라집니다.

부동산에는 고정된 공식이 없다는 것을

또, 절대 변하지 않는게 아니라는 것을

우선 이해하시면 좋습니다.

그 시점의 시장을 보아야 합니다.

부동산 시장 또한 계속해서 변합니다.

사람들의 심리에 맞게 가격 흐름도 달라집니다.

시기별로 시장 상황을 알고

선호요소를 알아야 합니다.

그리고, 이것을 판단하기 위해 보조 지표인

상승시기, 전고점 등이 있는 것입니다.

예를 들어보겠습니다.

대구 수성구 만촌동에 위치한

메트로팔레스 3단지 입니다.

사람들이 가성비 단지로 생각하는데요.

이 단지를 3개 시점으로 나눠보겠습니다.

시점 별로 얻을 수 있는 것이 다르다는 것을

알 수 있어야 합니다.

#1번 시기

<시장 상황>

이때 대구 부동산 분위기는

2010년도까지 하락장을 이어가다가

2017년 수성구가 투기과열지구로 선정된 이후

후끈해지고 있던 시장이었습니다.

'전국 최고 상승세' 라는 기사가 나오면서

가격이 치솟고 있었는데요.

<선호요소>

땅+학군+연식+대단지가 있었습니다.

특히, 이 당시에 대구는 대단지가 많지 않았어요

그래서 나름의 희소성도 있었습니다.

<판단요소>

이때 단지분석에서 중요한 것은

전고점이나 전세가가 아닌

바로 상승시기 였습니다.

1) 전고점이라는 개념이 없었고

2) 입주물량으로 전세가가 비슷했기에

단지의 가치를 가늠해볼 수 있는 것이

같은 지역 내에서의

상승 속도였던 것입니다.

수성구 학군지 장원맨션이

수성구 외곽의 메트로팔레스보다

꽤나 먼저 상승했던 것처럼 말이죠

이후 대구는 더더욱 뜨거워졌습니다.

#2번 시기

<시장 상황>

21년, 전국 집값이 폭등하면서

대구도 미친듯이 불타올랐습니다.

4억대였던 메트로팔레스는

5억을 훌쩍 넘더니

6억 이상까지 치고 올라갔습니다.

<선호요소>

핵심 학군지에 있던 장원맨션

연식은 80년대식으로 다 빠졌지만,

땅+학군이라는 아주 강력한 요소는 변하지 않았습니다.

그러나, 메트로팔레스가 가지고 있던

연식+대단지의 의미는 흐릿해져가고 있었습니다.

땅+학군은 애초에 상대적으로 작았죠

<판단요소>

그리고 이때 단지분석에서

새롭게 등장하기 시작한 것은

바로 전고점 이었습니다.

이것이 절대적인 지표는 아니지만

단지 별로 거주민들이 받아들인 가격을 보며

대략적인 선호도를 가늠해볼 수 있었던 것입니다.

이렇게 이전과 달리

상승 시기와 더불어 전고점이

단지분석 주요 요소가 된 것이죠

#3번 시기

<시장 상황>

그러다 물량이 상당히 쌓이면서

입주 폭탄+매수 심리 꺾임으로

시장이 얼어붙기 시작했습니다.

최고가 6.9억을 찍던 이 단지는

저점인 3.9억까지 하락했습니다.

무려 3억이 빠진 것입니다.

그리고 현재는 다시 반등하여

4억 초중반에 거래된 모습을 보입니다.

<선호요소>

메트로팔레스가 가진 연식의 힘은 빠지고

균질성이라는 장점조차 신축들이 들어서면서

의미가 많이 줄어들었습니다.

<판단요소>

이때부터 하락정도를 다시 표현하는

'전저점'과 'V자반등'이라는

표현이 등장하기 시작했습니다.

새로운 정보가 추가되면서

전저점을 찍고 빠르게 회복하는 단지와

전저점에서 회복하지 못하는 단지들이

구분되기 시작했습니다.

또, 21년 전세가 폭등 이후

안정적인 전세가를 받아주면서

현재 받아들여지는 '전세가' 의 개념 또한

나오기도 했습니다.

가격이 하락하고 매매가가 비슷해지면서

전세가에 따라 선호도를 가늠해볼 수도

있었던 것입니다.

그렇다면 저는 단지분석에서

이런 결론을 내려봅니다.

<대구 단지분석 후>

1. 과거 대구에서는 연식+대단지가 희소했다.

2. 대구 학군+땅의 힘은 전고점 3억 이상의 힘을 지니고 있다.

다른 광역시에 비해 해당 가치가 압도적이며,

변하기 어려운 요소 중 하나이다.

3. 최근 신축이 지속 입주되면서

기존 구축들은 보수적으로 바라봐야 한다.

단, 학군+땅을 가지고 있다면 충분히 투자할 가치가 있다.

4. 학군+땅이 없더라도, 연식+대단지+균질성을

갖추고 있는 단지라면 중단기 보유에서

충분히 투자 가치가 있다. 장기보유는 다를 수 있더라도.

정해진 답이나 공식은 없습니다

제가 말씀드리고 싶은 것은

바로 이것입니다.

사람들이 좋아하는 요소를 찾는 것

그리고 단지분석을 해나가는 데에 있어서는

정해진 틀은 없습니다.

어떠한 데이터를 틀에 맞춰 넣었다 해도

투자로 바로 연결되어

뭔가의 결론이 탁 나오는 것이 아니라는 겁니다.

시장상황과 선호요소

그리고 판단 단서들로 파악하면서

사람들이 좋아하는 단지는 무엇인지

= 단지 가치가 무엇인지를 아는 것이 중요합니다.

그저 단지분석은 투자와 연결되도록

돕는 툴이라는 걸 이해하시면 좋겠습니다.

저 또한 매몰되었던 때가 많았으나

시장을 지나오면서 새로운 요소들이 추가되고

그때마다 유의미하게 볼 것들을 자세히 들어다보며

단지 가치를 아는 것이 중요함을 느꼈습니다.

앞으로 또 어떠한 개념들이 생길지,

가격이 어떻게 변화할지는 모르겠습니다.

다만, 단지분석을 할 때

시장상황과 함께 선호요소를 봐야한다는 것을

생각해보시면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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