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강의일정

[초보자를 위한 경매 기초 특강] 1강 후기
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Date. 2021.09.14
Hit. 57
선생님. 달천님
수강차시. 부동산 경매 투자를 위한 기초 지식과 경매사이트 활용법
1강 들었습니다.

경매 한 번도 해보지 않았고

관심만 가지고 있던 사람인데 초보자에게 안성맞춤인 강의인 것 같아요

현장에서는 3시간 풀강이던데

저한테는 온라인이 더 잘 맞는것 같아요!^^

중간에 집중력 흐트러질때 끊어서 보니까 더 좋은 것 같아요.

 

달천님 블로그 이웃신청해서 꾸준히 눈팅하다가 

이번에 특강하시는걸 알고 들었는데 

수업이 유익합니다^^!!

 

아래는 1강 필기한 거예요

 

[1강]


달천님


바른자산관리라는 mpr 법인에 있음

부동산 관련 일을 하고 있음

올해 나온 책 경매분야 베스트셀러


[경매특강] 

1. 경매투자 기초지식

2. 권리분석 기초 / 경매절차 / 경매사이트 활용법

3. 입찰방법/명도

4. 아파트 경매 

5. 오피스텔/ 지식산업센터 경매


[경매의 장점]


경매법정에는 항상 사람들이 많음 한가한 법정이 거의 없음


1. 시세보다 싸게 살 수 있다

* 초보라면 급매보다 싸게 사는 것을 목표로 하면 좋음

* 급매란? 네이버 호가 중 최저가

2. 안전하다 

* 진행기관이 법원임

3. 토지거래허가, 자금조달계획 필요없음


[경매 과정]


부동산 경매 신청 > 감정평가 > 현황조사 > 경매일 지정 > 입찰 > 유찰될 수도 있음 (작게는 20% 많게는 30%) > 입찰 : 보증금 필요 (최저가 10%) > 잔금일 지정 (낙찰일로부터 6주안에 납부)



[목적에 따른 부동산 유형]

 

시세차익형 : 아파트 주택 빌라 다가구

월세수익형 : 아파트상가 상가 아파트형공장(지식산업센터)  


1) 경매신청 > 

2) 개시결정 --> 등기부등본을 보면 나온다 (타경 이라고 써있는것)

     채권자를 확인할 수 있음

3) 배당요구 종기일 결정 --> 채권자들이 받을 돈을 법원에 신고함 

4) 감정평가 > 현황조사 > 매각물건 명세서 작성

5) 입찰일, 매각방법 공고 : 법원경매정보 / 경매정보 사이트 (지지, 굿, 스피드옥션) 

6) 매각 (낙찰) : 낙찰 받으면 이해관계인이 되는 것 (최고가 매수신고인)

        이 사람은 사건열람을 할 수 있음 (왜 넘어갔는지, 전월세 계약서는 어떻게 되어있는지 등)

7) 매각 허가 결정 (낙찰일~7일)

8) 매각 허가 확정 (허가결정~7일)

9) 잔금 납부 (허가확정일~4주이내)

10) 명도 : 점유자와 협의  or 강제집행

* 보통 명도가 어렵다고 말하는데 실제로는 어렵지 않음

* 점유자와 협의가 되면 강제집행을 하지 않고 협의가 되지 않으면 집행


1. 언제 : 채권자의 신청이 있을 대

2. 누가 : 법원이

3. 무엇을 : 채무자의 부동산을

4. 어떻게 : 강제로 팔아서

5. 왜 : 돈을 채권자에게 돌려주기 위해



[필수 경매용어]


1.유찰

응찰자가 없으면 다음회차로 넘어가는데 최소 20많게는 30% 할인 


2.변경

* 사전에 변경 여부를 알고 가야 함 

* 해당 담당자 연락처가 있으니 사전에 전화하고 가는게 가장 확실

* 경매절차가 진행되는 원인, 채권자에게 물어보는 방법도 있음


3.취하

경매신청 채권자가 행위를 철회.

돈을 다 갚거나 일부 변제하고 합의를 하는 경우


4.차순위 매수신고

패자부활전 느낌

1등이 낙찰을 받았지만 잔금을 내지 못하는 경우

차순위에게 차례가 돌아옴

차순위 매수신고를 하면 1등 잔금일까지 보증금을 돌려받을 수 없음


5.무잉여

남는 것이 없을 때 

경매목적에 부합하지 않는 것


6.대항력 

채권은 물권에 대항할 수 없다고 민법에 나와있음

임차인이 집주인이 대출받기 전에 들어갔으면 대항력이 있으나

대출받은 후에 들어가면 대항력이 없을 수 있음


[입찰 전 확인 3종 서류- 경매 권리분석]


1. 감정평가서 

*감정 시점과 입찰 시점이 다를 수 있어 현시세를 반영하기 어려울 수 있음

*현재시점 시세조사를 직접 해야 함 


2. 현장조사서

*반드시 기타 내용까지 확인


3. 매각물건명세서 ★★★

*비고란에 모르는거 써있으면 하지말기

*비고란에 아무것도 써있지 않으면 안전