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강의일정

[초보자를 위한 경매 기초 특강] 달천님 경매특강 2강 후기
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Date. 2021.09.14
Hit. 48
선생님. 달천님
수강차시. 실전 명도의 기술과 아파트 경매

2강이 1강보다 더 재밌어요!

유익한 정보도 많고

실제 사례 들어주시면서 설명해주셔서

도움도 많이 되어요.

사람들이 많이 두려워하는 명도 과정도 구체적으로 설명해주셔서

'생각보다 무섭지 않다'는 생각을 하고 안심할 수 있었고,  

중간중간 투자자 마인드 셋팅에도 도움되는 말씀 해주세요. 

 

아래는 2강 필기한거예요.

 

2강 


[경매사이트 활용하기]


- 지지옥션, 스피드옥션, 굿옥션

- 한달씩만 끊어보고 나와 맞는지 확인

- 100% 맹신 금지 

- 자동프로그램을 활용해서 권리분석을 했기 때문에 모든 사건에 대한 정확한 분석 불가


- 권리분석은 초보자일수록 굳이 공부할 필요 없다.

- 비고에 별 내용 없는것들 위주로 하면 됨. (깨끗한 물건 85% 넘음)


- 매일매일 경매물건을 확인하는 습관을 들이는 것이 좋음



[본인이 직접 입찰하는 경우]


- 신분증이랑 도장 가지고 가면 됨

- 앞이 입찰가 뒤가 보증금

- 도장은 막도장 찍어도 됨



[대리인 입찰하는 경우]


- 본인 인감증명서, 본인 인감 날인된 기일입찰표 / 위임장, 대리인 신분증, 도장 , 입찰보증금



[명도(집비우기)]


인도명령

매수인이 조건없이 부동산을 인도받을 수 있게 한 제도

언제까지 : 잔금 납부일부터 6개월 이내 신청 

누구에게 : 채무자, 임차인 등 점유자 


인도명령신청 ->인도명령결정 -> 결정문송달 -> 송달증명원발급 -> 강제집행신청 -> 집행비용예납 

-> 예고집행 -> 노무비납부 -> 강제집행 -> 최고서발송 -> 유체동산매각신청 -> 집행비용 예납 및 공탁 

-> 유체동산 감정 -> 집행비용 확정 결정신청 -> 유체동산 경매실시


집행절차


예고집행 : 약 2주 준비기간 줌

강제집행 : 폐문 부재시 강제 개문 (2명의 증인 필요)

동산경매 : 매각명령신청 및 결정 / 유체동산 처리 완료


[시세차익형 경매]


아파트, 빌라가 대표적

아파트는 가장 쉽다

환금성이 좋다

초보자들이 가장 쉽게 접근할 수 있는 상품


아파트 

- 단지 크기(세대수, 평수) / 브랜드 

- 향(남동 남서) / 구조 / 층 / 면적

- 외부 도색 / 내부 상태

- 주차장 (퇴근 후 조사)

- 관리비 / 난방방식

- 조경 / 커뮤니티  


위치

- 단지내에서 가장 좋은 곳은 지하철역에서 가까운 곳임

- 아파트를 보면 로얄동을 알아 보셔야 함 (비선호동 / 선호동)

- 초등학교 끼고 있는 곳은 환금성이 좋은 편 

- 초등학교까지 횡단보도를 건너는 아파트와 공원을 건너는 아파트 사이에 차이가 큼 


- 나홀로 아파트도 나쁘지 않음 

- 전세가율이 높아서 갭투자율도 좋음


- 아파트 한 건 입찰 할 때마다 

  현장에 가는 것이 쉽지 않을 수 있기 때문에 

  지도를 열심히 보자 


- 손품을 열심히 팔고, 손품으로 답이 잘 안나왔을 때 

  현장에 가서 발품을 팔자 


- 너무 큰 욕심 부리지 않고 현재 시점에서 노력해서 사면 됨 

- 투자는 현재 시점에서 조금만 더 싸게 사고 이것이 누적되면 부를 이룰 수 있다


빌라는 

아파트보다 어려움

- 환금성이 낮음

  잘 팔릴 확률이 아파트가 훨씬 높아요

- 시세파악이 어려움

  실거래가가 드문드문 있는데 업계약인지 다운계약인지 알 수 없음

- 빌라를 투자할 때는 잘 아는 동네를 투자하면 좋음