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강의일정

[초보자를 위한 경매 기초 특강] 3강도 재밌고 몰입되어요!
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Date. 2021.09.14
Hit. 50
선생님. 달천님
수강차시. 현금흐름 만드는 오피스텔, 지식산업센터 경매 투자법

경매수업 정규반 만들어주세요.

강사님 피드백도 받을 수 있는 수업이면 너무너무 좋을 것 같아요.

3강은 동기부여도 정말 많이 된 수업이예요.

수업을 듣다보니 대출 어떻게 받는지 궁금해서 

월부 특강 중에서 대출특강도 신청하려고요.

 

달천님 넘 좋은 특강이었어요. 감사합니다 :) !!

 

 

3강 


[수익형 부동산 경매]


상가 / 오피스텔 / 지식산업센터


- 상가는 조금 어려움



오피스텔 

- 위치 확인, 평수 확인, 단지 정보 확인

- 시세 확인 (호갱노노등 활용) 

- 오피스텔은 월세를 받을 수 있는 상품

- 시세 볼 때 낮은가격 순으로 정렬

- 보수적인 기준으로 기대치를 설정  

- 실거래가 확인


- 수익률 계산하기

ㅇ 들어가는 비용 : 입찰가 / 미납관리비 / 명도 예상비용(실평수 * 12만원) / 취득세 + 등기 ( 입찰가 * 4.8%)

ㅇ 보통 대출을 받음. 대출 기본 70-80%를 받음.

ㅇ 실 투자금은 20% 수준으로 내려감 

ㅇ 보증금은 돌려받는 돈으로 계산

ㅇ 수익률이 몇퍼센트면 들어간다고 하는 기준 만들기

ㅇ 지역별로 낙찰사례를 보면 사람들이 정해놓은 수익률 기준을 볼 수 있음

ㅇ 시세는 손품으로 알아냄

ㅇ 웬만하면 가보지 않고 최대한 많은 정보를 알아냄


- 지식산업센터

1. 분양 (시행사 / 중개업소)

2. 매매 

ㅇ 신축 분양권 P 주고 매수

ㅇ 임대차 세팅된 지산 매수 

3. 경매 (법원) 


* 아주 좋은 상품은 아니다.

* 땅 자체가 희소하다. 지역이 한정되어 있음. 공급이 비탄력적. 

* 지산센을 매입할 때는 세가지 방법을 다 활용하는게 좋다.

* 좋은 동네에 있는 지산은 지금 안나온다.

* 어느 시점에 좋은 지산센이 나올 수 있다. 그 때를 대비해서 알아놓자.


지식산업센터는 월세를 회사로부터 받는다.

구매할때는 개인명의가 아닌 개인사업자나 법인사업자 명의로 사야 한다.

요즘 지산센은 근무환경이 굉장히 좋다.

관리비도 싸다. 평당 만원 이하.


지금은 매도자 우위 시장이기 때문에

어느정도 각오를 하고 입찰해야 한다.

충분히 높은 가격에 낙찰될 것이다.


월세 천만원 받는 사람도 처음 목표는 월세 십만원이었음.

내가 얼마든지 할 수 있구나 하는 마음으로 첫 발을 내딛는 것이 중요함.


* 현장조사 필수. 현지 중개업소 방문

* 월세 조사 후에는 내가 원하는 수익률을 곱해서 입찰가를 쓴다.


수익형 부동산 선정 기준

1. 교통 (지하철에서의 거리) : 베스트는 600m 이내. 서울은 1km 이내까지 괜찮음.


* 지산은 상대적으로 대출이 잘 나오는 편



시세차익형 상품 : 목돈을 벌 수 있음

수익창출형 상품 : 죽을 때 까지 월세를 줌 


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신건입찰 사건부터 선별을 함

현장조사는 싹 다 함

아직까지 먹을게 있음

임대시세 매매시세 조사 

최근 매매사례 : 중개업소에서 알려줌 

박카스 한 박스 사가서 물어보기 

솔직하게 말하기 

한달에 몇 만원 고정지출로 비타오백 쓴다고 생각하기 

나중에 몇백배로 받음


지산은 하나만 가지고 있는 사람은 별로 없음

목표를 잡고 확신이 있으면 하면 됨