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강의일정

[내집마련 기초반] [내집마련 18기 35조 미네찡] 내집마련 2주차 강의 후기 _ 내집마련 선택기준(입지)
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Date. 2021.10.17
Hit. 4
선생님. 너나위, 방랑미쉘
수강차시. 내집마련 지역 선정 및 추천지역



안녕하세요 - 

내집마련 18기 35조 미네찡입니다.

2주차는 방랑미쉘님께서 내집마련 선택기준(입지) 그리고 내집마련 지역 및 아파트 선정에 대해서 강의해주셨습니다.





1. 내집마련 선택기준(입지)는 직장,교통,학군,환경,호재 등 크게 5가지로 분류한다.

 

직장은 얼마나 많은 일자리가 있는가?

나와 배우자의 직장이 위치한 곳 + 양질의 좋은 일자리가 많은 곳

해당지역의 근로자수(종사자수)와 500인 이상의 사업체수가 중요하다.

500인 이상의 사업체수는 중견기업 이상의 높은 매출과 높은 연봉수준으로 질적으로 좋은 일자리라는 것을 나타낸다.

 

교통은 일자리로 출근하기에 편리한가?

내 직장에서 가장 가까운 곳 + 양질의 일자리로 출퇴근하기 좋은 곳

지역내 교통망(지하철,버스,주요도로)과 업무지구 접근성(강남권,도심권,여의도)이 중요하다.

 

학군은 아이가 공부하기 좋은 환경인가?

집에서 가까운 초등학교 & 중학교 + 배정받는 학교의 학업분위기 & 선호도

중학교 학업성취도 & 특목고진학률과 학원가 접근성(학원밀집도,학원가 규모)이 중요하다.

 

환경은 편의시설이 잘 갖추어져 있는가?

집근처 대형마트 + 집근처 백화점,쇼핑몰,스타벅스

편의시설(백화점,대형마트,대형병원,스타벅스)과 거주환경(택지지구,신축아파트)이 중요하다.

 

호재는 직장,교통,환경에 변화가 있는가?

호재만 보고 집 사면 호구된다.

진행상황(계획단계 & 착공,준공시점)과 파급효과(업무지구 연결성)를 봐야한다.

 

※ 수도권은 직장,교통,학군,환경,호재 다섯가지 이 모든 조건을 만족시키는 집은 비싸다!!

직장 or 교통 + 1개만 충족되어도 매력적인 선택이 된다.

 

2. 내집마련 지역 및 아파트 선정

2-1. 내집마련 의사결정 순서

① 예산 범위 내에서 내집마련 후보 선정

② 후보지역 입지 평가(입지 요소 5가지에 대한 정보 확인) → 순위 결정(지역간 입지 정보 비교 가능)

③ 내집마련 지역 및 아파트 최정 결정

④ 아파트 임장 및 매수 결정



2주차 과제.jpg



※ 내집마련 할 때, 내가 원하는 것과 사람들이 필요로 하는 것 그 사이의 접점에서 내집 마련 하는 것이 가격을 상승하는 가장 중요한 요인이다 !!

※ 내집마련 핵심은 실거주 사용 가치 + 부동산 투자 가치

 

2-2. 내집마련시 특징

1. 무조건 서울이여야 한다?

경기도 대표지역은 서울만큼 가격 상승폭이 큼 / 서울 접근성 좋을수록, 수도권 지역 내 가치가 높음

- 같은 가격이면 경기도,인천 보다는 서울

- 경기도, 인천으로 가야한다면, 핵심지역까지만 (인천 中 송도,청라지역은 예외)

- 핵심지역 중에서 나에게 맞는 지역을 선택

- 가성비 좋은 지역에서 입지가 좋은 지역으로 점점 갈수있도록 플랜을 짜야한다.

2. 서울 출퇴근 어려운 지역들은 가치가 없나? (송도,동탄,세교,고덕,고잔,봉담,은계,청라,한강,운정,옥정 등등)

3대 업무지구 출퇴근 1시간 이상 소요 + 입주 10년 / 연식에 따른 선호도 높음, 해당 지역 시세리딩

- 택지지구(아파트밀집, 학교접근성, 편의시설)

- 주변 일자리 규모 및 증가여부 확인

- 인접 대비 거주 선호도 높음

- 신축 > 준신축 아파트(2005년 이후 입주)

3. 지방에서는 어떠한 기준이 중요한가?

지방의 가격이 이끄는 곳은 학군이 우수한 곳 / 교통접근성 보다 학군,환경이 중요하다.

- 학군 + 환경이 우수한 곳

- 택지지구(아파트밀집, 학교접근성, 편의시설)

- 신축 > 준신축 > 구축 아파트 순

- 광역시(구축) > 인구 50만 이상(천안,청주) 준신축 > 인구 30만 이상(김해) 신축

 

2-3. 임장 후 매수 결정 시 마지막에 하는 고민들

1. 지하철 비역세권은 안되나요?

더 좋은 입지 + 비역세권 VS 덜 좋은입지 +역세권

비역세권보다는 역세권이 좋다 / 해당 역세권으로 어느 일자리를 갈 수 있는 지를 확인

2. 신축 아파트가 비싼데, 구축은 어때요?

서울 업무지구 출퇴근 가능지역(핵심지역) 30년 이내의 아파트 / 전세가율을 통한 실수요 가치 확인

건물가치 : 시간이 지날수록 사라지는 가치

입지가치 : 시간이 지남에 따라 높아질 수 있는 가치

3. 대단지 보다 저렴한 나홀로 아파트는요?

아파트보다 위치하고 있는 입지가 더 중요 / 나홀로 아파트 주변 입지 가치를 먼저 확인해야 한다.

4. 초등학교도 가깝고, 브랜드도 좋았으면 해요?

초등학교 접근성과 진학하는 중학교 학군이 중요하다.

아파트 브랜드에 따라 우선순위가 달라질수는 있으나 비슷한 입지라면, 시간이 지날수록 시세에 큰 영향이 없다.

 

2-4. 내집마련 아파트 선정시 중요한 점

① 숲(입지)을 먼저 보고 나무(아파트)를 보아야 한다.

② 예산 범위 내, 1등 입지에 내 집 마련을 해야한다.

③ 최소한 3개의 후보 아파트는 비교해야 한다.

④ 점점 더 입지 가치가 좋은 곳으로 가야한다.(로드맵)

⑤ "무엇보다 관심을 가져야 한다"

 

느낀점 & 벤치마킹

이번 2주차 강의는 방랑미쉘님께서 내집마련 선택기준(입지) 그리고 내집마련 지역 및 아파트 선정에 대해서 강의 해주셨는데요.

정말 저와 같은 부린이는.. 정말이지 아무것도 모르는구나.. 라는 각성뿐인 강의였습니다.

저는 사실 역세권,교통(대중교통)만 생각했었는데

사람들이 대치,송파,분당,죽전 등등 이야기를 할때 왜저러나 싶었었는데

강의를 들을 수록 학군이 좋은곳의 아파트 가격이 다른곳에 비해 떨어지지 않는지

그리고 대규모 기업들을 지자체에서 세금 혜택까지 주어가면서 해당 지역에 보유하는지에 대해 알았습니다 -

강의마다 부족한 지식이 켜켜이 쌓여가는 느낌이였습니다 -

실패하지 않기 위해 공부하고 경험을 쌓으라는 말씀 명심하겠습니다 -

방랑미쉘님 감사합니다 :)