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강의일정

[내집마련 기초반] [내집마련 18기 81조 태구르르] 3주차 강의 후기_이제 현장이닷! (feat. ㄷㄷㄷ)
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Date. 2021.10.22
Hit. 51
선생님. 너나위, 방랑미쉘
수강차시. 3-4. 부동산 계약 절차 및 유의점 -2

내집마련 3주차 개관

 

Ⅰ 내집마련 실전

1. 매물확인

 1) 매물확인 전

  -부동산 전화

  -부동산 예약

 2) 매물확인 중

  - 부동산 방문

  - 해당물건 방문

 3) 매물확인 후 

 

2. 현장확인

 1) 교통

 2) 학군

 3) 환경

 4) 아파트 단지

 

3. 거래

 1) 거래 전

  -거래 전 확인사항

  -협상

 2) 거래 중

  -가계약

  -계약

  -중도금

  -잔금

 3) 거래 후

  -등기

  -인테리어

 

Ⅱ 내집마련 세금

1. 취등록세

2. 재산세

3. 양도소득세

 

 


아래 글은 3주차 내용을 완벽하게 정리해주신 멘탈의연금술사 님의 글을 copy & paste 했습니다

연금술사님, 이해에 도움을 주셔 감사합니다!

 

Ⅰ내집마련 실전

1. 매물확인

 1) 매물확인 전

  -부동산 전화

시세, 입지 파악

응대가 친절한지, 현재 매물 상황과 시세, 현장분위기 등을 파악하고 계신지 (바로바로 답변해주시는지)를 확인

아파트 향에 대한 질문등도 해볼 수 있다 남향과 동향의 시세차가 어떤지 등

이 단계는 정확한 정보를 얻고자 하기 위함이 아니라 부사님의 성향을 파악하는 단계이다

 

Tip.부동산 번호로 밤 9시에 전화하기

보통 부동산 업무시간은 8시 까지!

근무 시간이 지났음에도 개인휴대폰으로 번호 전환하여 열일하시는 부사님 찾는데 도움

물건 질문에 대해 바로 줄줄줄 말씀주시는 분이면 더 좋아음

 

  -부동산 예약

전화를 통해 부사님 성향 파악 후 픽한 부동산에 방문 가능한 날짜 2-3일 전 전화예약

방문 전날, 점심 시간 전에 (준비 안해놓으셨으면 해놓으실 수 있게-_-) 다시 전화해서 예약 사항 체크

 

"내일 oo 집 보러 가는 사람인데 예약 확인하려고 전화드려요. 시간 어렵게 뺀 거라 준비 꼭 부탁드릴게요.

그리고 준비 다되시면 내일 볼 집 동, 호수, 매매가 문자로 보내주시면 감사하겠습니다."

 

 2) 매물확인 중

  -부동산 방문

약속 시간보다 30분 전 도착해야 한다 (헐레벌떡 시작하지 말고 차분히 실거주에 필요한 질문들 & 해당단지 미리 파악할 수 있게 시간적 여유를 마련하라)

부동산 내 걸린 지도 가리키며 지도상 우리가 어디에 있는 것인지를 시작으로 말문 튼다

이후 실거주에 필요한 질문들을 부사님께 여쭤본다 (책 P. 질문리스트 참고)

 

Tip.부사님은 동네 빠꼼이!! 부사님과의 대화를 통해 동네의 분위기(엄마들 치맛바람 or 방과후 잘 마련돼있는 학교 등)를 세부적으로 파악하는 데 아주 좋다

실거주 관련 질문이 끝났다면, 부사님께 다시 한번 오늘 보게 될 매물의 정보들(동, 호수, 매매가)을 메모지에 적어주실 것 요청

(안 해주신다고 하면 내가 여쭤보고 리스트 작성)

 

  -해당물건 방문

거주자가 누구인지, 매도자인지 임차인인지 확인하기

보통 임차인이 거주를 하고 있을 경우 집 상태가 엉망일 확률이 높다 (집주인은 모르고)

특히 집이 난장판이라면 이거슨 기회! 집상태 찍어 "부사님 통해" 딜 해주실 것을 요청한다

 

--둘러보는 중--

포커페이스 유지하되 내가 보고자 하는 순서대로 차분히 집 상태를 확인한다

누수, 곰팡이, 수압, 층간소음 필수적으로 확인

그 외 신발장, 베란다, 트렁크 등 짐이 쌓여있는 공간도 빼놓지 않고 확인해야 한다 집주인이 뒷짐지고 가드하고 있는 공간도 빼먹지 말라

사장님이 내 혼을 빼놓으려 한다면, "사장님, 제가 찬찬히 둘러보고 궁금한 거 있으면 여쭤볼게요^^ 감사합니다."라고 정중하게 거절하라

 

부사님 통해 확인할 사항 : 수압, 결로, 곰팡이, 누수, 층간소음

"사장님 이거 ~한데 집주인 분께 여쭤봐주세요.", 관리사무소에 확인 하실 수 있음

층간 소음의 경우 발 뒷꿈치로 쿵쿵 걸어보고, 부사님 대동하여 윗층, 아래층에 가 거주자들 성향이나 상황(막 돌된 아이 있는집, 초등학생 있는 집 등)을 파악

 

거주자에게 확인할 사항 : 이사시기

"언제 이사하세요?"

① oo월 부터 xx월 까지는 맞출 수 있어요! -> 분양받았을 확률 90%

② oo에는 꼭 이사해야 해요 -> 이미 집을 사 잔금을 치러야 하는 상황, 즉 계약을 빨리 끝내야 잔금받고 이사해야 하기 때문에 네고하기 수월한 상대

③ 시기 맞춰드릴 수 있어요 -> 급하지 않은 상황, 해당 물건 판 후 사도 되는 사람, 즉 네고하기 힘들다

----------------

 

 3) 매물확인 후

중개사무소 재방문하여

등기부등본 열람 : 언제 얼마에 샀는지, 대출은 얼마나 있는지, 권리상 하자와 매도자의 속사정 파악 하기

이후

①보고 온 매물 정리 후 가장 좋은 BEST 하나 남기기

② 관심단지 저장

③ 매물확인 전-중-후 과정 반복

 

<매물 확인 후 남겨야 할 4가지>

① 관심단지와 매물

② 해당 매물의 물리적 하자 여부

③ 해당 매물의 권리상 하자 여부

④ 매도자가 집을 팔고자 하는 이유

이 부분은 부사님께 "매도자 분이 이 집 팔고 어디로 가시는거래요?"라고 슬며시 여쭤 상황 파악하기

 

2. 현장 확인

1) 교통

나와 가족의 주요 동선에 적합한가 (주관적 선호도) + 주요 업무지구 접근성 (객관적 선호도)

 

 2) 환경

우리 가족이 살기에 편리, 편안한가 (추후의 이벤트를 감안한 선택 필요 예. 출산, 이직, 학교 배정 등)

 

 3) 학군

우리 아이가 학교에 편안하게 (and 안전하게) 다니고 공부하기에 좋을까? + 학군 선호지역인가?

선호 지역 집값은 너무 비싸기 때문에 차선책을 택해야될 수도 있지만 절대 기피지역은 가면 안된다

 

 4) 아파트 단지

이 아파트에서 사는 것이 선택가능한 옵션 중 최선인가?

 

3. 거래

 1) 거래 전

  -거래 전 확인 사항

다시 한번 내 예산(종잣돈 + 대출가능액) 확인 (세금, 복비, 수리, 이사비용 등은 예산에 포함돼야 하는 내용) 

내가 현재 살고 있는 집의 이사 가능 날짜

매수할 집의 이사 날짜

 

Tip. 복비의 경우, 해당 집을 사기 바로 직전(가계약금 내기 바로 직전)에 부사님과 협의해야 된다

그때서야 나에게 키가 주어진 상태이기 때문

 

  -협상

등기부등본 등을 통해 현재 매도자가 무엇을 원할지 파악 -> 내가 매도자에게 해 줄 수 있는 부분인가? -> Yes! -> "해드릴게요, 그럼 oo 깎아주세요"

 

 2) 거래 중

  -가계약

가계약 시라도 세부적인 사항(계약일, 가계약금, 중도금, 잔금 납부일 등)이 오고 간다면 그건 본 계약이다

가계약 전 내 예산을 다시 한번 체크하고 이후 금액 치르는 날짜를 정해야 한다

통상적으로 매매대금의 200-500 만원 지급 (but 상황에 따라 바꿀 수 있다)

 

  -계약

사실상 계약서를 쓰고 계약금을 넣는 것 단계에 불과하다, 즉 가계약이 정말 중요

계약 단계에서는 매도자, 매수자 모두 계약을 무를 수 있다 예. 계약을 하는 시기에 집값이 올라가기 시작! 이 경우 매도자는 계약을 물고 다시 계약하려 할 수 있다

특약사항을 넣어 다른 말 하지 못하게 해야 한다 (책 P. 참고)

통상적으로 매매대금의 10% 지급 (but 상황에 따라 바꿀 수 있다)

 

  -중도금

중도금을 입금하면 해당 계약은 더이상 무를 수 없다 예. 중도금을 치를 시기에 집값이 무섭게 올라가기 시작! 이 경우 매수자는 빨리 중도금 입금해 계약을 못박아둔다

통상적으로 매매대금의 40% 지급 (but 상황에 따라 바꿀 수 있다)

 

  -잔금

잔금은 6월 1일 이후에 할 것!!

6월 1일 이전에 잔금을 치러 물건의 소유권이 나에게로 넘어오게 되면 당해년도 재산세를 내가 내야 한다

why?? 재산세의 과세시점이 당해년도 6월 1일 이전의 보유자이므로)

6월 1일 이후에 잔금을 치르면 나는 다음 해부터 물건에 대한 재산세를 내면 된다 

 

 3) 거래 후

  -등기

잔금일 날, 등기소에서 치는 것

등기 치는 데는 취등록세+인지대+채권매입비용+법무사 수수료가 포함된다

내가 깎을 수 있는 것은 수수료 뿐!

 

Tip. 부사님께 밑밥 깔기

"사장님, 제가 개인적으로 아는 법무사 분이 계세요. 이 동네 분은 아닌데 개인적으로 알고 지낸지 오래되서 이번 등기 세금 포함 22만원에 해주시겠다고 하시더라구요.

수수료 외 식대, 제반 비용등 모두 빼구요. 사장님께서 이번 물건에 힘써주셔서 이왕이면 사장님 아시는 분께 요청드릴까 하는데 사장님께서 22만원에 맞춰주실 법무사 분 소개해주시겠어요?"

 

이렇게 말해서 구했음에도 던져보기 식으로 수수료 외 제반비용 딸려서 보내는 견적서가 종종 오기도 함

부사님 통해 다시 바로 잡고 수수료는 무조건 22만원(세금 포함)으로

 

열 중 8-9은 이렇게 요청하면 통하나 간혹 22만원에 맞춘 법무사를 안 찾아주는 경우 역시 있다.

그럴 경우, 법무통 App.을 통해 가능한 법무사를 찾아보라


Tip.셀프 등기말고 법무사에 위임 맡겨라, 수수료 줄이겠다고 좋은 날 망치지 말아라 

 

  -인테리어

인테리어 역시 위임시공이 정신 건강에 이롭다!!

평당 70(일반형)-100만원(고급형) 생각하면 된다

인테리어 비용 역시 내 예산에 들어가는 비용이다 잘 생각해 예산 짜는데 실수 없도록 하자

 

Ⅱ 내집마련 세금

1. 취등록세

1) 납입시기

매수로 인한 소유권 이전 시

 2) 계산식

과세표준 x 과표율

과세표준-계약서에 명시된 내가 계약한 가격

과표율-계약서 상 가격에 기준한 세율

 3) 과세 대상 : 모든 아파트

 4) Tip : 부동산 취등록세 계산기 (네이버)

 5) 참고 : 다주택자의 취득세율 인상

즉, 상황이 안되는데 무조건 무리해서 내집마련하는 것은 지금 시기에 적합하지 않다

합리적 판단을 위해 취득세와 월세를 비교해보고, 월세에 살면서 투자 공부하고 다른 데 투자해보는 것 역시 방법이 될 수 있다

 

2. 재산세

1) 납입시기

1년에 2회, 매년 7월 16-31일 & 9월 16-31일 (7월-토지 분, 9월-건축물 분)

 2) 계산식 : 복잡하니까 App. 사용하면 된다 (부동산 세금 계산기)

재산세 고지서는 6-7개 중 1개 틀려서 올 정도로 계산 실수가 잦다

계산기 어플을 통해 계산하고 구청에 전화해서 정정 요청 꼭 해야한다

 3) 과세대상 : 모든 아파트

 4) Tip

과세시점은 6월 1일 기준 보유자

즉, 매수한 아파트의 잔금을 6/1 이후로 해놓아야 이전 년도에 해당하는 재산세(토지분, 건축물분)가 나에게 부과되지 않는다

 

3. 양도소득세

1) 납입시기 : 매도로 인한 소유권 이전 & 차익 발생 시 (and 조건)

 2) 계산식 : 과세표준 x 세율

과세표준= 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제

양도차익= 양도가 - 취득가 - 필요비

취득가 = 취등록세 포함 취득가격

기본공제= 인당 250만원

즉, 양도소득세 = {(양도가-취득가-필요비) - 장기보유특별공제 - 기본공제} x 세율

양도소득세는 누진세율 체계!

 3) 과세대상 : 시세차익이 발생한 모든 아파트

 4) Tip

양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 "필요비"와 "장기보유특별공제"를 크게 늘리고 "공동명의"로 취득하여 공제를 더 받는 것이다

따라서 필요경비에 대한 영수증을 증빙자료로 제출하기 위해 잘 챙겨두어야 한다

필요비란 중개수수료, 베란다확장, 샷시설치 비용이 해당한다

※조정지역 내 주택은 다주택자 중과되며 장기보유특별공제에서 배제된다

 

참고. 

Q. 1 주택자는 비과세 아닌가요?

A. 비과세는 집 값 9억 이하까지만 해당한다 but, 현재 서울 평균 집 값은 12억 이며 1 주택자 입장에서 갖고 있는 집 팔고 세금까지 내면 당장 그 집도 다시 들어갈 수 없는 상황이다

이런 이유로 매물은 안 나오게 된다 -> 매물이 적어 매물 내놓는 사람들이 하나 거래되면 호가를 올린다 (예. 8억에 거래됐는데 8억 5천에 거래됐다고 올려도 뭘 모르는 사람은 그 금액을 주고 사기 때문) -> 이 흐름에 휩쓸리는 수요로 신고가를 찍게 된다 

따라서 매수자는 철저하게 내 예산 안에서만 움직여야 한다


3주차 수업을 들으며 가장 기억에 남았던 나위님 멘트

 

깔고 앉은 돈이 적을수록 몸이 가벼워 계약하는데 제약이 덜하다 (월세도 고려해보라)

 

내가 무슨 잘못을 했는가? 부사님께 네네 하지 말고 수수료 드리는 만큼 정당한 내 권리를 요구해라

 

협상을 잘 하려면 많이 해봐야 한다 하지만 그 중에서도 가장 중요한 것은 상대방에게 내가 무엇을 해줄 수 있는지부터 파악하는 것이다

 

 

 

이번 수업에서도 열정을 쏟아 강의해주신 나위님, 진심으로 감사합니다!

실제로 나위님 영접할 수 있는 날까지 더 열심히 걸어보겠습니다!!