갭 3억으로 강남구 아파트 취득하고 거주없이 비과세 받는 법! (상생임대주택 비과세 특례 활용은 이렇게 하세요)

전문가칼럼
24.09.30

예를 들어 3억 원이라는 자금이 있다고 합시다. 이 자금으로 1)실거주를 해도 되고(대출 추가), 2)해당 자금으로 세를 끼고 사둘수도 있습니다. 여러분은 1)번과 2)번 중 어떤 것을 하시겠습니까?

물론 정답은 없습니다. 하지만 아래 그림을 보세요.

실제 제가 작년 하반기부터 관찰한 물건입니다. 비록 오래되었고 나홀로 아파트이지만 작년에는 충분히 갭 3억 원대로 구입을 할 수 있었습니다(매가 9억 ~ 전세 6억). 그러던 것이 연말이 되니 매가는 전고점 11억 3천 만원에 거의 근접을 하였고, 전세 매물은 없는 상황입니다. 그래도 ‘서울시 강남구'에 이런 땅덩어리와 건물이 있다면, 나쁘지 않겠죠?

이쯤에서 질문이 나올텐데요, “그래도 나중에 거주를 해야 비과세가 되잖아요?” 하실 것입니다. 그럴려면 다시 전세보증금 6억 원 정도를 마련해야 하는데 부담이 된다는 것이죠.

하지만 그럴 필요가 없습니다. 비록 현재 조정대상지역인 강남구라 하더라도 2년 거주를 하지 않아도 양도세 비과세를 받을 수 있거든요. 그게 바로 ‘상생임대주택 비과세 특례' 입니다.

어떻게 이게 가능하고, 그 조건은 무엇일까요?

첫째, 직전 임대차계약(1년 6개월 이상) + 상생 임대차계약(2년 이상) 요건을 만족해야 합니다.

따라서 최소 3년 6개월의 시간이 필요하다는 것을 알 수 있는데요, 이번 세법개정으로 상생 임대차계약은 ‘26년 12월 31일까지 체결하면 됩니다. 역산하면 25년 상반기까지 활용할 수 있으니 아직은 시간이 좀 남아있는거죠? 하지만 생각보다 그 시간은 짧습니다.

둘째, 해당 주택을 ‘취득 후' 임대차계약을 맺어야 직전 임대차계약이 됩니다.

따라서 세 낀 물건을 매수할 때의 임대차계약은 직전 임대차계약도 아니고 상생 임대차계약도 아닙니다. 즉 해당 임대차계약이 종료되고 이후에 맺은 임대차계약이 바로 ‘직전' 임대차계약이 되는 것이고 이후 여기에서 5%를 초과하지 않는 범위내에서 2년 이상 임대차계약을 맺어야 비로소 상생 임대차계약이 되는 것입니다.

위 그림은 이번 월부 특강 자료 중 일부를 가져온 것으로, 지금도 상생 임대주택 비과세 특례가 가능함을 보여주는 그림입니다.

예를 들어 어떤 사람이 24년 10월 A주택을 세끼고 매수했을 시 해당 임대차계약은 아무것도 해당하지 않습니다. 따라서 해당 임대차계약이 끝나는 25년 7월의 계약은 상생 임대차계약이 아니고 직전 임대차계약이므로 시세대로 받아도 무방합니다.

다만 상생임대차계약은 반드시 26년 12월 말까지 계약을 맺고 임대가 개시되어야 하므로 25년 7월에 맺는 직전 임대차계약을 최소기간인 1년 6개월로 하고, 이후 임차인과의 협상 및 배려를 위해 상생 임대차계약을 2년 6개월로 하시는 것을 권합니다(물론 직전 대비 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 임대료 증액).

이렇게 하면 해당 상생 임대차계약이 종료되는 29년 6월 이후 매각시 2년 거주를 하지 않아도 비과세가 가능하고, 12억 초과분에 대해서는 (표2) 장특공이 적용되어 최대 40%(10년 보유시) 장특공을 받을 수 있습니다.

제가 처음 보여드린 강남구 아파트 기억나시죠? 만약 저걸 작년 하반기에 매수하였다면 그 동안 충분히 직전 임대차계약 그리고 상생 임대차계약을 맺어서 보유만 하더라도 비과세가 가능했을 것입니다.

물론 해당 주택 매각시 1주택 비과세, 일시적 2주택 비과세 등 비과세 특례에 우선 해당되어야 하고 이때 부족한 2년 거주 요건을 상생 임대주택 비과세 특례로 해결하는 것입니다. 즉 다주택 상태에서 해당 물건을 매각한다고 해서 무조건 비과세가 되는 건 아닙니다.

그럼에도 불구하고 해당 제도는 아주 매력적입니다. 그리고 무엇보다 지금도 여전히 활용이 가능합니다. 상생 임대주택 비과세 특례 연장은 시행령 개정사항으로 현재 입법예고된 상태이고 국회 동의가 필요 없으니 그대로 연장이 될 것입니다.

지금이라도 저기 있는 ‘강남구' 물건을 찾아보시면 어떨까요? 감사합니다. (어느 아파트인지는 묻지 마세요 ^^)