2025 NEW 서울투자 기초반 - 1억으로 가장 좋은 서울 경기 투자처 찾는 법 | 월급쟁이부자들

[본]

1. 서울은 아파트 보다 빌라가 더 많다.

 2. 학군의 의미가 없는 지역에서는 환경, 교통을 중점적으로 봐야한다.

 3. 내가 투자할 지역에 영향을 줄만한 지역도 임장해봐야한다.

 4. 전세가 트래킹시에 전세 갯수도 체크해야 시장 흐름을 읽을 수 있다.

 5. 거주환경이 좋다는 것은 유해상권이 없고 택지로 쾌적한 환경에 거주하기 위한 이사수요가 있는 곳

 6. 서울은 수도권 전체 공급량을 확인해야한다.

 7. 약점이 있는 단지를 눈여겨 봐라. 

[깨&적]

1. 서울에는 있는 아파트 중 저가치는 없다.
2. 교통, 환경을 우선순위에 두고 생활권 순위를 나눠야겠다.
3. 임장지와 맞닿아있는 지역과의 인구 영향을 임보에 녹이고 투자를 고려한다면 분임을 다녀온다.
4. 트래킹시트에 전세 갯수를 적는다.
5. 전세랑 체크시 서울, 경기, 인천의 공급량을 확인한다.
6. 내가 별로라고 생각하고 제꼈던 단지를 다시 살펴본다.

현재의 부동산 시장 상황
1. 오쏘공으로 인해 서울 집값이 많이 상승했다. 
  토지거래허가제 등으로 집값이 들썩거리는데 투자시기를 놓치는 것 아닌가 ? 라는 조급함이 있을 수 있습니다.

2. 부자들은 마지막 남은 재건축 규제 해제를 대비해 강남에 있는 재건축단지에 
  선제 투자를 하고 있습니다. 

그러나
가격상승은 전체를 통으로 보지 말아야 함...
아직도 여전히 매매가가 움직이지 않은 지역과 단지는 많음.

현재는 약보합시장이다. 전세가율이 상승해야 본격적인 대세 상승장이 온다.
아직은 특정지역을 제외한 서울, 경기 지역도 아직 매매가가 대세 상승이 시작되지 않았다.
또하나 비슷한 급지 3개 이상 앞마당을 가진 사람들에게 투자하기 좋은 시기이다.

서울. 경기 투자의 핵심은 좋은 단지를 찾고 
                                 적정한 가격에 매수하여
                                  최대한 오래 보유하라.

현재 시장에서 좋은 단지란..
서울과 경기도(강남 1시간이내 단지)는 모두 가치가 있다.
저가치는 없고, 우선순위만 있으니 우선순위를 정하고,
내 투자금에 맞는 단지(소액투자라면 약점과 강점이 분명한단지)
적정한 가격이란 매매가가 전고점대비 85%이상 하락했는가?(가치)

내 투자금으로 투자한다면 더 좋은 곳은 없는가? 수도권까지(비교평가)
를 기준으로 앞마당을 늘려야 한다.

입지분석에 대한 단지에 맞는 중요한 요소들을 다시한번 정리해주시네요..
인구는 지역의 대랴적인 모습이고, 서울은 한 권역으로 판단해야 함.
분석하는 단지의 직장- 위상이 어느정도인지 업무지구VS베드타운인지.만
교통도 역세권이 다 좋은 게 아니라 선호하는 지하철에 따라 가치가 다름.
학군 학군지 몰림현상심화되는 이유와 바뀐 학군정책을 투자에 적용하는 방법
환경 주요상권, 사람들이 선호하는 환경은 어떤것인지.

그리고 마지막으로 공급에 대한 부분을 설명해주셨는데,
이부분이 조금 어려웠네요...  ㅠㅠ

공급은 간단하게 인구수대비 3년평균공급물량(0.5%라는 기준)보다 어쩌면 더 중요한 게 있음

으로 영향을 받는 ㅈㅅㄱㅈㅅ를 파악해야 함.
서울은 공급측면에서 서로 영향을 주고 받으므로 한 권역으로 봐야 한다. 
전세가 지수를 볼때
1. ㅍㄱㅎㄱ 전세가격은 오르고 내리고를 반복하며 결국 ㅁㄱㅅㅅ에 맞추어짐
2. 사람들의 심리에 영향을 받습니다. 먼저 ㅅㅅㅈ ㅎㄹㅈ인지 확인해야함.
3. 인접한 지역과 인구의 전출입이 클수록 ㄱㄱㅁㄹ에 의한 전세가의 영향도 큼.

ㅍㄱㅎㄱ 말은 단순한데 적용하기가 아직은 어렵네요..

#### 마지막 강의를 들으며 적용할 점을 정리해 봅니다. ####

1. 앞마당을 만들고 ㅅㅎㄱ ㅇㅅㅅㅇ를 정한다.
2. 약점이 있는 단지( )를 골라서 매전갭을 자신의 투자금+ O라는 기준에 만족하는 단지를
시세트레킹 리스트에 포함한다.
3. 최소 월 1회 매매가, 전세가를 트레킹한다. 그리고 꼭 시세지도를 그려야 함..
4. 1,2,3을 반복하며 앞마당을 늘린다
5. <정해준 투자기준>에 맞는 단지 전수조사를 병행한다.

물건을 볼때 누가 봐도 좋아할 만한 입지와 가치를 가진 것을 다 하고 싶어하지만

투자자는 가치에 맞는 가격은 적정한지, 내 투자금에 맞는 물건인지, 살고 싶은단지보다는 투자가능한

단지를 찾아내려는 노력이 필요하다. 

중간중간 이해가 안되는 어려움은 있었지만 적용해야 할 내용은 명확하게 이해했으니

이제 행동해야 할때입니다.  

안녕하세요

물음표(?)가 느낌표(!)가 될 때까지 정진하고 싶은 원더입니다

이번 서울투자기초반 2강은 그저 빛 유디튜터님의 서울 소액투자 전략 및 지역분석에 대해 알아본 시간이었는데요

벌써 서투기 3번째 재수강인데. 후우아.. 아직 전 멀었나봐요-ㅠㅠ 

급변하는 시장에 맞춰 열정적으로 강의를 해주셨는데 제가 따라가지 못해 반복 재생해서 듣고 두번, 세번까지 꽉꽉채워 반복학습 할 생각입니다^^;;

그래도 이번 강의에서 유디튜터님께서 강조하는 3가지는 꼭꼭 머릿속에 집어 넣었습니다

계속 강조해도 부족한

1. 가치가 좋은 것 중 적절한 가격
2. 약점이 있는 단지는 더 유심히 보기(여태 보던 시각과 달라 어려웠는데, 반복해야겠습니다!!)
3. 서울 수도권에 저가치 단지는 없다

요 세가지는 절대 머릿속에 꼭꼭 넣고 가겠습니다!!

안녕하세요

자본주의를 know하고

행복한 노후를 위해

노력하는 투자자

세이노노노입니다

(●ˇ∀ˇ●)

이번 강의에서는 오쏘공으로 인한 시장변화로

돈 있는 사람들이 한단계 더 앞을 보고 나아간다는 말씀으로

강의를 열어 주셨습니다

돈 있는 사람들이 그러던지 말던지 

제가 할 수 있는 단지들은 여전히 떨어지고, 여전히 보합하고 있습니다

강남역 1시간 이내에 들어오는 단지들 중에서

내 투자금에 들어오는 가장 좋은 단지는 뭘까?를 생각하면

경기도 외곽 구축단지들인데요

이번 강의에서 나온 A지역 이야기를

제 임장지역인 B지역에 대입하면서 강의를 들었더니,

선호도를 이렇게 봐야하는구나 하며

밑그림이 조금씩 그려지기 시작했습니다

이 단지들 중

좋다/싫다가 아닌

더좋다/덜좋다로 구분해서

미묘한 선호도를 찾는 노력을 해야겠습니다

BM

싼 가격에 덜 좋은 기업을 선택하는 것보다 (덜좋다)

조금 비싸에 보이더라도 더 좋은 기업을 선택하는 것이 낫다 (더좋다)

평균회귀 관점을 알려주셨는데

이부분이 어려워서 몇번이고 돌려보았습니다

결국 이 가격이 적정한 가격인지 살펴보는 것인데,

강의에서 말씀해주셨던 것처럼

앞 뒤 가격을 보고 전세가를 살펴서

적정한 가격인가를 판단해 보는 연습을 하겠습니다

BM

목표투자금을 설정할때 평균회귀 관점에서 살펴보고 적정 투자금을 선정한다

몇 번이고 강조해주신

약점이 는 단지를 보는 눈을 키워야 하는데

자꾸만 실거주 레이더가 돌아서 투자자의 눈을 키우기가 어렵습니다

어느 정도 약점까지가 괜찮은건지

임장 시 비교하는 연습을 하겠습니다

BM

예시 (역까지 걸어서 15분이지만 마을버스가 자주오네,

옆에 발전소가 있어서 선호하지 않지만, 그 옆 상권이 좋네 등등)

너바나님께 “그래요” 메일을 받으셨을때
얼마나 기쁘셨을까요 🥹🥹

매일매일을 투자에 감정이입을해서

진심을 다해서

투자물건을 보겠습니다

귀한 강의 해주셔서 정말 감사합니다!!

권유디님 강의 들은 것중에

이번 강의가

제일 최고십니다!!!! 🥹🙏🏼❤️

2주차 강의는 권유디튜터님의 서울소액투자 전략 및 지역분석에 대한 강의였습니다

항상 진솔하고 쉬운 강의 감사합니다

첫번째로 잃지않는 투자가 무엇인지에 대해서 배웠습니다

싼부동산을 사놓고 기다리는것, 약점이 있는 단지에서 기회가 온다는 생각으로 단지를 봐야겠습니다

워렌버핏의  “좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이 평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다”

이말을 부동산투자에도 적용시켜 싼데 덜좋은거보다 적절한 가격에 좋은단지를 매수해야겠다는 마음가짐을 가져야겠습니다

결국 투자의 핵심은 좋은단지를 찾고 적정가격에 매수하여 최대한 오래 보유하라는것인데 알고있어도 매번 어렵게 느껴집니다. 

공급을 바라볼때 평균회기를 했는지 여부와 수도권은 하나의 권역이므로 어느지역이든 영향을 받을수 있다는점을 기억해야겠습니다

투자를 할때 내집마련마인드를 버려야겠습니다. 나의 선호만 생각하지말고 수익률을 생각해야겠습니다

A지역에 소액투자의 기회가 올수있음을 알고 앞마당을 만들기 위해 노력해야겠습니다

BM

앞마당을 만들때 약점이 있는단지를 추려보자

시세트래킹을 꾸준히 하자