부산 해운대구 재송동 더샵센텀파크1단지 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 22조 쭁부자]

▶ 아파트명

해운대구 재송동 더샵센텀파크 1단지

(2,752세대 / 2005년 11월 입주(19년차))

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 - B등급

해운대구 사업체수 40,946개 / 종사자수 154,115명

2. 교통 - A등급

센텀시티역 2호선 - 대중교통 7분 / 센텀역 동해선 - 도보7분

BIFC(국제금융센터) - 대중교통 30분

** 센텀시티와 가깝지만, 주변에 가장 가까운 역이 센텀역(동해선)이라 지하철 환경이 좋다고 느끼지는 못했다.

3. 학군 - A등급

센텀중 92.2% / 신도중 92.1% / 양운중 92.1%

** 부산의 명문초, 명문중이라고 할 수 있는 센텀초, 센텀중과 매우 가깝다. 육교 하나만 건너면 될 정도.

그래서 실제로 임장을 갔을 때, 초등학교 고학년~중학생으로 되어보이는 아이들이 매우 많았고,

책을 보며 걷는 학생도 더러 있어서 신선한 충격을 받았다.

확실히 학군으로는 부산에서 손꼽힐 정도로 좋은 아파트라고 생각한다.

4. 환경 - S등급

** 반경 2km 인근에 신세계백화점 센텀시티점(국내 매출 4위), 롯데백화점 센텀시티점이 있고, 홈플러스와 코스트코 등 편의시설은 완벽할 정도로 갖추어져 있다. 하지만, 도보로 가면 25분 정도가 소요되어 살짝 아쉽긴 하다. 센텀역 동해선이 아니라 2호선 지하철역만 있었으면 최고였을텐데... 라는 아쉬움이 있다.

5. 공급 - B등급

** 지역 특성상 '구' 단위로만 보지 않고 부산 전체로 보려 한다.

적정 공급물량은 1년에 330만명 * 0.5% = 16,500 이며, 3년으로 보면 49,500세대가 된다.

부산의 2023~2025년 3개년 공급물량 합은 총 53,385세대로, B등급이라고 볼 수 있다.

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 더샵센텀파크1차 34평 현재 매매 8.8억, 전세 4.5억

10년 내 고점 매입시: 2021년 9월 매매 13억 전세 6.5억 

10년 내 저점 매입시: 2013년 9월 매매 3.5억 전세 2.4억 

*고점 매입시 수익률 (1,300백만원-880백만원)÷(1,300백만원-650백만원)*100 = -65% 

*저점 매입시 수익률 (880백만원-350백만원)÷(350백만원-240백만원)*100 = 482%

▶ 현장 사진

▶ 최종 느낀 점

** 직접 임장을 가보니, 수영강 조망이며 센텀시티 생활권, 그리고 최고의 학군인 센텀초, 센텀중 도보거리, 그리고 엄청난 대단지(주변 아파트를 다 합치면 4000세대 가까이 됨)로 뭐 하나 손색 없는 아파트인 점은 확실하다.

하지만 매전차가 너무 커서 하락장인 지금조차도 갭이 4억이 넘어서 투자하기에는 무리가 있다. 2010년부터 갭차이가 1억 미만으로 난 적은 단 한번도 없을 정도이다.

그리고 아파트가 너무 빽빽하게 들어서있어 동간간격도 너무 가까웠고, 임장하는 날 날씨가 엄청 좋았음에도 단지 내 일조가 좋지 않음을 느꼈다. 무엇보다도 센텀역 동해선밖에 없어서 대중교통이 좋다는 생각은 들지 않았다. 부산에서는 무조건 2호선 역세권이 중요한 것 같다.

마지막으로, 2005년 입주라 곧 입주 20년이 넘어가는 구축아파트가 될 것이므로, 나는 실거주든 투자이든 이 아파트를 선택하지는 않을 것 같다는 결론을 내렸다.