❤️ 내마중 17월장해서 내집 장만하자! 먀먀둥이 ❤️
안녕하세요
말과 행동에 힘이 있는 사람
먀먀둥이 입니다 :)
내집마련 중급반 1강을 수강했고,
강의의 목적인 '1주택 후보단지 정하기'를 달성하기 위해
내집마련 후보 단지들을 배운대로 선별해보았습니다.
저의 경우, 이미 투자자로서 1주택 포지션이 아니기 때문에
지금 현재 가지고 있는 자산으로 1주택을 한다면,
어떤 집들을 살 수 있을까?
고민하고 가정하여 내집마련 단지들을 뽑아보았습니다.
추가적으로, 제가 이강의를 수강하게된 목적인
지방 구축아파트에 거주중이신 부모님의 1주택 갈아타기를 위해
어떤 단지들로 어떻게 성공적으로 갈아탈 수 있을까?
배운대로 단지들을 골라보았습니다.
1. 먀먀둥이의 1주택 내집마련 후보
✔️ 1단계. 방법선정
저의 경우 수도권 외곽 신도시에 거주중이며,
신랑은 천안으로, 저는 평택으로 출퇴근하기 때문에
서울로 실거주하기 어려운 상황입니다. (선호 불일치)
# 나의 상황 체크
- 주택보유상황 : 무주택(가정)
- 예산상황 : 예산 상황 가능
- 거주상황 : 서울 거주 불가능
-> 방향성 : 거주와 투자 분리
✔️ 2단계 예산수립 : 종자돈 파악
# 종잣돈 체크
- 현금 : 3억원
- 그외 대출 : 사용하지 않는다.
-> 방향성 : 종잣돈 3억원 +1억까지 범위 확대하여
투자금 4억원까지 거주와 투자 분리할 수 있는
서울 24평 아파트 매수 기회 노리기
✔️ 3단계. 후보선정 : 예산에 맞는 지역
(신축/방3개/역세권/젊은곳)
-> 방향성 : 저는 교재의 가이드에 맞추어
투자금 (매-전 갭) 4억원까지 가능한
종로구, 동작구,중구의 아파트들을
먼저 전수조사 하기로 했습니다!!
✔️ 4단계.지역조사
(직교학환, 가격분석)
입지분석은 2주차 과제로 진행할예정이며
시세를 따서 예산범위안에 들어오는 단지들을
List up하였습니다.
생각보다 -25% 하락, 전세가율 60%의
단지가 많지 않았습니다.
서울에서 평균입지 정도 되는 서울3군인
동작구에서는 투자금 3억~4억으로
투자할만한 '가격이 싸다고 판단되는'단지가
쉽게 추려지지 않는 상황입니다.
하지만 과제를 하면서 들었던 생각은
와.. 내가 동작구까지 살 수 있다니..
21년도엔 정말 상상도 못할일인데..
이렇게 중요한 기회가 왔는데
알고도 기회를 잡지 못한다면
나는 진짜 바보다..
반드시 배운것을 실행해서
서울에 등기 꼭!! 치고야 말겠다 라는
생각이 들었습니다! ✨✨
주말에 조원들과 단지 보고 오겠습니다 💕
✔️ 만약, 서울에 실거주 내집마련을 한다면?
저는 거주상황이 서울 거주 불가능이라
거주와 투자를 분리하는 방향으로 방향성을 수립했지만
'만약 내가 주담대를 일으켜 서울에 거주하면서
내집마련한다면 어느정도까지 살 수 있을까?
고민으로 상황을 가정하여 후보단지들을 분석해보았습니다.
종자돈 3억원 정도일경우,
매매가의 2/3까지 대출을 일으켜
내집마련 가능함으로 가이드를 주셨습니다.
(신혼 대기업 맞벌이일 경우 75%까지 가능함)
대출이자계산기를 통해 계산했습니다.
https://www.best79.com/loan/1/650000000/4/360
✓ 월 저축금 : 450만원
✓ 월 저축액의 2/3까지 원리금 상환 가능함
=300만원까지 원리금 상환에 사용
✓주택담보대출 6.5억원 가능
✓ 현재 종자돈 : 3억원
✓ 매수 가능 아파트 가격 : 9.5억원
-> 내집마련 검토 범위 : 10.5~11.5억 아파트
그랬더니..이럴수가..
✓ 실소유시 : 투자금 3억대 투자금 (24평)
(종로구, 동작구, 중구, 강서구, 서대문구 이하)
▼
✓ 실거주시 : 매매가 10~11억대 (24평)
(송파구, 양천구, 성동구, 광진구, 마포구)
거주와 투자를 분리할경우 투자금 3.5억원까지 본다면
서울 4군~5군이 가능했다면,
실거주한다면 주담대를 75%까지 사용하여
서울 1군~2군을 매수할 수 있었습니다.
매수할 수 있는 단지들도
더 상급지의 많은 후보List들이 나왔습니다.
아.. 이래서 똘똘한 한채와
다주택 시스템을 고민하는구나..
강의를 통해 고민해보고 계산해봄으로써
몸소 느낄 수 있었던 기회였습니다.
제가 만약 월부를 알지 못하는 일반 직장인이였다면
내집마련 중급반을 통해 이정도까지 좋은 아파트를
매수할 수 있는 정말 좋은 기회이구나..
주변사람들에게 정말 이 강의를 추천해주고싶다.
라는 생각이 들었습니다.
또한, 우리 17조 여러분들이
한달동안 같이 열심히 해서
꼭 이렇게 좋은 단지들로 내집마련을 할 수 있도록
도와드리고 싶다는 생각이 들었습니다.
2. 먀먀둥이 부모님의 1주택 갈아타기 후보
✔️ 1단계. 방법선정
#부모님 상황 체크
- 주택보유상황 : 1주택
- 예산상황 : 예산 상황 가능
- 거주상황 : 서울 거주 불가능
저희 부모님의 경우에는
대구의 입지가 떨어지는 구축아파트에
거주중이시며, 개인적 이유들로
서울거주가 불가능하십니다.
머지않아 은퇴를 앞두고 계셔
소득이 끊기는 상황이므로
거주/투자 분리도 불가능한 상황으로,
동일 지역인 대구지역의 상급지로
갈아타기 전략을 세워봤습니다.
-> 방향성 : 매도 -> 상급지 매수
(주담대+매도 후 남는돈으로 갈아타기)
✔️ 2단계 예산수립 : 종자돈 파악
# 부모님 종자돈 파악
- 현금 : 1억원
- 매도후 남는돈 : 2억원
- 주담대 : 3억원
(3억 대출시 원리금 월 140만원 상환)
-> 방향성 : 예산 6억원 +1억까지 범위 확대하여
매매가 7억원까지 상급지 갈아타기
(대구 6억대 34평 아파트)
✔️ 3단계. 후보선정 : 예산에 맞는 지역
대구 1급지 수성구
2급지 중구 선정하여
단지/시세 전수 조사해보았습니다!
✔️ 4단계.지역조사
(직교학환, 가격분석)
입지분석은 2주차 과제로 진행할예정이며
시세를 따서 예산범위안에 들어오는 단지들을
List up하였습니다.
(대구 6억대 34평 아파트)
<30평대>
<20평>
시세를 따면서 느낀점은,
이렇게 좋은 단지까지도 갈수있다고?
나 뭔가 잘못 계산한거아닌가?
계속 의심이 들었습니다.
그리고 대구는 조사했던
서울 용산,마포,동작구보다 확실히
매수 기준인 -25%하락이 많았다는것!
하지만 전세가가 낮아 전세가율 60%는
서울보다 기준에 들어오는 단지가
더 적었다는 것이였습니다!
과제를 마치며
내집마련 중급반 1강 과제가
생각보다 저에게 시간이 너~무 많이 걸렸지만
1.
조원들과 이야기나누면서
서울 어떤 지역에 살고 싶은지,
지역에 대한 이야기를 나눌 수 있어서 좋았고
2.
소액으로 투자하던 투자자의 시선에서
앞으로 서울투자를 위한 가격대의 감을
스스로 엑셀 시세를 하나하나 따며
몸소 느낄수 있어서 좋았고
3.
인생의 최고가 쇼핑인
'내집마련'을 할 때
이정도 노력은 기울여야하지 않을까
내집마련중급반을 수강하는 수강생들 모두
대단하다고 느꼈고
꼭..!! 결과 내셨으면 좋겠다는
많은 생각들을 할 수 있었던
의미있는 과제였습니다 :)
내마중 7,8기
시세따느라 수고많으셨어요ㅠㅠ
(내눈알..)
감사합니다.
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