윤우아빠v 의 내집마련 후보 단지 정리하기 [내집마련 중급반 7ㅣ똥차게 내집 49 부마니 쌓조 윤우아빠v]

안녕하세요.

행복한 투자자를 꿈꾸는 윤우아빠v입니다.

내집마련 중급반 1주차 과제 입니다.

과제를 하기전, 가장 중요한 2가지에 대해서 고민을 했습니다.

첫째, 나의 종잣돈 규모 / 둘째, 가족의 동의 입니다.

첫째, 나의 종잣돈 규모

이번 과제를 하면서 나의 종잣돈 규모에 대해서 다시한번 생각하게 되었습니다.

종잣돈 규모를 생각하다 보니, 나의 투자 방향성에 대해 고심하는 계기가 되었고 이에 따른 투자가능 지역에

대한 아파트 리스트를 정리하게 되었습니다.

<나의 투자 방향성 검토>

가정1) 갈아타기 시 : 현재 소유주택 매도 후 상급지 이동방향

1-1 : 매도 후 현상황유지(월세와 비슷할 듯)

매도희망가 : 9.5억, 잔금대출 : 2.5억

<종잣돈 규모 : 7억> : 강남, 서초, 용산

장점 : 강남입성 / 단점 : 투기과열지구라 반드시 실거주를 해야하는데 잔금이 불가할 듯(현실적으로 힘듬)

1-2 : 매도 후 전세집마련

매도희망가 : 9.5억, 잔금대출 : 2.5억, 전세예상 : 3억

<종잣돈 규모 : 4.5억> : 마포, 광진, 성동, 강동 매수가능

장점 : 상급지갈아타기, 전세 거주안정 / 단점 : 전세 상승분 기대효가 작음, 1주택 유지, 당장실력부족

(이것도 나쁘지 않다고 생각됨)

가정2) 현재 소유주택 보유

2-1 : 전세 주고, 전세 살기

전세희망가 : 5~5.5억, 전세예상 : 3억, 잔금대출 : 2.5억

<종잣돈 규모 : 없음>

장점 : 거주안정, 전세상승분 기대 / 단점 : 결국 경기도 4급지 수준임, 상승한계 있음, 1주택 유지

(새로구한 전세집 상승에 대한 위험부담도 있음, 종잣돈을 너무 많이 깔고 앉음)

2-2 : 전세 주고, 월세 살기

전세희망가 : 5~5.5억, 대출상환 2.5억

<종잣돈 규모 : 2.5~3억> : 동대문구, 강서구, 서대문구, 성북구, 관악구, 은평구, 노원구, 구로구+경기권 매수가능

<+1억 : 3.5~4억> : 동작구, 영등포구 매수가능

장점 : 전세상승기대치 큼, 자산 증식가능(2주택) / 단점 : 월세부담

(당장 실행에 옮길 수는 없음, 24. 9~12월(전세계약, 월세구하기) / 25. 1~3월(추가매수)

이렇게 정리하다보니,

자산을 쌓아가는 것이 중요하다는 생각

현재 정부의 규제에서는 2주택까지 해볼 수 있다는 생각

나의 자산적인 목표와 감당가능할 정도의 수준인지에 대한 생각

현재 나의 투자실력 등을 고려하여,

2-2의 방향이 가장 적합하다는 결론을 내었습니다.

(물론, 이 방향에 대해서 거인의 어깨를 빌려볼 생각입니다)

<2-2 : 전세 주고, 월세 살기(거주분리), 2주택 전략>

(+1억 : 3.5억~4억 : 동작구)(종잣돈 규모 : 2.5~3억 : 서대문구, 관악구)

(당장 투자할 수 없기에 투자금 4억이하 단지를 모두 추림)

[동작구 : -20% 이상하락 / 4.5억이하 단지들]

흑석동 : 흑석동양(33P, 24P), 청호(24P)

신대방 : 현대(32p)

상도 : 상도래미안1차(34P), 상도삼호(31P)

사당 : 휴먼시아(34P), 사당자이(25P)

본동 : 경원원츠리버(34P)

동작 : 동작금강 KCC(32P)

대방 : 성원(31P)

노량진 : 신동아리버파크(24P)

전고점 TOP 5 : 대방성원, 사당동작삼성래미안, 상도래미안1차, 동작금강kcc, 흑석동양, 본동경원츠리버

(앞마당 만들기를 통해 선호도 파악이 중요해 보인다, 어디가 어딘줄 모르겠음.. 조모임때 가봐야겠다)

[서대문구 : -20% 이상하락 / 4.5억이하 단지들]

앞마당이라서 내가 생각했을 때, 선호도가 많이 밀리는 단지는 제거 함

전고점 TOP 5 : dmc파크뷰자이, 신촌푸르지오, DMC래미안E편한세상, 독림문삼호, DMC센트럴아이파크

(확실히 앞마당 단지라서 그런지, 선호요소 위치가 잘 파악된다...앞마당 중요성 또 느낌)

[관악구 : -20% 이상하락 / 4.5억이하 단지들]

나너위님의 자료를 바탕으로 작성

전고점 TOP 5 : 이편한세상 서울대1차, 봉천두산, 신림푸르지오1차, 관악드림타운, 관악푸르지오

(서대문구와 다르게 관악구는 -20%단지가 투자금에 다~~들어온다, 기분이 좋다^^, 앞마당 만들러가자)

[3개구 전고점 순 나열 : 동작구, 서대문구, 관악구 : -20%이상 / 4.5억이하단지들]

전고점 10억원을 돌파한 리스트를 보고 같은 투자금 범위라면 더 좋은 단지를 선택, 투자 가능 리스트 관리!

급지가 떨어지지만 선호하는 아파트가 있음

좋은 것부터 순차적으로 내려오며, 비슷한 가격이라면 더 좋은 조건 선택(전세가율, 하락률)

같은 투자금 이라면 더 좋은 것 : e편한세상 서울대 1차(4억) > DMC래미안e편한세상(4억)

(둘다 선호도가 있다는 가정하에)

가장 중요한 건 가격! 많이 떨어진 것

<같은 가격대 이라면 가치가 좋은 것>

<비슷한 가치라고 느낀다면, 가격이 싼 것>

(가치를 알고 있는 것이 역시 중요!!)

둘째, 가족의 동의

이건 투자의 원칙중에 가장 중요한 것 같습니다. 가족의 동의가 곧

"많이 벌지는 못하더라도 잃지 않는 투자"

"이 투자를 했을 때 마음이 편한가" 와 연결되어 있는 것 같습니다.

자산적으로 이 투자를 하고 다음 단계의 투자를 계속 이어나갈 수 있는지(시스템 구축)에 대한 고심과

끊임없는 나와 배우자와의 대화가 필요해 보이네요~~

아내가 진정으로 원하는 거주 환경과 내가 하려고 하는 투자와 괴리감이 있는데

서로 상충하는 방향이 있어 이야기를 많이 나눠봐야겠습니다!!

(과제 덕분에 진솔한 편지 한장은 보냄^^)

과제를 하면서 느낀점

시세 전수조사는 투자를 위해서 반드시 필요해 보입니다.

투자하고 싶은 단지 리스트를 갖고, 점차 줌인~ 줌인~ 줌인~ 을 하다보면

결국 1개의 물건을 만날 수 있을 거라는 생각이 들었습니다.

또한, 앞마당인 구의 시세 전수조사와 그렇지 않은 구의 시세 전수조사에 대한 차이를 많이 느꼈습니다.

내가 3급지 까지 갈 수 있다는 생각에 설래기도 했지만, 앞마당이 아닌 곳에 전고점과 투자금만 가지고

판단하는 것은 위험하다고 생각했습니다.

그리고 30평대를 잔금의 리스크 때문에 아에 제외 시켰는데, 30평대도 추가해서 지켜봐야겠습니다.

앞으로의 2~3주차 과제와 강의를 통해 이에 대한 의문이 해결되었으면 좋겠습니다~!