안녕하세요 :) 월부에서 하루하루 성장해나가고 있는 쵸코누나입니다.
내집마련 중급반 1주차 과제는 다음과 같은 3가지 입니다.
1) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기 (내강의실 첨부 양식 참고)
2) 내 종잣돈 + 1억으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기
3) 이 중 내가 매매할 수 있는 (혹은) 2년 이내 매매하고 싶은 아파트 단지 5개 선정하기
1) 내 종잣돈으로 전세 끼고 매수할 수 있는 아파트 찾아보고 리스트 정리하기
제 종잣 돈은 2억으로 투자할 수 있는 지역을 살펴보았고, 서울 지역구 별 평당가를 살펴본 결과 제 투자금으로 가능한 투자 지역으로는 4급지~5급지를 살펴보아야 함을 확인할 수 있었습니다.
그 중, 4급지인 동대문구와 서대문구를 선택하였고, 그 이유는 추가 1억원까지 투자금을 보태서 투자가 가능할 지역이라고 생각되어 "동대문구"와 "서대문구"를 선택하였습니다.
1. 동대문구, 서대문구 아파트 전수 조사 실시
-. 세대수 기준 : 200세대 이상
-. 평형대 기준 : 전용 59 + 전용 84 type
(1) 서대문구 시세 조사
(2) 동대문구 시세 조사
2. 서대문구, 동대문구 아파트 中 후보 단지 리스트 정리
-. 단지 선정 기준 : 전고점 대비 하락률 20% 단지
-. 투자금 규모(종잣돈 2억 + 1억) = 매-전 갭 3억까지
-. 단지 Top 5 분석
-. 매매가 8.5억인 단지(DMC래미안/독립문극동/북한산 두산위브/홍제원현대) 모두 단지 분석을 해보았을 때, 단지의 가치는 유사해보인다. 네 단지의 전고점 등은 유사해보이며, 과거 홍제원 현대의 가격이 상대적으로 높게 형성되어있는 것을 확인하였음.
-. 매매가 6.5~6.8억인 단지(남가좌동현대/홍제원현대/답십리청솔우성/쌍용)의 단지 중 전고점은 홍제원현대가 가장 높음.
3. 최종 단지 Top 5 단지
(1) 독립문 극동 24평
(2) 북한산 두산위브 33평
(3) 홍제원현대 32평
(4) 답십리 청솔우성 33평
(5) 쌍용 25평
-. 입지적인 측면을 고려하였을 때, 홍제보다는 독립문 극동의 입지적 가치가 좋고, 사람들의 선호도가 높을 것이라 판단하였음.
-.북한산 두산위브의 경우, 2020년으로 연식의 강점이 있고, 25평, 33평 간의 매-전 차이가 1천만원밖에 나지 않으므로, 33평으로 선택하였음.
-. 홍제원현대의 경우 하락률이 현재 -26% 수준으로 가격 하락이 많이 된아파트이며, 25평은 복도식(방3.화1)구조이므로 32평으로 선택하였고, 25평대비 32평의 전저점 후 상승률이 더 낮은 점도 확인하였음.
-. 동대문구에서 답십리청솔우성과 쌍용을 선택하였는데, 답립시청솔우성의 경우 하락률이 -23%수준으로, 추가 가격 협상 시, 하락률 25%에 근접하여 매수 가능할 것으로 보였고, 전저점 후 상승률도 6%수준밖에 되지 않음.
-. 동대문구 이문동 쌍용은 하락률이 -23%수준이며, 매-전 가격이 2.8억 수준이나, 추가로 가격 협상할 경우 2.5억에 매수 가능할 것으로 보여짐
4. 느낀점
이번 과제에서 서대문구, 동대문구의 아파트 전수조사를 통하여 전고점/전저점/투자금까지 고려한 최종 단지 Top 5를 선정하였습니다. 투자금 내에 들어오는 아파트에 대해서 직접 단지를 살펴보고, 임장을 통하여 입지 분석 후 Top 5를 살펴본다면 더 좋을 것 같다는 생각이 들었습니다. 내마중 강의를 통해 마지막 최종 매수 고려 단지 5개를 볼 때에는 임장 후 입지 분석까지 완료 후 결론 내려야겠다는 생각이 들었습니다.
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