[내마중 7기70조 두나언니] 성동구 동대문구 비교 ~!!

2주차 과제는 어떤 단지를 입지분석하면 되나요?

▶성동구와 동대문구 안에서 매전 갭이 55000 아래로, 타겟단지 중 가장 전고점이 높은 단지찾기!

(전고점이 높을수록 가장 좋은 단지일 확률이 크기 때문)

①신금호파크자이 24평 (2016 1156)127000/ 매전 55000 (전고점 154500) -18% *115875

②래미안위브 33평 (2014 2652)124000/ 매전 51000 (전고점 153250) -19% *114937

③행당한진 32평 (2000 2123)120000/ 매전 52000 (전고점 146000) -18% *109500

④센트라스 25평 (2016 2529)119000/ 매전 47000 (전고점 145000) -18% *108750

⑤왕십리자이 24평 (2017 713) 115000/ 매전 46000 (전고점 137500) -16% *103125

⑥래미안크래시티 25평 (20132397) 110000/ 매전 48000 (전고점 135000) -19% *101250

우선 분위기 임장을 했을 때, 선호되는 단지와 1000세대가 넘는 대단지 위주로 골라보았다. 전고점으로만 봤을 때는 래미안허브리치(33평), 답십리파크자이(33평), 동대문롯데캐슬(26평)도 높았지만 주변환경과 세대수를 고려하여 제외시켰다.

▶직장은 해당 지역의 종사자 수를 적으면 된다. 직장은 먹고 사는 문제를 해결해주는 요소이다. 종사자 수가 많을수록 그 지역에 거주하고자 하는 수요가 풍부하다는 증거다.

-서울 성동구 (B등급) 종사자수 178,243 / 사업체수 28,343

-서울 동대문구 (B등급) 종사자수 138,400 / 사업체수 31,324

▶교통은 카카오맵, 네이버 길찾기에서 지하철을 이용하여 출퇴근하는 시간으로 교통입지를 평가할 수 있다. 지하철은 교통체증이 심한 수도권의 교통망에서 정시성이 보장되는 유일한 수단이기 때문이다.

[단지->강남역]까지의 지하철 소요시간을 적는다.

6개의 단지 모두 30-40분대로 소요시간이 비슷한걸 볼 수 있다.

①신금호파크자이 (신금호역 역세권아파트)

②래미안위브 (답십리역 648m, 11분 걷는 거리)

③행당한진 (행당역 역세권 아파트)

④센트라스 (신당역 580M, 9분 걷는 거리)

⑤왕십리자이 (마을버스가 평일 17분에 한 대있다. 교통 불편해보임)

⑥래미안크래시티 (청량리역 800M, 13분 걷는 거리)

▶환경은 반경 1km에 사람들이 이용하는 편의시설을 잘 갖추고 있는지 [카카오맵-주변]을 클릭하면 알 수 있다. (백화점, 마트, 병원, 공원, 택지와 뉴타운)

①신금호파크자이

- 행당역에 롯데마트가 있다. 주변에 배수지 공원이 있다.

②래미안위브 (전농 답십리 뉴타운)

- 청량리역 근처 롯데백화점과 롯데마트가 있다. 새삼근린공원이 있다.

③행당한진

- 행당역 롯데마트와 왕십리역 이마트 이용가능하다. 한양 대학교 병원이 있고, 대현산 공원이 있다.

④센트라스 (왕십리 뉴타운)

- 이마트 청계천점이 있다. 근처 청계천 이용이 가능하다.

⑤왕십리자이

- 행당역 롯데마트가 있다. 근처 무학봉 근린공원이 있다.

⑥래미안크래시티 (전농답십리 뉴타운)

- 청량리역 근처에 롯데백화점, 롯데마트가 있고, 서울성심병원이 있다.

->성동구는 국립중앙의료원, 한양대학병원 이용이 가능하고, 동대문구는 한양대학병원, 서울 성심병원, 삼육 서울병원, 동부 병원 이용이 가능하다.

▶학군은?

타겟단지에서 배정되는 중학교의 학업성취도와 특목고 진학률을 적는다.

서울의 경우는 지망 순위 > 근거리에 위치로 중학교가 배정되기 때문에, 대부분 가까운 곳에 있는 중학교에 배정되게 된다. (학군은 상대적이기에 그 동네에 있는 중학교들과 비교했을 때 어떤지를 적는게 좋다.)

①신금호파크자이 (무학중)

②래미안위브 (숭인중 71.4% 0.8% 동대문10위, 동대문중 63.8% 1.9% 동대문 15위 꼴지)

③행당한진 (무학중 80.6% 3.6% 성동구3위, 광희중 85.9% 2.2% 동대문 1위)

④센트라스 (무학중)

⑤왕십리자이 (무학중)

⑥래미안크래시티 (숭인중, 동대문중)

학원가는 동대문은 답십리동에 조금 있고, 행당역 근처에 조금 더 있다.

학군은 성동구와 동대문구가 확실히 약하다. 그나마 동대문보다는 성동구가 조금 더 나은 편이다.

▶타켓단지 입지 비교

성동구과 동대문구는 2급지와 4급지라는 급지 차이가 나지만, 동대문구의 대장 단지들은 성동구 중간급과 맞먹는 레벨이었다. 앞으로 교통의 핵심지가 될 청량리역 근처에 위치한 대장 단지들을 눈여겨 보고, 기준 가격까지 떨어진 단지를 잡는 것이 중요할 것 같다.

급지 차이는 크지만, 실제 단지로 들어가보니 교통 부분 환경 부분이 비슷했다. 학군은 상대적으로 성동구가 나았다.

▶내가 정한 우선순위는 ①신금호파크자이 ②센트라스 ③래미안크래시티이다.

내가 살고 싶은 곳은 텐즈힐1, 신금호파크자이, 래미안크래시티 정도이다.