안녕하세요. 따뜻한 부자입니다.
2주차 강의과제를 올립니다.
Step1. 내집마련 후보 단지 기본 정보 적어보기
● 후보단지1 : 흑석한강센트레빌2차(2012년식, 963세대)
● 후보단지2 : 사당동 대림(1990년식, 1152세대)
● 후보단지3 :힐스테이트상도센트럴파크(2012년식, 1159세대)
● 후보단지4 :상도래민안1차(2004년식, 517세대)
● 후보단지5 :동작금강KCC(2003년식, 276세대)
● 선정이유 : 내 투자금 범위 내 단지들 중에서 하락률 20% 이상이면서 전고점이 가장 높기 때문에,
사람들이 이 단지들을 좋아하는 이유를 알고 싶었습니다.
Step2. 직장 교통 학 환경 살펴보기
●직장
-후보단지 5곳이 위치한 동작구 종사자수는 106,159명입니다.
-제가 거주하는 광명시보다는 종사자수가 많지만, 서울 25개 구 중에서 21위로 하위권 수준으로 직장이 풍부한 지역은 아닌 것 같습니다.
-나무위키에 따르면, 농심그룹, 대교그룹, 유한양행 등 규모가 상당한 대기업의 본사들, 한냉, 학산문화사, 바이엘 코리아, 대한민국 기상청 외 다수의 시설 및 건물들이 동작구에 있다고 합니다.
●교통
-강남역 출퇴근 시간이 가장 짧은 단지는 사당동 대림아파트로 30분 이내지만, 지하철 환승을 2번합니다. 후보단지들 중 흑석한강센트레빌2차는 43분으로 상대적으로 가장 오래 걸리지만, 환승을 1번하고 강남역까지 출퇴근이 편리하다고 말할 수 있습니다.
-힐스테이트상도센트럴파크, 상도래미안1차, 동작금강KCC는 강남역 출퇴근 시간이 비슷하지만 환승 횟수는 동작금강KCC가 1회로 출퇴근이 더 수월합니다.
-힐스테이트상도센트럴파크, 상도래미안1차, 사당동 대림아파트는 역세권 단지로 지하철역까지 접근성이 매우 좋습니다. 반면 흑석한강센트레빌2차와 동작금강KCC는 지하철역까지 도보로 15분 이상 걸려 지하철역 접근성이 별로입니다.
-흑석한강센트레빌2차와 동작금강KCC 지하철 환승 횟수가 1회로 적은 대신에, 역까지의 접근성은 상대적으로 떨어집니다.
-대림은 동작금강KCC에 비해 강남역까지 소요시간은 짧지만 환승이 2회라, 5분 정도의 시간 차이라면 동작금강KCC의 교통입지가 더 좋을 것 같지만, 또 역까지의 거리를 고려하면 쉽게 결론이 나지 않았습니다.
-그래서 결국 지하철 횟수와 역까지 거리보다는 강남역까지의 소요시간을 기준으로 잡고 교통입지 요소를 고려하니, 7호선 남성역에서 가까운 역세권 단지인 대림의 교통입지가 우수한 것 같습니다.
-배우자 직장까지는 5개 단지 모두 교통이 편리하지만, 저의 직장까지는 접근성이 떨어지는 편입니다. 특히, 흑석한강세트레빌2차와 동작금강KCC 단지에서부터 저의 직장까지 1시간 남짓 출퇴근시간이 걸립니다. 이 부분이 실거주집을 선택할 때 고민이 될 것 같습니다.
●학군
-후보단지 5곳 중 학업성취도가 높은 중학교에 배정되는 단지 순은
동작금강KCC(동작중 85.4%) > 힐스테이트상도센트럴파크(상현중 84.9%) > 흑석한강센트레빌2차(중대부중 80.5%) > 상도래미안1차(영등포중 75.0%) > 대림(사당중 70.9%)입니다.
-동작구는 학군지도 아니고 학원가도 부족하지만, 상대적으로 학군이 좋은 중학교에 배정되는 단지는 동작금강KCC, 힐스테이트상도센트럴파크, 흑석한강센트레빌2차 단지들이라고 할 수 있습니다.
●환경
-후보단지 5곳 모두 반경 1km 내 위치한 편의시설인 백화점과 대형마트는 하나도 없습니다.
-종합병원도 2곳이 있는데, 그중 1곳인 중앙대학교병원이 흑석한강센트레빌2차 단지 인근에 위치해 있습니다.
-후보단지 5곳 모두 단지 근처에 근린공원이나 산이 있어서 녹지공간이 가까이에 있습니다.
-흑석한강센트레빌2차는 흑석뉴타운에 속해 있고, 힐스테이트상도센트럴파크와 동작금강KCC는 주변에 단지들이 비교적 모여 있어서 택지라고 할 수 있습니다. 택지와 뉴타운이라는 환경 요소는 직접 현장에서 단지들이 균질한 곳에 몰려있는지 확인이 필요할 것 같습니다.
*[부자아내제인] 내집마련중급반 2주차 과제 FAQ (읽기만 해도 1등단지 척 나오는) 참고자료
Step3. 각 후보 단지의 입지 비교해보기
-각 후보단지들의 입지를 비교해보면서 입지요소 하나 하나 고민해보고, 우선순위를 정하려고 노력할 수 있었습니다.
-비교하기 애매하거나 궁금한 점들은 단지 임장을 통해서 더 알아가고 싶습니다.
+ 영등포구 후보 단지 추가
-영등포구를 추가해서 입지분석 후 단지까지 비교해보았습니다.
-이곳도 단지 임장을 통해서 입지분석한 것이 맞는지, 손품만으로 비교한 생각들이 실제 현장에서 확신을 가질 수 있는지 확인하고 싶습니다.
Step4. 최종 선택 및 느낀점 적어보기
-교통은 모든 후보단지들이 좋은 편이라 순위를 정하는 기준으로 삼을 수 없었습니다. 강남까지의 소요시간이나 환승횟수, 지하철역까지의 거리 모두 애매하게 한두개씩 걸쳐있었기 때문입니다. 그래서 다른 후보단지들에 비해서 환경요소가 뛰어난 흑석한강센트레빌2차를 최종 선택 단지로 뽑아보았습니다.
-현재 가격과 전고점만으로는 단지들의 우선순위를 정하기가 너무 어려웠습니다.
-과제 가이드대로 입지분석을 하다보니, 어느 정도 단지들의 순위가 정해지는 것 같았습니다. 물론 딱~ 떨어지게 여기가 좋아!는 아니였지만, 더 좋은 단지를 고르기 위해 고민하고 생각해볼 수 있는 시간을 가질 수 있어서 좋았습니다.
-입지분석만으로는 해결되지 않는 궁금증과 거주민들의 핵심요소를 단지임장으로 해결하고 싶습니다. 그래서 다음주 단지임장이 기다려지고 기대됩니다.
-강의에서 권유디님께서 동작구의 핵심 선호요소를 알려주셨는데, 다음주에 눈으로 확인하고 생각을 정리하는 시간을 갖고 싶습니다.
+영등포구 후보 단지 추가
-영등포구도 시세조사와 입지분석을 통해서 5개 후보 단지를 선택하고, 그중에서 단지 하나를 선택해서, 동작구 vs 영등포구 단지를 비교하는 시간을 가졌습니다.
-동작구에서만 단지들끼리 비교할 때보다, 영등포구라는 지역을 달리해서 비교를 하니, 더 명확하게 두 지역과 단지의 차이점을 알 수 있었습니다.
-손품(시세조사, 입지분석)뿐만 아니라 발품(단지임장)까지 완수해서 가격과 가치에 대한 판단을 내리고 싶습니다.
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