[wonn] 칼럼 필사 #49 [너바나] 시세차익 투자의 리스크 그리고 그 이후

[너바나] 시세차익 투자의 리스크 그리고 그 이후

□ 칼럼 주소: https://cafe.naver.com/wecando7/764738

□ 칼럼 게시일: 2018. 12. 4.

□ 칼럼 필사일: 2024. 5. 19.

안녕하세요. 너바나입니다.

벌써 한 해를 마무리하는 12월이 왔네요.

올해 잘 보내셨나요? 올해 세웠던 계획대로 잘 지내셨나요?

저는 연말에 전세 계약을 하느라 바쁜 일상을 보냈습니다. 저는 보통 전세 계약을 할 때 직접 대면하지 않고 가급적 전화나 문자로 예의 바르게 문의하고 계약도 대면으로 작성하기보다 우편으로 서류를 주고 받고 있습니다. 과거에는 직접 만나보면서 집 상태도 확인해 봤는데 요즘은 제 시간을 더 효율적으로 사용해야 하고 집 부분 수리 비용도 많이 들어야 500만원 이내에서 해결할 수 있어 차라리 그 시간에 책을 읽거나 다른 일에 시간을 할애하고 있습니다.

몇 년 전에 시체차익형 투자를 하신 분들의 경우 대부분 올해 여름까지 행복한 결과를 맞으셨을 겁니다. 2016년에 제 기준에 맞는 투자 가능한 물건을 정리했는데 300개 단지 중 300개 단지가 전부 올랐더군요. 시세차익 평균은 1.7억원 정도 올랐습니다. 아마 이 글을 읽으시는 분들 중 일부는 ‘그 때 샀어야 했는데...’라며 아쉬워하실지도 모르겠습니다.

하지만 투자에는 항상 편익이 있으면 비용도 따르는 법. 투자 규모나 자산 규모가 커지면 이에 따라 리스크도 커지게 됩니다. 사람마다 그릇이 있다고 하죠. 저는 투자에도 적용된다고 생각합니다. 대부분 투자 시장에 장밋빛 희망만을 보고 들어옵니다. 하지만 실제 겪어보면 장밋빛 희망만 있는 것이 아니고 문제도 발생하고 어려움을 겪으며 힘든 시기를 보내게 됩니다.

맞습니다. 모든 편익(수익)에는 대가가 따릅니다. 요즘 워런 버핏과 관련된 책을 많이 읽고 있는데 60년 이상 투자한 대가의 통찰력을 보면서 아직도 갈 길이 멀다는 생각을 많이 합니다.

시세차익형 부동산 투자를 하면서 상승을 겪은 이후에 겪는 어려움은 유동성 문제입니다. 이미 겪으신 분도 계시겠지만 2019년에는 전세금을 세입자에게 반환해 주는 경우가 생길 겁니다. 제 경우에도 올해 꽤 큰 금액의 전세금을 세입자에게 반환해줬고(다행히 올해에는 올려 받은 금액과 돌려준 금액이 비슷했습니다.) 내년에는 1.5~2억원 정도 돌려줄 걸 예상하고 이에 대비하고 있습니다.

관리하고 있는 집이 많아지다보니 나이드신 분들부터 외국인 노동자까지 세입자를 가리지 않고 받고 있습니다. 세입자의 성향보다는 공실의 리스크를 줄이기 위해서 세입자를 예전의 기준과 다르게 받고 있습니다. 수십 개의 집을 관리해야 하는데 세입자를 빨리 구하고 다른 일을 처리하는 것이 임대 사업을 하면서 중요한 일이라는 것을 깨달았습니다. 아마 이 글만 보게 되면 아찔하신 분들도 있을 겁니다.

하지만 저는 걱정하지 않습니다. 분명 상승장이 끝나고 4~5년 뒤에는 전세가가 다시 올라갈 것이고 제가 돌려준 전세금 이상을 다시 돌려받는 시기가 올테니까요.

제가 겪은 부동산 시장은 5:3:2 정도의 비율로 전세가격에 변동이 있었습니다.

5년은 상승, 3년은 보합, 2년은 하락.

앞으로 2년 간 전세 유동성에 대비해야 하는 시장이 지나가면 다시 상승하는 시장이 올 겁니다. 만약 이 글을 읽는 분께서 이 어려운 시기를 버텼다면 그 이후는 리스크를 겪은 만큼 더 많은 편익을 얻는 시기를 가지게 될 겁니다. 전세를 활용한 부동산 리스크에 대비하기 위하여 다음 다섯 가지를 준비하시길 바랍니다.

1. 감당할 수 있는 규모로 운용하십시오.

무조건 집 채수만 많다고 좋은 것이 아닙니다. 집의 양보다는 질이 훨씬 더 중요합니다.

2. 마이너스 통장은 최후의 보루로 남겨 두십시오.

마이너스 통장까지 모두 투자에 쏟은 뒤 전세가 하락에 어려움을 겪으신 분들을 많이 봤습니다.

가급적 마이너스 통장은 리스크 대비로 남겨두시는 것이 좋습니다.

3. 무피투자에 집착하지 마세요.

그래도 제가 돌려주는 전세금 규모가 적었던 이유는 투자금을 무리하게 줄이기보다 적정 수준의 가격보다 낮은 가격으로 계약을 체결했기 때문입니다.

덕분에 지금 시세보다 1~2천만원 비싼 금액이지만 무리없이 재계약을 했습니다.

반면 부동산 사장님 덕분에 전세를 시세보다 비싸게 계약한 곳은 그 당시 계약 금액보다 5천만원 정도 하락을 했고 임차인도 재계약을 하지 않고 나가게 되어 새로운 임대차 계약을 하는 바람에 역전세가 났습니다.

4. 전세금이나 매매금액 중에 일부는 리스크 대비용으로 남겨두세요

전세금을 올려받거나 매매 차익이 생겼을 경우 모두 부동산에 재투자해야 합니다. 절대 생활비로 쓰시면 안됩니다.

하지만 그 중 일부는 항상 이런 리스크를 대비를 위해 한 채에 2천만원 정도는 남겨두어야 합니다. 어느 정도 투자한 부동산이 규모를 갖추게 되면 집의 채수를 늘이기 보다 리스크를 재점검하는 시간을 꼭 가지시길 바랍니다.

5. 한 곳에 너무 같은 시기에 몰빵하지 마세요.

한 곳에만 투자를 하게 되는 경우 잘되면 큰 돈을 벌지만 이런 경우 리스크에 취약합니다. 또한 너무 같은 시기에 전세 계약을 하게 되면 유동성에 문제가 발생할 수 있으니 적어도 6개월 정도의 간격을 두면서 관리해 나가시길 바랍니다. 물론 나중에는 투자를 지속한다면 그 시기가 짧아지겠지만 많이 보유할수록 유동성 대비 능력이 좋아집니다.

마지막으로 위기는 기회라는 말이 있습니다. 버티는 사람에게는 분명히 치른 대가 만큼의 편익이 올 겁니다. 그 편익은 아마도 여러분이 예상한 수준을 훨씬 넘을 겁니다. 이 글을 읽은 분들 중에 리스크가 전혀 없었던 분들은 위로와 위안을 받았겠지만

No risk, No return

위험도 없으면 수익도 없습니다.

리스크는 잘 관리하면서 대응하면 됩니다. 제 경험 상 남들이 가장 열광하고 좋아할 때 리스크를 고민해야 하고 남들이 리스크로 주저주저할 때가 용기를 내야 할 때라고 생각합니다.

비용(리스크)을 잘 대비하여 더 큰 편익을 얻는 투자자가 되길 바랍니다.

P.S.

지난 송년회에서 전부는 아니지만 약 200분의 제자분들을 보게 되어 반갑고 기분이 좋았습니다. 긴 얘기를 나누고 싶었지만 잠시 안부를 묻는 것 만으로도 행복했습니다.

현재 힘든 상황을 겪고 있을지도 모르지만 월부가 여러분들에게 위로가 되었으면 좋겠습니다.

저 또한 성장을 게을리 하지 않고 여러분들에게 참된 조언을 해드릴 수 있는 투자자이자 선생님이 되도록 노력하겠습니다.

올 한해 진심으로 감사드립니다.

너바나 드림

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