D.D
안녕하세요.
거주-분리를 하고 싶은
직장인 가치 투자자
꿈꾸는★사막입니다.
조원분들과 함께 2주차에
조모임과 성동구
단지임장과 해봤습니다!
그 중 1주차 과제에서 뽑은
-25%이상 기준에 해당되는
성동구 응봉동 신동아 59 VS
동작구 대방성원상떼빌의
입지를 분석해보고자 합니다.
과연 꿈꾸는사막이
선택한 단지는?!
이번주 과제에서 뽑은 단지(단지임장 및 매물단지)
- 동작구 대방성원상떼빌 84 (3.3)
- 성동구 응봉동 신동아 25 (2.7)
추가로 지켜봐야할 단지(-20%)
- 동작구 상도현대 59 (2.5)
- 동작구 흑석동양 59/84(2.9)
아파트이름: 성동구 응봉동 신동아(1996Y/434^) VS 동작구 대방 성원상떼빌(1994Y/487^)
위치(지도)
[성동구 응봉동 신동아(1996Y/434^)] [동작구 대방 성원상떼빌(1994Y/487^)]
=신동아 주변은 아파트로 밀집되어 있고 주변에 산이나 풀이 많고 앞에 강이 있으며
가까운 역은 응봉역(경의중앙)이 있다.
상떼빌주변에도 대방공원 및 용마산이 있고 앞에 여의도 샛강이 있으며
가까운 역으로 대방역(1호선,신림선)이 있다.
입지평가
1. 직장 B
- 성동구 사업체수 28,343개 / 종사자수 178,243명 / 500명 이상 사업체수 21개 / B
- 동작구 사업체수 19,793개 / 종사자수 106,159명 / 500명 이상 사업체수 16개 / B
=성동구와 동작구는 베트다운의 성격을 지니고 종사자수와 사업체수를 봤을 때
성동구가 동작구 보다는 그래도 좀 더 일자리가 많다.
2. 교통 A
- 성동구 응봉동 신동아 : 강남 31분(환2) / 시청 31(환1) / 여의도 41분(환1)/ A
- 동작구 대방 성원상떼빌 : 강남 40분(환1) / 시청 28분 / 여의도 13분(버스)/ A
=교통면에서는 응봉 신동아가 강남을 좀 더 빠르게 가지면 환승을 2번해야하는 점에서
오히려 환승1번하는 대방 성원상떼빌도 접근성 면에서 나쁘지 않을 것 같다는 느낌.
오히려 시청역과 여의도역 주변 업무지구와의 접근성은 대방 성원상떼빌이 더 좋음.
1) 성동구 응봉동 신동아 : 강남 31분(환2) / 시청 31(환1) / 여의도 41분(환1)/ A
-무조건 마을버스를 타고 이동을 1번은 해야하고 업무지구에 40가량으로는 모두 다 도착
-생각보다 강남역가려면 환승을 2번해야해서 위치에 비해 시간이 더 걸리는 느낌.
2) 동작구 대방 성원상떼빌 : 강남 40분(환1) / 시청 28분 / 여의도 13분(버스)/ A
-강남 출퇴근보다 시청이나 여의도 출퇴근이 훨씬 편해보임. 특히 여의도!
3. 학군 B /A
<초등학교>
- 성동구 응봉동 신동아 : 응봉초(682명/21명/1학년 5학급) /성동구내 과밀학급 없음.
- 동작구 대방 성원상떼빌 :신길초(966명/21명/1학년 5학급) / 동작구 과밀학급 삼일초(래미안로이파크주변)
=둘 다 엄청 선호하는 초등학교는 아니다. 초등학교 보내기는 성원상떼빌이 길건너지 않고 안전하게 보낼 수 있지 않을까? 신길초는 5,6학년 학급과 학생수가 매우 많다. 중학교를 보내기 위해 4-5학년 때 전학을 오는 건지, 아님 그전부터 계속 다니는 건지 확인할 필요 있음.
<중학교>
- 성동구 응봉동 신동아 : 광희중 86%/ 특목고 진학률 2.2% / B
- 동작구 대방 성원상떼빌 : 숭의여자중 93%/ 특목고 진학률 /A
=초등학교 5-6학년 학생 수를 보고 세운 가설에서 동작구 대방 성원상떼빌이 가는 초등학교는 숭의여중을 보내고자 4-5학년에 전학을 오는 것 같다. 대방역 주변에 아파트가 그렇게 밀집되어 있지 않은데도 학업성취도가 높은것이 신기!!(여자중학교 보내기 좋은 단지일 수도!)
[학원가] 행당동 36개 / 대방동 60개
4. 환경 B
- 성동구 응봉동 신동아 : 마트1/ 병원X / B
- 동작구 대방 성원상떼빌 : 마트1/ 병원1 / B
= 1km내 백화점은 없지만 큰 마트는 1개씩 가지고 있어 편리해보이고,
대방성원상떼빌의 경우 종합병원도 가까이 있다.
5. 각 후보 단지의 입지 비교하기
1)성동구 응봉동 신동아 (B/A/B/B)
- B 직장: 사업체수 28,343개 / 종사자수 178,243명 / 500명 이상 사업체수 21개
- A ★교통 : 강남 31분(환2) / 시청 31(환1) / 여의도 41분(환1)
- B 학군 : 광희중 86%/ 특목고 진학률 2.2%
- B 환경: 마트1/ 병원X
=업무지구와의 출퇴근이 1시간이내로 용이하지만 마을 버스를 이용해야만 하는 단점이 있으며 초증학교와 중학교를 모두 대로를 지나야 갈 수 있고 학원이 잘 형성이 안되어 있는 것 같고 아이를 키우기에는 다소 부족해 보인다. 마트는 행당역 주변에 있는데 주변이 심한 언덕이라 쉽게 접근하기 어려운점으로 다소 입지가 아쉽다.
2) 동작구 대방 성원상떼빌 (B/A/A/B)
- B 직장: 사업체수 19,793개 / 종사자수 106,159명 / 500명 이상 사업체수 16개
- A ★교통: 강남 40분(환1) / 시청 28분 / 여의도 13분(버스)/ A
- A 학군 : 숭의여자중 93%/ 특목고 진학률
- B 환경: 마트1/ 병원1
=강남과의 접근성은 신동아보다 다소 오래 걸리지만, 환승을 덜해도 되고 여의도를 빠르게 접근할 수 있다는 점에서 여의도 출퇴근족의 수요를 받을 수 있다. 또한 학업성취도가 좋은 여자 중학교와 보라매 주변으로 형성된 학원가, 단지앞 초등학교로 아이를 키우기에는 나쁘지 않아 보인다. 생활권 내에 마트와 병원이 가깝고 여의도에 대형몰이 가까워서 환경이 괜찮아 보인다.
최종선택 및 느낀점
1) 최종 선택 : 동작구 대방동 성원
2) 이유: 비록 신동아가 2급지인 성동구에 있지만 3급지에 있는 대방동 성원과 단지 대 단지로 입지요소 비교 했을 때 시 나머지 입지 요소는 거의 비슷했지만 학군으로서 조금 더 괜찮았고, 평수도 31평으로 성원이 상승장에 14억까지 전고점을 찍었다. 하락률만 보면 신동아가 더 많이 떨어졌지만, 수익금의 측면에서는 성원이 좀 더 거주분리투자에 적합한 단지라고 생각했다.
3) 느낀점: 생각보다 현재의 종잣돈으로 서울의 2급지와 3급지에 있는 단지를 투자할 수 있다는 점과 입지 분석 시 각 꼭 구별 급지보다는 단지 대 단지로 비교했을 때 더 좋은 단지를 찾아 낼 수 있어 임장, 임보를 열심히 써서 단지의 가치를 명확하게 파악해 두고 꾸준히 전세가와 매매가를 파악해야 겠다는 생각이 들었다.
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