안녕하세요.
단단한 투자 실력과 통찰을 갖춘 투자자로 성장하고 싶은 껭이입니다.
1주차 지역 내 모든 단지를 조사하고 1강 너나위님이 주신 기준과 종잣돈을 바탕으로 단지를 선정했는데요.
실제로 지난 주말에 조원분들과 함께 단지를 방문하고 왔습니다.
네이버 부동산으로만 볼 때는 잘 느끼지 못했는데 실제 단지를 방문해보니
단지 및 주변에 대해서 더 깊이 알 수 있는 시간이었습니다.
1.지역 선정하기(네이버 부동산)
-아파트명: 힐스테이트상도센트럴파크
-세대수: 1,559세대
-입주년도: 2012년
-위치: 서울시 동작구 상도동 531
2.각 입지 요소별 등급 구분하기
1)직장
동작구 종사자수는 11만명으로 서울 내에서 하위권에 속하는데요.
지역 내 일자리 및 자체 종사자수는 많지 않지만 최대 업무 지구인 강남과의 물리적 접근성이 좋아
강남의 거주 수요를 빨아들일 수 있는 곳이 아닐까 생각합니다.
2)교통분석(카카오맵)
강남역을 가기 위해서는 7호선 장승배기역과 신분당선을 이용합니다.
대중교통 이용 시 소요 시간 30분 정도로 강남 접근성이 좋은 단지입니다.
프레스티지와 달리 센트럴파크의 경우 전용59가 단지의 남쪽 하단에 위치하고 있어
학교 및 쪽문 이용 시 장승배기역에 대한 접근성이 좋습니다.
3)학군 분석(아실)
중학교는 단지와 거리가 다소 있는 편입니다.
학업성취도는 85%로 중간 정도 수준이나 특목고 진학률은 3.6%로 높은 수준입니다.
4)학원가(호갱노노)
동작구는 전체적으로 학원이 많지 않은데요.
그나마 학원수가 많은 곳을 꼽으라면 대방, 신대방 생활권 정도입니다.
힐스상도센트럴파크의 경우 숭실대입구역 주변으로 학원이 15개 위치하고 있는데, 많지 않은 것 같습니다.
학군에 관심이 있는 엄마라면 인접한 대치나 목동 학원가로 라이딩을 하지 않을까 싶습니다.
확실히 힐스상도를 비롯해 동작구 전체가 학군으로 인한 거주 수요 유입은 없을 것 같습니다.
5)환경 분석(카카오맵): 대형마트 및 백화점
힐스상도센트럴파크 주변에는 대형마트 및 백화점은 없습니다.
그나마 가까운 곳이 관악구에 위치한 킴스클럽입니다.
힐스상도센트럴파크는 세대수에 비해 단지 자체 상가 규모가 좀 아쉬웠는데요.
하지만 숭실대입구역을 주변으로 생활밀착상권이 나름 형성 되어 있고,
건너편이긴 하지만 래미안상도3차 주변으로도 근린 상권이 형성 되어 있었습니다.
3.각 후보 단지의 입지 비교해보기
1)힐스테이트상도센트럴파크
a. 직장: 종사자수 11만명으로 서울 내 하위권
b. 교통: 7호선-신분당선, 32분
c. 학군: 상현중 85%, 특목고 진학률 3.6%
d. 환경: 대형마트 및 백화점 없음, 장승배기역 주변으로 생활밀착상권 형성
2)힐스테이트상도프레스티지
a. 직장: 종사자수 11만명으로 서울 내 하위권
b. 교통: 7호선-신분당선, 32분
c. 학군: 상현중 85%, 특목고 진학률 3.6%
d. 환경: 대형마트 및 백화점 없음, 장승배기역 주변으로 생활밀착상권 형성
4.최종 선택 및 느낀점
1)최종 선택: 힐스테이트상도센트럴파크
힐스상도프레스티지는 힐스상도센트럴파크 보다 1년 늦게 입주해 연식에 있어 1년 정도 경쟁우위가 있습니다.
전용59만 놓고 보자면 힐스상도프레스티지는 단지 동쪽 끝에 위치하고 있고 세대수도 적습니다.
힐스상도센트럴파크와 비교하자면 장승배기역에 대한 접근성이 더 떨어집니다.
아울러 전용59는 영유아 or 초등학생 자녀를 둔 젊은 부부들이 많이 거주하기 때문에 초등학교 접근성도
매우 중요하다. 힐스상도센트럴파크가 초등학교 접근성이 더 좋습니다.
다른 입지 요소는 동일하지만 역 및 초등학교 접근성 측면에서 센트럴파크가 더 우위에 있어
센트럴파크를 선택했습니다.
2)느낀점
바로 옆에 붙어 있는 단지라고 할지라도 단지 마다의 개별 선호도를 파악하는 것이 중요함을 알게 됐습니다.
아울러 단지가 가진 물리적 위치 뿐만 아니라 내가 투자하고자 하는 평형 및 동의 위치까지
디테일하게 파악해야 함을 느꼈습니다.
단지 vs 단지를 넘어서 매물 vs 매물로 각 매물마다의 장점과 단점을 파악해 내집마련 or 투자를 해야겠습니다.
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