<동작구 입지분석>
직장 : 종사자수 11만명, 사업체수 2.8만개, 500명 이상 종사자수 16개
'윤빠의 생각'
동작구는 전형적인 베드타운의 도시이다.
강의에서도 나왔듯이 3급지인 영등포구(여의도), 종로,중구(도심)의 경우 주요 3대업무지구를 포함하고 있는 반면
동작구와 강동구의 경우 강남의 접근성(Location)으로 3급지의 위상을 갖고 있는 듯 했다.
따라서 베드타운의 특성인 강남 접근성이 가장 중요할 듯하며 그 중 환경이 괜찮은 곳이라면 선호도가 있을 듯하다.
(여의도 직장인) +요인은 있겠지만, 여의도 종사자라면 상급지인 마포, 동급지인 영등포 선택할 듯
(도심 직장인) +요인은 있지만, 위치상 너무 멀다(서대문, 동대문구나 강북쪽라인을 선택 할 듯)
(강남 직장인) 관악에 살기에는 부유한 층이 동작을 선택하거나 강동중에 고민할 듯, 강동도 앞마당 만들면서 비교
교통 : 대방성원 vs 동작삼성래미안 vs 상도래미안 1차
'윤빠의 생각'
강남접근성으로 보자면 동작삼성래미안 > 대방성원 = 상도래미안1차 순이다.
하지만, 대방성원은 여의도와 물리적으로 굉장히 가깝고 신림선의 개통으로 역세권의 장점이 있긴하다.
10분정도의 거리차를 극복할 수 있을까? 영등포 생활권과 인접하고 있어 여의도에 수요도 있지 않을까?
학군 : 대방성원 vs 동작삼성래미안 vs 상도래미안 1차
'윤빠의 생각'
동작구는 학군으로써 매력적인 도시는 아니다.
하지만 동작구 내에서도 선호하는 중학교가 있다. 특히 숭의 여자중학교는 동작구 내에서도 선호하며
그나마 주변에 학원가가 있다. 플러스 요인이지만, 이를 위해서 이사하지는 않을 듯하다.
대방성원 : 숭의여자중 93%, 서울신길초 21명(고학년 비중 높음), 초품아
동작삼성래미안 : 사당중 71%, 삼일초 25명(동작구 최대)
상도래미안1차 : 강현중 61%, 서울영화초 20명(학급수 3반)
환경(+단지 임장)
동작구 자체적으로는 큰 마트, 백화점이 없다.. 여의도나 강남을 이용해야 할 듯하다.
'윤빠의 생각'
대방성원 : 주변에 대단지 아파트와 신축아파트가 있어 상권이 매우 좋았다. 1호선 대방역과 신림선을 도보로 이용가능하며 입구에만 약간 오르막길이 있어서 그렇지 주변은 평지였다. 뒷쪽 공원 정비가 잘되어 있었음, 대방 지하차도를 타고 간다면 여의도와의 접근성이 매우 우수, 초품아, 역세권
단점 : 구축이라서 도색 준비를 하고 있어 상품성은 떨여졌음.
동작삼성래미안 : 아파트 단지가 밀집이여서 사람들이 많았으며, 중간중간에 상가들도 크게 잘되어 있었음. 학생들도 많이 보였으며, 연식이 04년식이라 그런지 단지는 매우 짱짱하며 웅장함? 까지 느껴졌다. 옆에 작은 숲길도 보임
단점 : 역까지 거리가 상당히 멀며, 아파트 단지를 가로 질러 도보로 남성역을 이용할 수 있으나 경사가 상당했다. 아파트까지 버스를 이용하지 않으며 도보로 절대로 불가할 듯
상도래미안1차 : 장승배기역까지 도보로 이용 가능하였으며, 단지내 숲이 있어서 거주하기에는 평안하였다. 산책하기도 좋고 조용한 느낌임.
단점 : 나홀로 아파트 느낌이 많이 들었다 주변 균질성도 떨어지며, 상가를 찾기가 힘들었다. 빌라단지와 주택단지이며, 바로 옆에 군부대가 있었다. 청년주택이 들어서나 아직 이전하기에는 멀다는 느낌.
비교
'윤빠의 생각'
동구의 선호요인은 교통과 환경이다.
가장 중요한 건 교통이긴 하나 지하철을 도보로 이용가능하다면
시간이 더 걸리지만 도보가 불가능한 삼성래미안의 단점과 상계될 것 같다. 만약 같은 버스를 이용한다면
9호선이 7호선 보다 더 선호도가 높으니 노량진역을 이용하면 대방성원이 더 교통이 좋을 듯 하다.
또한 아파트밀집이지만 오르막인 동작 삼성래미안과 균질성이 떨어진 상도래미안보다
뒷쪽 숲길도 있고, 앞쪽 대로변도 바로 이용할 수 있는 대방성원이 환경적으로 더 좋아 보인다.
그 외 학군적 요소(동작구 1위), 초품아, 여의도접근성, 9호선 이용가능 등을 따져봤을 때, 대방성원을 선호할 듯
검증
'윤빠의 생각'
3단지 모두 비슷하게 그래프가 흘러 갔다.(빨강이 좀 밑에 있는 것 같기도하고..)
하지만 22년도 상승장 때, 더 높이 찍은 것은 성원(2번이나) 이다.
+ 또한 10년 차이가 나지만 04년식, 03년식도 점차 상품성이 떨어진다면
입지적인 가치는 성원이 더 있지 않을까 생각된다!!
(성원의 건물 가치가 없는 상황에서 땅의 가치(입지)의 가격만 있다면 입지가 중요한 투자에서
성원이 더 '저평가' 되어 있는 듯 하다. 3개중에 가격도 쌈)
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